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Civil

21 de Septiembre de 2009

Las facultades de representación del presidente de la comunidad en los procesos por defectos constructivos: ¿Falta de legitimación activa?

Una cuestión que, a pesar de ser pacífica, se plantea constantemente como defensa procesal en los juicios por defectos constructivos, es la falta de legitimación activa del Presidente de la Comunidad de Propietarios para representar a la Comunidad en aquellos supuestos en los que no consta la autorización de la Junta para intervenir ante los Tribunales o la carencia de previo acuerdo consignado en el libro de actas que autorice al Presidente a entablar la acción judicial. Otra, es la legitimación del Presidente para reclamar la reparación de desperfectos que afectan a elementos privativos. En la presente colaboración vamos a examinar la jurisprudencia uniforme que se viene aplicando por nuestros Juzgados y Tribunales.

Óscar Fernández León,
Abogado. Experto en habilidades profesionales
@oscarleon_abog


Actualmente, es doctrina consolidada de la Sala Primera del Tribunal Supremo que el Presidente de la Comunidad de Propietarios -en la representación orgánica que deriva de lo dispuesto en el artículo 12 de la Ley de Propiedad Horizontal - queda facultado para litigar contra terceras personas que figuran como constructora, aseguradora de ésta, Arquitecto Superior y Aparejadores con apoderamiento suficiente para defender en juicio y fuera de él los intereses comunitarios en procesos por defectos constructivos

Si bien una Jurisprudencia ya antigua entendía al interpretar el art. 13 núm. 5 de la LPH, que la junta de propietarios era la única competente para adoptar el acuerdo de autorizar expresamente al Presidente para iniciar acciones judiciales en nombre de la comunidad, acuerdo que debía hacerse constar expresamente en el acta que se levantase oportunamente, ya desde la STS 19-6-1965, la Jurisprudencia más acendrada y mayoritaria, viene estableciendo la posibilidad de actuación del presidente de la comunidad sin necesidad del expreso acuerdo de autorización; así, entre otras las SS. de 1, 3 y 17 de julio y 2 de diciembre de 1989,  25 de octubre de 1994, 27 de junio de 1995, etc.; porque, en caso de falta de autorización al Presidente, la facultad de representación que comporta el art. 12 de la LPH, no supone, en la práctica, la falta de legitimación, y menos aún, la nulidad del acto por él realizado, máxime si se tiene en cuenta que no sufre quebranto la legitimación activa del Presidente cuando actúa en defensa de los intereses comunitarios, concurriendo en todo caso, la presunción de tal autorización, pues no actúa como procurador ni ostentando una delegación en sentido técnico que exija una suerte de mandato representativo «ad hoc», sino que interviene como un órgano comunitario que sustituye la voluntad de la junta con la suya individual, como posibilidad de considerar lo por él hecho no como hecho por la Comunidad sino por él mismo -facultad que se predica del resto de los comuneros cuando actúan en provecho de la Comunidad - sin perjuicio de la relación interna de los órganos comunitarios y de su responsabilidad ante la junta que no es cuestión que atañe a los terceros.

Lo anterior deriva de las peculiaridades de que gozan las facultades de representación conferidas legalmente a los Presidentes de las Comunidades de Propietarios, siendo precisamente para evitar cuestiones de legitimación y en aras de una tutela efectiva y de la aplicación eficiente del régimen comunitario con respecto a la propiedad singular y a la colectiva por lo que se arbitró en la vigente Ley de Propiedad Horizontal la fórmula de otorgar al Presidente de las Comunidades de Propietarios, carentes de personalidad jurídica, la representación de ellas en juicio y fuera de él, que lleva implícita la de todos los titulares y que no es la ordinaria que se establece entre representante y representado, sino la orgánica.

Por lo tanto, en cuanto, corresponde al Presidente la representación y defensa de los intereses comunes, representando orgánicamente a dicha comunidad, su voluntad vale, frente al exterior, como voluntad de ésta, sin que se requiera una autorización expresa en cada caso, por cuanto la misma va implícita en las facultades que le atribuye el artículo 12 LPH; dimanando su legitimación del propio acto de la elección por la junta para ostentar el mencionado cargo (SSTS 3-7-1989; 20-4-1991, 22-10-1993 y 19-11-1993), y es el Presidente quien tiene que otorgar los poderes a Procuradores, que serán válidos aunque la persona del Presidente cambie con posterioridad, como también serán válidas las actuaciones procesales aunque, durante el proceso, cambie el Presidente (STS de 16 de julio de 1990). Efectivamente, el poder de representación procesal es irrelevante que sea otorgado por persona que en el momento de la presentación de la demanda no sea el Presidente de la Comunidad, ya que la jurisprudencia se ha orientado unánimemente en el sentido de que los actos que ha realizado legalmente el Presidente de una Comunidad son válidos y eficaces incluso después de que la persona que desempeñara el cargo hubiera cesado en el mismo y de manera especial se señala que los poderes para pleitos otorgados por un concreto Presidente de Comunidad, cualquiera que sea la forma gramatical utilizada para su designación, mantienen su validez después del cese del mismo y hasta que no se produzca alguna de las causas de extinción de tal poder.

ALCANCE DE LA LEGITIMACION

En relación con la segunda cuestión, en línea con la jurisprudencia contenida, entre otras, en la Sentencia de 8 de julio de 2003, las Comunidades de Propietarios, con la representación conferida legalmente a los respectivos Presidentes, «ex» artículo 13.3 de  , gozan de legitimación "para demandar la reparación de los daños causados tanto a los elementos comunes como a los privativos del inmueble - STS de 26 de noviembre de 1990 -, y no puede hacerse por los extraños discriminación en punto a si los distintos elementos objetivos son de titularidad dominical privada o común, pues tal cuestión queda reservada a la relación interna entre los integrantes subjetivos de esa Comunidad - STS de 24 de septiembre de 1991 -, sin perjuicio, por ello, de las obligaciones del Presidente de responder de su gestión - SSTS de 15 de enero  y  9 de marzo de 1988 -, pero cuya voluntad vale como voluntad de la Comunidad frente al exterior ". En definitiva, la jurisprudencia del Tribunal Supremo ha extendido las facultades del Presidente a la defensa de los intereses vinculados a los elementos privativos del inmueble, cuando los propietarios le autoricen.

En suma, como recuerda la Sentencia de 16 de octubre de 1995, con remisión al contenido de la Exposición de Motivos de la Ley de Propiedad Horizontal, "el Presidente está investido de un mandato suficiente para defender en juicio y fuera de él los intereses complejos de toda la Comunidad, no sólo en cuanto a lo que afecta a los elementos o intereses comunes, sino también de los propietarios en particular; siendo para ello suficiente aducir que, en el caso de la discutida proyección, de ese mandato representativo del Presidente, sobre intereses particulares, ha de tenerse en cuenta el principio general de que con ello está reportando unos indiscutibles beneficios a dichos comuneros, lo cual debe mantenerse, salvo que, en su caso, pudiera existir una oposición expresa o formal, para que, en su nombre no pudiese proyectarse la defensa de esos intereses asumidos por dicho Presidente, conforme a una reiterada línea jurisprudencial, entre ellas SS. 3 de febrero de 1983, 12 de febrero de 1986 ( RJ 1986, 548)  , 7 de diciembre de 1987  y 9 de febrero de 1987, que avalan ese alcance total del mandato representativo del Presidente de la Comunidad.


Óscar Fernández León,
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