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Civil

15 de Abril de 2016

Nueva normativa para alquileres de vivienda turística en Andalucía

Gustavo Calero Monereo,
C&D Solicitors, Málaga


El próximo 12 de Mayo entrará en vigor el El Decreto 28/2016, de 2 de Febrero, de viviendas turísticas de Andalucía. Esta norma pretende regular el amplio mercado existente de viviendas de particulares, que estos destinan a su alquiler como alojamiento vacacional en distintos periodos del año en la Comunidad Autónoma de Andalucía.

Hasta la aprobación de este Decreto, los alquileres vacacionales en Andalucía no tenían una normativa específica que los regulase. De hecho en Junio de 2013 se aprobó un nuevo apartado del artículo 5.e de la LUA (Ley de Arrendamientos Urbanos), el cual excluía del ámbito de aplicación de la LAU los alquileres de viviendas vacacionales. 

Por lo tanto, la finalidad de este Decreto es crear una norma que regule estos alquileres, con el fin de que dichas viviendas cumplan con una serie de requisitos mínimos para su puesta en alquiler, establecido los derechos y obligaciones tanto del propietario como del cliente, debiendo estar las mismas inscritas en el Registro de Turismo Andaluz (RTA). Es evidente que este Decreto tiene gran impacto en Andalucía y especialmente en las zonas más turísticas, ya que hay mucha oferta de viviendas para su alquiler vacacional. 

¿Qué se entiende por vivienda con fines turísticos según el Decreto?

Son aquellas situadas en suelo residencial, las cuales se ofertan mediante un precio para alojamiento de personas de forma habitual y con fines turísticos. Se entiende que hay habitualidad y tiene fines turísticos cuando la vivienda esté comercializada o promocionada en un canal de oferta turística. Ejem. airbnb, tripadvisor, windu, agencia inmobiliaria, etc.

Aquellos propietarios de una casa en suelo residencial en Andalucía, que suelan  ofertarla para su alquiler por días o semanas, su alquiler tendrá fines turísticos, por lo que deben de cumplir con lo regulado por esta norma si quieren continuar con dicha actividad de manera legal.

¿Qué viviendas están excluidas de esta norma?

Las viviendas rurales que se oferten para su alquiler vacacional, no están reguladas por este Decreto. Las viviendas alquiladas por dos o más meses de manera continuada y por una misma persona, no se les considera viviendas vacacionales y por lo tanto no tienen que inscribirse en el RTA. Hablamos de aquellas viviendas alquiladas mediante un contrato de alquiler, por un periodo de tiempo superior a dos meses, las cuales se regularán por la LAU.

La excepción en la aplicación de este Decreto se establece cuando una misma persona tenga tres o más viviendas en alquiler vacacional, que estén ubicadas en un mismo inmueble o grupo de inmuebles continuos o no, siendo aplicable en este caso la normativa de apartamentos turísticos, regulado en el Decreto 194/2010, de 20 de abril, de establecimientos de apartamentos turísticos.

¿Qué supone este Decreto?

La obligación de dar de alta en el RTA toda vivienda en suelo urbano que quiera ser destinada a su alquiler vacacional. Una vez esté inscrita la vivienda, tendrá un número de registro que deberá ser visible cuando se oferte en alquiler.

La vivienda se deberá de inscribir solo una vez, y ese número de registro valdrá para su alquiler futuro.

¿Qué requisitos deben de cumplirse para la inscripción?

El principal requisito es que la vivienda esté en suelo residencial. Asimismo ésta necesita Licencia de Primera Ocupación o Cédula de Habitabilidad. Puesto que no son pocas las viviendas que no tienen Licencia de Primera Ocupación, tras haber consultado dicha situación jurídica con la Consejería de Turismo, esta ha manifestado que se admitirá un Cédula Urbanística del Ayuntamiento que acredite la naturaleza del suelo donde se ubica la vivienda, aunque la respuesta oficial sigue siendo la necesidad de aportar Primera Ocupación.

En el artículo 3 el Decreto establece otros requisitos estructurales y de dotación de la vivienda para su puesta en alquiler vacacional.

¿Cómo se inscribe la vivienda en el Registro?

La inscripción se llevar a cabo a través de una declaración responsable, en el que el propietario certificará que su vivienda cumple con todos los requisitos para poder ser inscrita y cumplir así con el Decreto.

Dicha declaración puede presentarse de manera presencia, descargando el modelo en la web de la junta de Andalucía y presentándola en la Consejería competente, o a través de certificado digital.

La inscripción en el Registro no supone coste alguno, por lo que si el propietario no alquilase la vivienda inscrita, no supondría coste alguno.

¿Qué puede ocurrir si no se inscribe la vivienda en este Registro?

Los servicios de inspección podrán revisar esta situación e iniciar un procedimiento sancionador, la sanción podría suponer una multa desde los 2.001 euros hasta los 18.000 euros.

Por otro lado, tiene obligación de dar paso a los servicios de inspección que se personen en la vivienda para ver si esta cumple con los requisitos para su alquiler. Si no permitiese a la inspección entrar en la vivienda, podría ser sancionado por una falta muy grave.

¿Qué más regula dicho Decreto?

Entre otras cosas, regula los derechos del cliente en aquellos supuestos que exista conflicto con el propietario por el precio del alquiler, horas de entrada y salida, pago a cuenta o señal por el alquiler. En definitiva las condiciones de precio, reserva, anticipos y cancelación, cuando no exista acuerdo escrito entre las partes.

Pago de impuestos por las rentas recibidas

Este registro es de carácter administrativo, dependiente de la Junta de Andalucía y se ha creado para regular las condiciones de las viviendas vacacionales, pero nada tiene que ver con la obligación del pago de impuestos por la renta obtenida en el alquiler.

El alquiler que se perciba por una vivienda, sea vacacional o de larga duración, debe de declararse ante la Agencia Tributaria que depende del Gobierno Central, pagando los impuestos correspondientes.


Gustavo Calero Monereo,
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