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Civil

8 de Enero de 2010

¿Qué ocurre cuando se construye en suelo ajeno?

“La propiedad de los bienes da derecho por accesión a todo lo que ellos producen, o se les une o incorpora natural o artificialmente “. Con estos términos nuestro ordenamiento jurídico define el conocido “derecho de accesión“ o la adquisición de una cosa por el propietario de la principal a la cual se le une o incorpora otra para formar un todo inseparable.

Óscar Fernández León,
Abogado. Experto en habilidades profesionales
@oscarleon_abog


En el marco de este derecho, concretamente en nuestro Código Civil, se encuentra sancionado el principio de que lo construido en suelo ajeno se incorpora o pertenece a la propiedad del suelo en el que se ha llevado a cabo dicha construcción (el dueño del suelo es también dueño de lo que en éste se construya). Este principio conocido como " la superficie cede al suelo "  o "accesión normal" presume, mientras no se demuestre lo contrario, que toda construcción realizada en determinado suelo ha sido llevada a cabo por el propietario del suelo y a su costa. De esta forma, con fundamento en una atribución de mayor valor al suelo que al vuelo, nuestro ordenamiento pretende evitar situaciones de copropiedad anormales que, por su carácter excepcional, deberán pactarse expresamente para ser reconocidas legalmente.

Frente al citado principio de accesión normal, nuestra jurisprudencia, al amparo de parámetros modernos basados en la concepción actual del derecho de propiedad y de su contenido social, ha creado la figura conocida como accesión invertida en los supuestos de construcciones extralimitadas, o lo que es lo mismo, la situación que se produce cuando el titular de lo construido parcialmente en suelo propio y ajeno se hace dueño del suelo invadido por la construcción, siendo entonces la construcción lo principal y el terreno lo accesorio. Contrariamente a lo anteriormente expuesto, y con fundamento en el mayor valor de lo construido y en la búsqueda de una solución beneficiosa para la sociedad (la preservación de la obra), con la accesión invertida se tratan de evitar situaciones anormales de copropiedad, derechos de superficie o incluso la demolición de lo construido.

Siguiendo los propios preceptos del Código Civil y la jurisprudencia que venimos citando, podríamos señalar como los requisitos concurrentes para que se produzca la accesión invertida los siguientes:

  1. La construcción debe haberse llevado a cabo en suelo que en parte pertenece al constructor y en parte en propiedad ajena. Es decir, con la construcción debe haberse invadido en parte el suelo ajeno desde el suelo propio.
  2. La persona que solicita los beneficios de la accesión invertida tiene que probar ser titular de la construcción que invade el suelo ajeno.
  3. La construcción realizada en suelo propio y ajeno debe formar un todo indivisible.
  4. El valor del edificio construido (el valor de la totalidad de lo edificado en ambos suelos) tiene que ser superior al valor de la porción de suelo invadido.
  5. El constructor debe haber actuado de buena fe, debiendo identificarse la buena fe con la creencia por parte del constructor que se estaba construyendo sobre terreno propio o sobre el cual se tenía derecho a construir. Si bien el Tribunal Supremo ha mantenido criterios no del todo coincidentes, la falta de oposición del propietario que sufre la invasión constituye un elemento de notable importancia que debe concurrir para formar la convicción del Tribunal de que el constructor ha actuado al amparo de la buena fe en el momento de construir en suelo ajeno.

En consecuencia, para el supuesto de que se den todos los requisitos anteriormente indicados, el titular de la construcción se convierte en propietario del suelo o terreno ocupado. Ahora bien, la accesión invertida tiene como efecto el derecho del propietario del terreno invadido a percibir una compensación económica o justa indemnización del constructor, la cual viene determinada por la suma del valor del terreno ocupado más el perjuicio (quebranto o menoscabo económico)  que la merma de éste suponga para el resto del terreno que le quede al propietario del terreno ocupado a fin de atender adecuadamente a principio de justicia equitativa.

Con independencia del supuesto analizado, pueden producirse situaciones en las que las que el proceder de las partes involucradas puede estar orientado en base a diferentes criterios vinculados a la buena fe. Distinguimos entonces los siguientes casos:

  1. El constructor obra de mala fe y el propietario del terreno de buena fe: En tal caso, y siguiendo las normas del Código Civil, se aplicaría en toda su extensión el principio de accesión normal, de manera que el dueño del suelo invadido hace suya sin ninguna obligación de indemnizar el resultado de la construcción realizada, pudiendo exigir, a costa del constructor, tanto la reposición del terreno a su estado original con demolición de la obra como la correspondiente indemnización para reparar los daños y perjuicios derivados de la construcción ilícita.
  2. El constructor y el dueño del suelo obran ambos de mala fe: En este caso, el constructor ha actuado a sabiendas de que ha construido en una porción de terreno sobre la que no tenía derecho a construir mientras que el propietario del terreno ha permitido que dicha construcción  se realizara a su vista, ciencia y paciencia sin oponerse. El efecto de dicha concurrencia de conductas es que se aplican las reglas establecidas para el supuesto de que ambas partes hubieran actuado de buena fe a modo de compensación de culpas.

En definitiva, siguiendo alguna sentencia de nuestro Tribunal Supremo, la llamada accesión invertida constituye un remedio de equidad para evitar la demolición parcial de un edificio que se asienta en una parte sobre un terreno ajeno y a fin de no destruir lo que constituye una unidad arquitectónica.


Óscar Fernández León,
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