El Gobierno ha comunicado recientemente su intención de remitir el anteproyecto de Ley reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario (a la que erróneamente califican como nueva Ley Hipotecaria), al Consejo de Estado para que emita su preceptivo informe antes de elevarlo a las Cortes para su discusión, ya a la vuelta del periodo vacacional.
Luis Sánchez Pérez,
Departamento Derecho Deportivo Medina Cuadros
Director del Departamento de Derecho Mercantil en Granada
Esta novedad legislativa gubernamental se centra sólo en un determinado ámbito de actuación: contratos celebrados con personas físicas, para la adquisición o uso como garantía de un inmueble o terreno de uso residencial (no confundir con vivienda habitual).
Entre las novedades tendentes a implementar en España la Directiva comunitaria 2014/17, para mejorar la transparencia de las operaciones crediticias que han sido objeto de masivas demandas judiciales, podemos destacar varias, sin entrar a fondo en ellas, puesto que ya existen numerosos artículos que las han abordado con mayor rigor jurídico que el aquí pretendido, destacando la indisponibilidad de las partes sobre tales normas, de carácter irrenunciable:
Junto a las anteriores novedades, se ha introducido la posibilidad de que la entidad financiera exija al deudor la suscripción de una póliza de seguro en garantía del cumplimiento de las obligaciones del contrato, sí como un seguro de daños respecto del inmueble objeto de la garantía. El deudor podrá contratar con otra compañía dicha póliza y eso no podrá suponer un empeoramiento de las condiciones financieras.
Junto a las anteriores novedades, se ha introducido la posibilidad de que la entidad financiera exija al deudor la suscripción de una póliza de seguro en garantía del cumplimiento de las obligaciones del contrato, sí como un seguro de daños respecto del inmueble objeto de la garantía. El deudor podrá contratar con otra compañía dicha póliza y eso no podrá suponer un empeoramiento de las condiciones financieras.
Ciertamente las pólizas existentes en el mercado suelen ser las de vida, en virtud de las cuales, si el asegurado fallece o deviene inválido permanente, el asegurador cubriría la deuda pendiente de amortizar, o una cantidad fija, por lo que si ésta fuera superior a la deuda, el sobrante iría a los beneficiarios del tomador. También hay otros seguros, denominados seguros de protección de pagos, que cubren un determinado número de cuotas, mientras se produce el hecho detonante de la cobertura (desempleo, invalidez temporal, etc.), o durante un plazo máximo determinado. La caución es una herramienta adicional a la garantía real, que no la reemplaza, sino que complementa.
Esta posibilidad que ahora se abre a la competencia de las aseguradoras no amparadas por el paraguas de la entidad financiera, bien seguro que traerá nuevas oportunidades de abrir una ruta alternativa a la rei persecutoriedad y al ius distraendi de la hipoteca inmobiliaria.
Luis Sánchez Pérez,
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