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Civil

2 de Noviembre de 2010

¿Puede el comprador resolver el contrato por insolvencia sobrevenida?

Óscar Fernández León,
Abogado. Experto en habilidades profesionales
@oscarleon_abog



Como venimos reiterando en anteriores colaboraciones, es evidente el incremento de litigiosidad entre promotoras y compradores de viviendas sobre plano, controversias que, en mayor medida, traen su causa en la imposibilidad del comprador de cumplir con la obligación de pago del precio aplazado a la fecha del otorgamiento de la escritura de compraventa. Efectivamente, debido a la no autorización por la entidad bancaria de la subrogación del crédito promotor o por la imposibilidad del deudor de obtener la financiación oportuna, es frecuente que el comprador invoque en el procedimiento judicial la imposibilidad sobrevenida como causa de exoneración del cumplimiento de la obligación de pago y, con ello, bien la resolución del contrato o la devolución por la promotora de la cantidad pactada en concepto de clausula penal por incumplimiento.

En estos casos, si bien existen escasas resoluciones al respecto, los Juzgados y Tribunales no vienen apreciando o admitiendo dicha defensa sobre la base de la doctrina que el Tribunal Supremo ha establecido sobre la aplicación del principio "ad imposibilia nemo tenetur", que aquí se concreta en la regla de que no existe obligación de cosas imposibles ("impossibilium nulla obligatio est": D. 50, 17, 1185), y cuyas principales argumentos son los siguientes:

  1. La regulación de los arts. 1272 y 1184 (éste se refiere a las obligaciones de hacer aunque la imposibilidad se aplica también, analógicamente, a las obligaciones de dar «ex» art. 1182)  exige para su aplicación una imposibilidad física o legal, objetiva, absoluta, duradera y no imputable al deudor.
  2. La aplicación debe ser objeto de una interpretación restrictiva y casuística, atendiendo a los casos y circunstancias, pudiendo consistir en una imposibilidad física o material o legal, que se extiende a toda imposibilidad jurídica, pues abarca tanto la derivada de un texto legal, como de preceptos reglamentarios, mandatos de autoridad competente, u otra causa jurídica.
  3. A la imposibilidad se equipara la dificultad extraordinaria, pero no cabe confundir dificultad con imposibilidad, ni tampoco cabe medir la imposibilidad con base en el criterio subjetivo del deudor (lo que produciría inseguridad jurídica) de ahí que se siga un criterio objetivo.
  4. La imposibilidad ha de ser definitiva, por lo que excluye la temporal o pasajera y la derivada de una situación accidental del deudor.
  5. No cabe alegar imposibilidad cuando es posible cumplir mediante la modificación racional del contenido de la prestación de modo que resulte adecuado a la finalidad perseguida.
  6. Para aplicar la imposibilidad es preciso que no haya culpa del deudor, y no la hay cuando el hecho resulta imprevisible e irresistible. La jurisprudencia la excluye cuando resulta provocada por él  o le es imputable   y existe culpa cuando se conoce la causa  o se podía conocer o era previsible aunque cabe que un cierto grado de previsibilidad no la excluya.
  7. No hay imposibilidad cuando se puede cumplir con un esfuerzo la voluntad del deudor.
  8. Para estimar la imposibilidad sobrevenida es preciso que el deudor no se halle incurso en morosidad (art. 1182-2 del Código Civil).

Centrados en el supuesto de la imposibilidad económica, la Audiencia Provincial de Girona en sentencia de 2 de enero de 1997 resolvió un supuesto en el que la compradora invocaba la improcedencia de la resolución del contrato de compraventa debido a que el incumplimiento del pago del precio pactado no le es imputable por dolo o culpa, sino que le vino impuesto por una situación de insolvencia motivada por una ruptura matrimonial. La resolución desestima dicha pretensión al amparo de las siguientes consideraciones:

a) La insolvencia del deudor no le exime del cumplimiento de una obligación genérica, concretamente pecuniaria, como así lo afirma el aforismo «genus nunquam perire censetur».

b) A tenor de lo previsto por el artículo 1182 del Código Civil, para que el deudor incumplidor quede exonerado se requiere la imposibilidad sobrevenida de la prestación por causa que no le sea imputable. Esa imposibilidad, para el caso de obligaciones dinerarias, no puede acontecer debido a que el dinero siempre existe, aun cuando no lo posea el deudor (artículo 1170, primer párrafo, del Código Civil); y, en tanto que exista la posibilidad de cumplir, no cabe entrar a examinar la diligencia en el actuar del deudor en orden al cumplimiento de sus obligaciones. Por ello, pese a su insolvencia, subsiste la obligación de la compradora de satisfacer el precio pactado, y el derecho del vendedor a pedir la resolución del contrato, para el caso que aquélla no dé cumplimiento a esa obligación.

c) Así, de otra parte, también se desprende de lo previsto por el artículo 1467 del Código Civil, que libera al vendedor de la obligación de entregar la cosa vendida, si después de la venta se descubre que el comprador es insolvente, lo que demuestra que el riesgo de la insolvencia del comprador no puede pesar sobre el vendedor.


Óscar Fernández León,
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