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Civil

15 de Enero de 2016

Bancos y desastres sobre plano XXI

El Tribunal Supremo acaba de fijar doctrina jurisprudencial en relación con la responsabilidad de Bancos que recibieron entregas a cuenta sobre plano, frente a compradores sin garantías para devolución.

María L. de Castro,
abogado directora del equipo www.costaluzlawyers.es


Ha sido en su reciente Sentencia de 21 de Diciembre de 2015 en su FJ SEXTO, donde el Supremo fija expresa doctrina jurisprudencial:

« En las compraventas de viviendas regidas por la Ley 57/1968 las entidades de crédito que admitan ingresos de los compradores en una cuenta del promotor sin exigir la apertura de una cuenta especial y la correspondiente garantía responderán frente a los compradores por el total de las cantidades anticipadas por los compradores e ingresadas en la cuenta o cuentas que el promotor tenga abiertas en dicha entidad ».

Argumenta en su FJ QUINTO que el  objeto de casación se trataba de "determinar el alcance de la expresión « bajo su responsabilidad » "del artículo 1 segundo de la Ley 57/68 para casos en los que las cantidades   anticipadas no se han percibido en una cuenta especial sino en la única que el promotor tenía en la entidad de crédito

El  Supremo después de señalar que la jurisprudencia de la Sala de lo Civil se ha conformado sobre todo a raíz de "las situaciones creadas por la crisis económica y financiera (promotores en concurso y compradores que habían anticipado cantidades pero no iban a recibir las viviendas)",  y está "presidida por el rigor con el que dicha ley, anterior a la Constitución, protegía a los compradores de viviendas para uso residencial, rigor que la Constitución no vino sino a reforzar en sus arts. 47 (derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada) y 51 (defensa de los consumidores y usuarios)" señala los siguientes hitos, todos ellos de 2015 en relación con la definición de la responsabilidad del 1 segundo de la Ley 57/68.

  • STS, de Pleno, de 20 de enero de 2015 (recurso nº 196/2013
  • STS, de Pleno, de 16 de enero de 2015, (recurso nº 2336/2013),  en la que se distinguía  a efectos de la responsabilidad a que se refiere el art. 1 de la Ley 57/1968, entre la entidad que concede al promotor el préstamo a la construcción con garantía hipotecaria y aquella otra en que se ingresan las cantidades anticipadas, siendo ésta última la que debe  responder frente al comprador;
  • STS, de Pleno, de 13 de enero de 2015 (recurso nº 2300/2012), declara que « el hecho de no haber ingresado el comprador las cantidades anticipadas en la cuenta especial no excluye la cobertura del seguro, dado que es una obligación que se impone al vendedor »; y
  • STS, de Pleno, de 30 de abril de 2015 (recurso nº 520/2013),  en la que se resolvía que la Caja de  Ahorros avalista debía responder frente a los cooperativistas de viviendas no solo de los pagos anticipados ingresados en la cuenta especial, como se decía en el aval, sino también de los ingresados en una cuenta diferente del promotor en la misma entidad.

Dice la reciente Sentencia de 21 de Diciembre: "no es acertado entender que, constando incluso en el propio documento de ingreso el destino o razón de las cantidades anticipadas (« reserva de vivienda y 20% vivienda »), de esto no se derivara « obligación legal alguna » para la entidad de crédito codemandada.  Muy al contrario, precisamente porque esta supo o tuvo que saber que los compradores estaban ingresando cantidades a cuenta del precio de las viviendas de la promoción, tenía la obligación legal de abrir una cuenta especial y separada, debidamente garantizada, y por no haberlo hecho incurrió en la responsabilidad específica que establece el art. 1-2ª de la Ley 57/1968"

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María L. de Castro,
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