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Civil

24 de Abril de 2014

Los Bancos y su responsabilidad en los desastres sobre plano XIV

Ya son al menos cincuenta las sentencias de Audiencias Provinciales en España que reconocen, definen, aplican, incluso disfrutan explicando… la responsabilidad de las entidades financieras en aquellos casos en los que el comprador no recibió su aval.

María L. de Castro,
abogado directora del equipo www.costaluzlawyers.es


En particular Burgos y Alicante son siempre las Audiencias más audaces y clarividentes. Están desarrollando una doctrina preciosa que ayudará a que la futura inversión extranjera de inmuebles sobre plano en España se desarrolle de forma sostenible, garantizada y libre problemas legales del calado de los actuales.

Esta última de Burgos de 19 de Marzo de 2014 es, de nuevo,magistral: en su entendimiento profundo del problema, sus definiciones, sus conceptos...

Podríamos considerarla como una Sentencia resúmen de lo que la mejor doctrina entiende sobre este tema hasta el momento, de ahí nuestro tratamiento hoy:

I.En primer lugar, describe con mucha claridad  en qué consiste y en que no, la responsabilidad de la entidad depositaria del artículo 1 segundo de la Ley 57/68

(...) La condición segunda establece claramente la responsabilidad en la que pueden incurrir las entidades financieras en las que se ingresen las cantidades anticipadas si no exigen al promotor el correspondiente seguro o aval.(...) La frase significa que la entidad financiera debe exigir en el momento de la apertura de la cuenta o depósito la existencia del aval.

(...)No quiere decir que sea la entidad financiera la que deba proceder a avalar la devolución de las cantidades; (...)tampoco la responsabilidad se sigue necesariamente por la mera apertura de la
cuenta sin aval, pues la responsabilidad surgirá cuando el comprador quiera que le devuelvan su dinero. Pero si, ejercitado por el comprador su derecho a la devolución, esta no puede hacerse por falta de garantía, habrá
de responder la entidad bancaria en la que se hizo el ingreso. Por eso es posible abrir sin aval la cuenta donde se ingresan los anticipos, pero será a riesgo de la entidad financiera, lo que significa la frase "bajo su responsabilidad".

Esta ha sido la interpretación de la sentencia de la sección segunda de esta Audiencia Provincial en la sentencias de 20 de junio y 25 de octubre de 2012.

II.En segundo lugar, describe lo que son "cuentas especiales"

(...) Cuenta especial para el caso de las cantidades anticipadas para la construcción de viviendas será una cuenta abierta a nombre del promotor en la que se ingresan solamente las cantidades aportadas por los compradores. Es especial por el origen del los fondos, pues no pueden ingresarse otros fondos del promotor, y es especial por el destino, porque de las cantidades ingresadas solo puede disponerse para las atenciones derivadas de la construcción de las viviendas. Ahora bien, que no se trate de una cuenta especial porque al final se mezclen fondos de procedencia diversa, o porque se atiendan pagos distintos, no exonera de responsabilidad a la entidad financiera.

III. La  Sentencia  además  afirma que la Ley 57/68 es de aplicación tanto a  viviendas destinadas a residencia familiar permanente como a las de temporada, por lo que el ámbito objetivo de aplicación de la ley es más amplio que el que pudiera pensarse como destinado a la protección exclusivamente de las viviendas destinadas a residencia de carácter permanente.  ( ...) no teniendo condición de inversor (...)cuando la vivienda es para el comprador o para sus hijos. La condición de inversor del comprador se da cuando este lo que pretende es lucrarse con la reventa.

IV. Como pincelada final importante en el estudio de estas responsabilidades, otra reciente Sentencia, esta  de la Audiencia Provincial de Alicante, de 6 de Febrero de 2014, define, como ya han hecho antes otras Audiencias que la responsabilidad de la entidad depositaria ex artículo 1 segundo de la Ley 57/68 es de carácter legal, es decir no es una mera responsabilidad extracontractual, con las consecuencias que de esto se derivan para el plazo de ejercicio de la acción.

Relación de Sentencias relacionadas con la materia, publicadas hasta la fecha.

Si tienes alguna pregunta o desea cambiar opiniones con nosotros , no dudes en contactarnos a través de la web www.costaluzlawyers.es


María L. de Castro,
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