El Tribunal Supremo ha dictado tres valiosísimas Sentencias en el mes de Enero de 2015 con una brillante interpretación de diferentes derechos de la Ley 57/68; incluyendo un interesantísimo cambio de doctrina en relación con el artículo 3 de Esta ley.
A continuación resalto las notas más interesantes de las mismas y os adjunto el listado completo de las Sentencias de Audiencias Provinciales y Tribunal Supremo a día de hoy
13 de Enero de 2015
La obligación de ingresar las cantidades sobre plano en la cuenta especial del promotor NO es obligación del comprador y por tanto, el no ingreso de las mismas en dicha cuenta, no puede perjudicarle.
16 de Enero de 2015
La prescripción de la acción que se
contempla en el artículo 1 segundo de la Ley 57/68 es de 15 años.
El origen de la responsabilidad es la Ley. Es una responsabilidad de carácter legal. (no contractual, no extracontractual)
Dies a quo: El momento en el que la devolución de cantidades no es posible debido a la inexistencia del aval.
La interpretación en relación con el dies a quo debe ser siempre en favor de quien esgrime la vida de la acción . La parte que defiende su extinción tiene la carga de la prueba.
La entidad obligada en virtud del artículo 1 Segundo es la entidad depositaria de cantidades entregadas sobre plano, no es la entidad que financia la promoción.
STS 20 de Enero de 2015
El Supremo cambia su doctrina en relación con el artículo 3 de la Ley 57/68.
Razones para el cambio de doctrina:
1) El Supremo resalta las virtudes de una ley que en defensa del comprador de viviendas— de primera o segunda residencia— sobre plano se adelantó a la Constitución.
2) La ley regula derechos civiles, no meramente administrativos.
Y seguidamente realice un recorrido por los hitos más importantes de la evolución de la doctrina del Supremo en relación con la Ley 57/68:
a) Declaración del carácter esencial de los incumplimientos relacionados con las garantías en promociones sobre plano (SSTS de 25 de octubre de 2011, rec. 588/2008, 10 de diciembre de 2012, rec. 1044/2010, 11 de abril de 2013, rec.1637/2010, y 7 de mayo de 2014, rec. 828/2012).
b) La protección se extiende a todo el iter del proyecto sobre plano: desde la compra de la propiedad hasta la total conclusión de las obras, incluida la licencia de primera ocupación.
c) Las cantidades objeto de protección son todas aquellas que se entregaron a cuenta durante el periodo de construcción sobre plano. Las limitaciones que las aseguradoras o bancos pongan a esto son nulas de pleno derecho. (STS de 3 de julio de 2013, rec. 254/2011).
d) EL comprador puede reclamar responsabilidad solidaria de promotor y garante. No es obligatorio resolver el contrato con anterioridad a la ejecución de la garantía. ( SSTS de 3 de julio de 2013, rec. 254/2011 y 7 de mayo de 2014, rec. 828/2012
e) Los administradores de sociedades son responsables solidarios frente a la inexistencia de avales (STS de 23 de mayo de 2014, rec. 1423/2012).
f) Acuerdos de limitación de la responsabilidad entre compradores y garantes son nulos de pleno derecho (STS de 25 de noviembre de 2014, rec.1176/2013).
En un nuevo paso adelante, en esta Sentencia de 20 de Enero de 2015, el Supremo acaba de interpretar que el artículo 3 de la Ley 57/68 otorga derechos de resolución automática al comprador (no es necesario esperar a un incumplimiento prolongado); siempre que el comprador ejercite sus derechos antes de que el promotor le llame a escriturar.
La ley 57/68 tiene en relación con los derechos de resolución en compraventas sobre plano, carácter especial y por ello, el artículo 1124 del Código Civil no es de aplicación a los contratos que caen en la esfera regulatoria de la 57/68
Razones que apoyan ésta interpretación:
a) Carácter imperativo, de orden público, irrenunciables de los derechos recogidos en la Ley 57/68. Tal y como establece su artículo 7.
b) El artículo 3 de la Ley establece derechos resolutorios de una forma muy rigurosa. Tanto es así que si el comprador decide conceder prórroga al vendedor esto debe hacerse de forma expresa, escrita, específica, en una nueva cláusula del contrato señalándose nueva fecha de entrega y entregando nuevas garantías al comprador. Es decir no puede aplicarse para éstas prórrogas, la doctrina de los actos propios.
c) El promotor tiene equivalentes posibilidades resolutorias por aplicación del artículo 1504 del Código Civil.
d) El riesgo de insolvencia del promotor y la escasa protección que el concurso de acreedores otorga al comprador sobre plano.
Como nota final añadir que los Tribunales, obviamente, en la aplicación de éste artículo 3 de la ley 57/68 siempre examinarán la Buena fe en el ejercicio del derecho y rechazaran el ejercicio abusivo del mismo
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