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Civil

8 de Septiembre de 2015

Propietarios de viviendas de buena fe, más protección en el ámbito administrativo

El pasado miércoles 24 de Junio el senado aprobó una enmienda que otorga mayor protección al propietario de una vivienda, tercero de buena fe, en vía administrativa. Dicha enmienda se aprobó con los votos a favor de los principales grupos políticos y viene a introducir un apartado tercero en el artículo 108 de la Ley 29/1998, de 13 de Julio, que es la que regula los procedimientos contenciosos administrativos en España.

Gustavo Calero Monereo,
C&D Solicitors, Málaga


Este nuevo apartado tercero establece que: "El Juez o Tribunal, en los casos en que, además de declarar contraria a la normativa la construcción de un inmueble, ordene motivadamente la demolición del mismo y la reposición a su estado originario de la realidad física alterada, exigirá, como condición previa a la demolición, y salvo que una situación de peligro inminente lo impidiera, la prestación de garantías suficientes para responder del pago de las indemnizaciones debidas a terceros de buena fe."

Es decir, con este párrafo se quiere garantizar que el juez que ordene la demolición de un inmueble en vía administrativa, deberá asegurarse previamente a la demolición, que ese tercero de buena que fe que va a sufrir el perjuicio por la demolición de su vivienda, vaya a ser indemnizado. Lo que se trata de asegurar con este nuevo apartado es que ese propietario, tercero de buena fe, sea indemnizado por esa demolición, pues se entiende que este no tiene porque sufrir un perjuicio, cuando el no ha sido responsable de la ilegalidad que se cometió con la edificación de la vivienda.

Se procederá conforme a lo expuesto anteriormente a no ser que "una situación de peligro inminente lo impidiera". Entiendo que se hace referencia a aquellos casos en los que, previamente acreditados con el oportuno informe técnico, por deficiencias constructivas o problemas graves en la edificación, pudiera derivarse en riesgo para los ocupantes de la edificación o inestabilidad de la edificación, y hubiese que proceder a la demolición sin excepciones o demora.

Esta reforma en el ámbito contencioso administrativo, viene a equiparar el tratamiento que se da a la ejecución de las sentencias sobre inmuebles, que conllevan la demolición de estos, entre el ámbito contencioso administrativo y en el ámbito penal cuando hay terceros de buena fe. El pasado 26 de marzo el Senado aprobó una enmienda en la que se añadió un nuevo párrafo a la sección 3 del artículo 319 del Código Penal, que posibilita a los jueces a paralizar temporalmente la ejecución de la demolición, previa constitución de las garantías que aseguren el pago de las indemnizaciones debidas a los terceros de buena fe.

La reforma en el ámbito administrativo, otorgando mayor protección al tercero de buena fe, tiene si cabe mayor lógica jurídica que en el ámbito penal, y desde luego supone la corrección de un error normativo que provocaba una gran injusticia.

Hay que señalar que en el ámbito contencioso administrativo, se revisan en vía judicial las licencias de obras otorgadas por el Ayuntamiento que han sido ilegalmente concedidas por ser contrarias al planeamiento del municipio.

Antes de esta modificación, al dictarse una sentencia de nulidad de dicha licencia, normalmente una de las consecuencias de dicha nulidad era la obligación de demoler lo construido bajo esa licencia declarada nula, sin que a la hora de ejecutarse la demolición, se indemnizase a los propietarios de buena fe en dicho procedimiento. La única opción de estos era iniciar otro procedimiento judicial ya fuese contra el Ayuntamiento, por responsabilidad patrimonial, o contra el vendedor de dicha propiedad, titular de la licencia de obra que amparaba dicha edificación. Estos procedimientos tardaban muchos años en resolverse, sin ninguna seguridad de recuperar económicamente la inversión realizada, y cuando la demolición ya se había llevado a cabo.

Podemos afirmar que en procedimientos judiciales relacionados con edificaciones, tanto en el ámbito administrativo como el penal, gracias a estas modificaciones legislativas, el propietario que adquirió o vaya adquirir de buena fe una propiedad, al no ser responsable de ninguna actividad ilegal, tendrá una mayor protección en su patrimonio y derecho de propiedad.

Ahora bien, será importante definir qué se entiende por tercero de buena fe y ver que aplicación tiene la protección del tercero de buena fe, en los procesos judiciales que puedan iniciarse o que ya estén en marcha. Veremos si la doctrina y jurisprudencia equiparan ese término al tratamiento y definición que se da en la Ley Hipotecaria al tercero de buena fe. 

Por último esta modificación legislativa, al igual que la introducida en el código penal en Marzo, ha sido posible gracias al trabajo de varias asociaciones de afectados de muy diversas zonas de España, entre ellas: AUAN, AMA y SOHA. El trabajo continuado y persistente de estas asociaciones, sus representantes y de los abogados implicados, han hecho posible que todos los propietarios de viviendas en España terceros de buena fe, tenga una mayor seguridad jurídica.


Gustavo Calero Monereo,
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