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Civil

28 de Febrero de 2011

¿Qué se entiende por calificar o clasificar un suelo?

La Administración, a través de los planes urbanísticos, es decir, mediante un conjunto de instrumentos técnicos y jurídicos vinculados entre sí y ordenados en base a principios jerárquicos, regula el uso del suelo y de la construcción prevista en propio plan, definiendo el estatuto del derecho de propiedad y diseñando el desarrollo urbanístico del territorio planeado. De esta forma, los planes, a través de la ordenación integral del territorio municipal y el establecimiento del régimen urbanístico del suelo, anticipan y prevén el futuro desarrollo urbanístico de la ciudad.

Óscar Fernández León,
Abogado. Experto en habilidades profesionales
@oscarleon_abog



Con ánimo exclusivamente divulgativo,  pretendemos acercarnos un poco más al contenido legal de las actividades calificación y clasificación urbanística, términos que, si bien han caído últimamente en desuso en los medios de comunicación, tienen una notable importancia en las transacciones inmobiliarias y en la comprensión e interpretación de múltiples operaciones realizadas en los años de la "burbuja" y que hoy, por diversas razones, suelen ser objeto de litigio ante los Juzgados y Tribunales.

Congruente con lo anterior, las diversas leyes autonómicas, como instrumento de ordenación integral del territorio, tienen como principal función la de dividir y planificar las distintas clases de suelo con el fin de señalar las posibilidades de desarrollo urbanístico de los terrenos incluidos en cada uno de ellos, para así, aplicar el correspondiente régimen urbanístico.

Dicha actividad es conocida como clasificación del suelo, la cual se desarrolla dentro del marco previsto en la Ley del Suelo estatal que clasifica el suelo en suelo rural o urbanizado, por lo que el planificador, a la hora de clasificar el territorio municipal, deberá obligatoriamente adscribir el mismo a alguna de dichas clases de suelo establecidas por la legislación estatal. Una vez clasificado el suelo éste adquiere un determinado régimen urbanístico que es el que regula el conjunto de los derechos y deberes de los propietarios del suelo.

Tras la clasificación del suelo,  la definición del modelo territorial previsto en el planeamiento requiere el establecimiento de los usos a los que se dedicará cada suelo ya clasificado, lo que conduce a la necesidad de dividir el suelo en zonas de ordenación a las que se aplican unas determinadas condiciones urbanísticas homogéneas, destinándose cada una de ellas a unos usos, niveles de intensidad y, en su caso, tipologías edificatorias específicas.  Dicha técnica urbanística por la que se expresa el destino urbanístico específico atribuido a un terreno es conocida como calificación urbanística.

Por lo tanto, la ordenación urbanística queda definida , primero , a través de la clasificación del suelo, es decir, mediante la técnica consistente en categorizar el suelo según su destino básico  para posteriormente, mediante la técnica de la calificación de suelo, subdividir dichas clases de suelo en zonas y asignándoles a las mismas un destino urbanístico específico que viene representado por el uso (por ejemplo, usos lucrativos como residencial, comercial, industrial, etc... o no lucrativos como sistemas o dotaciones públicas que dan lugar a zonas verdes, infraestructuras, equipamientos, etc..), intensidad ( medida de la edificación permitida en una determinada área de suelo, por ejemplo x m/2 de techo por 1 m/2 de suelo) la tipología edificatoria (tipos arquitectónicos tales como edificación colectiva en manzana cerrada, unifamiliar aislada, unifamiliar pareada, etc.. ) y otras determinaciones establecidas en las ordenanzas urbanísticas.

Una vez aprobado el planeamiento general, y por tanto establecida la ordenación urbanística del territorio, el suelo ordenado puede reclasificarse (lo que supone una nueva clasificación del mismo suelo) o recalificarse (la modificación de alguna o algunas de las determinaciones objetivas del planeamiento) a través e una modificación o revisión del instrumento de planeamiento.

Son precisamente algunas actuaciones poco ortodoxas por todos conocidas que han dado origen a reclasificaciones, y en mayor medida, recalificaciones, las que han motivado y extendido una opinión pública que identifica la reclasificación y recalificación de suelos con una actividad abusiva, contraria al interés general, e íntimamente vinculada a la generación de plusvalías no merecidas.

Sin embargo, si bien es lógico entender que todo propietario de suelo aspira a que su terreno sea clasificado y calificado de la mejor forma (precisamente por el contenido económico que otorga el contenido urbanístico atribuido) el urbanismo, a través del empleo de técnicas correctoras y otros instrumentos, pretende garantizar que dichas modificaciones produzcan el mayor beneficio para el interés público, y en definitiva para el correcto crecimiento y desarrollo urbanístico de nuestras ciudades y municipios.


Óscar Fernández León,
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