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Civil

7 de Abril de 2015

Novedades de la inmiente reforma del derecho de la propiedad horizontal catalán

En breve se aprobará por el Parlamento de Cataluña una profunda reforma del derecho de propiedad horizontal catalán regulado en el Libro Quinto del Código Civil de catalán relativo a los derechos reales. En motivo de esta próxima reforma el Colegio de Administradores de Fincas de Girona organizó una mesa redonda para tratar de las principales novedades y cómo afectará en gestión diaria de las comunidades de propietarios.

Ferrán Martín Bou,
Abogado especialista en Derecho Inmobiliario


Curiosamente la primera cuestión que se trató fue en relación a si la reforma tenía que dotar o no a las comunidades de propietarios de personalidad jurídica, tema que ha sido muy discutido durante la elaboración del Proyecto de Ley. Antoni Isac Aguilar, Registrador de la propiedad y Presidente de la Sección de Derechos Reales de la Comisión de Codificación de Cataluña defendió la innecesaridad de atribuir personalidad jurídica a las comunidades de propietarios. Si bien en un primer momento se planteó que esta condición podía beneficiar a las comunidades de propietarios para acceder a financiación bancaria, dentro de la Comisión y después de haber hablado con numerosas entidades financieras, se concluyó que estas entidades tampoco facilitarían el crédito por el hecho de que estas disfrutaran de una personalidad propia.  Igualmente se planteaba qué forma tenía que tomar esta personalidad, si asociación, sociedad civil o mercantil. Cualquiera de estas figuras tenía una difícil incardinación en las características de las comunidades.

La Doctora Inmaculada Barral, vocal de la Sección de Derechos Reales de la Comisión de Codificación de Cataluña, destacó las principales novedades que introduce el proyecto de ley que se relacionan a continuación:

    1.Se amplía la afectación con carácter real de los elementos privativos que responderán del pago de las cantidades que deban de los titulares, y también los anteriores titulares, por razón de gastos comunes, ordinarios  o extraordinarios, que correspondan a la parte vencida de los tres años inmediatamente anteriores, sin perjuicio, si procede, de la responsabilidad de quien transmite.

    2.Se suprime la previsión de primera y segunda convocatoria de la junta, dado que la realidad práctica ha revelado la inutilidad de la doble convocatoria.

    3.La junta se constituirá válidamente sean cuales sean el número de propietarios que concurran y las cuotas de qué sean titulares o representantes. Ya no será necesario esperar a la segunda convocatoria si no se reúne el quórum necesario, que casi nunca se daba.

    4.Se incorporan las nuevas tecnologías como mecanismos para la realización de notificaciones y requerimientos, así como para facilitar la asistencia a las reuniones.

    5.La remisión se puede hacer por correo electrónico o por otros medios telemáticos de comunicación, o por correo postal siempre que se garantice la autenticidad de la comunicación y de su contenido y quede constancia del envío y recepción íntegros y del momento en el cual se hicieron.

    Los estatutos pueden establecer, o la junta de propietarios puede acordar, que se pueda asistir a través de videoconferencia u otros medios telemáticos de comunicación sincrónica similares.

    6. Se da visibilidad y se regula el cargo de la vicepresidencia, que quedaba confuso en la norma anterior, y se ordenan las funciones de cada órgano de la comunidad. La vicepresidencia ejercerá las funciones de la presidencia en caso de muerte, imposibilidad, ausencia e inactividad de su titular. También podrá ejercer las funciones que el presidente  le delegue expresamente.

    7. A partir de la aprobación de la modificación de la ley será obligatoria en cada convocatoria de la asamblea ordinaria anual poner un punto de la orden del día respecto a la elección de las personas que tiene que ejercer los cargos.

    8. Se crean los acuerdos de "formación sucesiva". La ley hace explícita la distinción entre los acuerdos de formación instantánea y los de formación sucesiva; en estos últimos se tiene que esperar a comprobar la voluntad de las personas que no han asistido a la junta. El           nuevo sistema parte de la necesidad que los propietarios presentes a la reunión hayan votado       a favor del acuerdo por mayoría simple, y entonces el cómputo de la mayoría cualificada o     de la unanimidad se hace con los votos favorables de aquellos que no se han opuesto al             acuerdo en el plazo de un mes. El régimen de impugnación de los acuerdos también tiene en cuenta esta formación sucesiva.

    9. Se incluye expresamente y se favorecerá la resolución extrajudicial de los conflictos que            surjan en el ámbito de la propiedad horizontal, pueden los propietarios acordar acudir al          arbitraje por cualquier cuestión relativa al régimen.

Las novedades del proyecto que tendrán trascendencia en la práctica procesal fueron objeto de mi ponencia. Empecé destacando la regulación del nuevo "monitorio catalán". De hecho no se regula en relación al procedimiento judicial pero si sobre su contenido, de forma que a la petición inicial de demanda de monitorio del art. 812 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, se tendrá que adjuntar un certificado que incluya la liquidación de la deuda con indicación de los conceptos impagados, la identificación del acuerdo o los acuerdos de la junta de propietarios de la cual se derivan las cantidades reclamadas, la fecha y el lugar donde se han presentado al pago los recibos impagados, así como el requerimiento de pago hecho al deudor.

A partir de la fecha de la entrada en vigor de la reforma será necesario estar al corriente de pago con la comunidad para poder impugnar los acuerdos aprobados en la asamblea (excepto los contrarios a la ley), acuerdos que serán ejecutivos desde el mismo momento de su aprobación. Se amplía el plazo para impugnar aquellos acuerdos que vayan en contra los intereses de la comunidad o sean gravemente perjudiciales para un propietario que pasa de los 2 meses actuales a los 3 meses del proyecto.

Otra modificación destacable es el nuevo plazo de caducidad de 4 años para que la comunidad exija judicialmente la reposición de los elementos comunes alterados sin su consentimiento al estado anterior. Este plazo empezará a contar desde que las obras, ejecutadas de forma notoria y que no afectan a la solidez del edificio ni comportan la ocupación de elementos comunes, se acabaron.

La reforma no supone  la modificación del de los principios que inspiran el régimen vigente de la propiedad horizontal en Cataluña, como se menciona en la propia exposición de motivos, sino que tiene vocación de dar solución a gran parte de los problemas manifestados en la práctica diaria, y a corregir las imprecisiones, disfunciones y contrasentidos de la regulación actual.


Ferrán Martín Bou,
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