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28/03/2024. 21:56:31

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La venta extrajudicial del inmueble hipotecado (II)

En esta entrega vamos analizar, los supuestos en que el notario, una vez iniciado el procedimiento, da por terminada su actuación y por concluida el acta, sin que se proceda a la venta extrajudicial del inmueble hipotecado.

Muebles de una cocina.

La principal causa de conclusión del acta será el supuesto de pago de la hipoteca por el deudor, no obstante, existen otros supuestos en los cuales no se procederá a la ejecución de los bienes hipotecados:

  • Una vez que el notario ha sido requerido para iniciar el procedimiento por el acreedor, examinará el requerimiento y los documentos que lo acompañan, si entiende que no se cumplen todos los requisitos denegará su actuación.
  • Cuando de la certificación solicitada por el notario al Registro de la Propiedad, resulte, que no esté vigente la hipoteca, que no esté inscrito el pacto que motiva el procedimiento de ejecución, que no lo esté el concepto que se reclama, o que en la reclamación se hallan englobado varios conceptos que en la inscripción aparecen separados en virtud del principio de especialidad.
  • Cuando el notario no pueda practicar el requerimiento de pago al deudor, éste dará por terminada su actuación y por conclusa el acta, pero queda expedita la vía judicial, para la instar la ejecución de la hipoteca.
  • Cuando se inscriba en el Registro de la Propiedad el título de cancelación de la hipoteca que se pretende ejecutar por este procedimiento,  el cual ha sido autorizado con posterioridad a la nota marginal, en la que consta la expedición de la certificación de cargas y el inicio de la ejecución.
  • Si el tercer poseedor paga el importe reclamado en la parte que esté garantizado con la hipoteca, el notario dará por terminada su actuación y por conclusa el acta, con la diligencia de haberse efectuado el pago. Dicha acta, podrá servir en su caso, como título para la cancelación de la hipoteca.
  • Si paga la hipoteca uno de los titulares de las cargas, gravámenes o derechos consignados en el Registro de la Propiedad con posterioridad a la hipoteca, cuando una vez que ha sido requerido por el notario para que manifieste si desea proseguir o no con las actuaciones, éste responde de manera negativa.
    En este supuesto, se darán por terminadas la actuaciones y por conclusa el acta con la diligencia de haberse pagado.
    El acta será título bastante, para la consignación en el Registro de la Propiedad, de la subrogación del pagador en todos los derechos  del acreedor satisfecho.
  • Cuando quedaren desiertas las subastas celebradas y el acreedor no hiciere uso del derecho de adjudicarse los bienes ejecutados, el Notario dará por terminada la ejecución y cerrará y protocolizará el acta, quedando expedita la vía judicial que corresponda.

Además existen varios supuestos en los cuales el notario puede suspender su actuación, dejando paralizado el procedimiento de ejecución:

  • Cuando se acredite documentalmente la tramitación de un procedimiento criminal por falsedad del título hipotecario en virtud del cual se proceda, en que se ha admitido querella, dictado auto de procesamiento  o formulado escrito de acusación. El notario acordará la suspensión de la ejecución hasta que termine el procedimiento criminal.
  • En el supuesto de que antes de la expedición de la certificación registral requerida por el notario, se encuentre anotada preventivamente en el Registro de la Propiedad demanda de nulidad del título constitutivo de la hipoteca que se pretende ejecutar.
  • O cuando el notario reciba la comunicación del Registrador de la Propiedad, de la presentación en el Registro del título de cancelación de la hipoteca, realizada con posterioridad a que se haya expedido la nota marginal de certificación de cargas. El notario acordará la suspensión de la ejecución hasta que termine el procedimiento criminal.
  • En caso de concurso de acreedores del deudor ejecutado o del hipotecante, habrá que estar a lo dispuesto en la ley concursal ( art. 56 y 57 ).

En estos supuestos, la ejecución se podrá reanudar a instancia del ejecutante, si no se declarase la falsedad, nulidad o no se procediese a inscribir en el Registro de la Propiedad la cancelación de la hipoteca.

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