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14 de Mayo de 2018

Declaración de la Renta 2017 (I): El Rendimiento Capital Inmobiliario

Como cada año, junto con la primavera, llega la “campaña de la renta”, y con ella, anualmente sale a la palestra una jerga propia (“datos fiscales”, “borrador”, etc.). Por ello, hemos decidido escribir una serie de artículos en el marco de la campaña para presentar la declaración de la renta 2017 que no tienen más pretensión que repasar algunos conceptos que consideramos básicos a la hora de confeccionar el impuesto.

Francisco Arasteny Torregrosa,
Socio-Titular y Responsable del Área de Asesoramiento Tributario

Carlos Mahiques Gómez,
Economista-Asesor Fiscal


En este artículo empezamos con los rendimientos del capital inmobiliario. Su regulación se encuentra en los artículos 22 a 24 de la Ley 35/2006, de 28 de Noviembre, del IRPF (LIRPF, en adelante) y en su Reglamento de desarrollo (en lo sucesivo, RIRPF).

Las Rentas de capital inmobiliario (RCI en adelante) son aquellas que proceden de la titularidad de bienes inmuebles o de derechos reales sobre ellos, los que derivan del arrendamiento o la constitución o cesión de derechos o facultades de uso o disfrute; siempre que a tenor del artículo 27.2. LIRPF no se consideren actividad económica.

Las RCI son objeto de gravamen en el IRPF, tributando al tipo marginal (según tramos) en la Base Liquidable General.

Para declarar esta fuente de renta en el impuesto tenemos que tener claro que se deben aplicar cuatro pasos sucesivos:

    1º. Determinar el rendimiento íntegro con arreglo al artículo 22,

    2º. Determinar el Rendimiento neto mediante la resta de los gastos deducibles que a continuación veremos que establece el artículo 23 LIRPF en su apartado 1º,

    3º. Aplicar, si proceden, las reducciones del artículo 23 apartados 2 y 3, y

    4º. Verificar que se cumple la tributación mínima que impone el artículo 24 LIRPF en caso de parentesco.

Sin más dilación, pasamos al análisis, de cada uno de los mencionados pasos.

    1º. El Rendimiento Íntegro es el importe que, por todos los conceptos, se reciba del arrendatario, subarrendatario, adquirente o cesionario, incluido, en su caso, el correspondiente a todos aquellos bienes cedidos con el inmueble y excluido el IVA o, en su caso, el IGIC. Por tanto, en la medida en que ciertos gastos (estamos pensando en el IBI, comunidad, seguros, etc.) sean repercutidos al inquilino y, por tanto, le pague una cuantía por ellos, serán también gasto rendimiento íntegro.

    2º. La deducción de los gastos señalados en los Artículos 23 de la LIRPF y los Artículos 13 y 14 del RIRPF puede agruparse en dos categorías:

      I. La norma contempla varios tipos de gastos a los que considera como necesarios para la obtención de rendimientos. Estos son:

        A. Los intereses de los préstamos concedidos para la compra del local o para realizar mejoras sobre el inmueble. También son deducibles los gastos de reparación y conservación (aquellos para mantener el uso normal). Ahora bien, la norma limita estos gastos para que no se confundan con los gastos por ampliación o mejora del inmueble, ya que estos últimos no son gastos deducibles, aunque si aumentan el valor del inmueble y afectaría, por tanto, ante una futura transmisión del inmueble. En este sentido, la DGT ha considerado como inversiones o mejoras, entre otras las siguientes inversiones: consolidación estructural, instalación de ascensores y calefacciones antes inexistentes o el acondicionamiento del solar para después arrendar un inmueble edificado en él. Tienen la consideración de gastos de conservación y reparación, entre otros, los que siguen: rehabilitación de la fachada, reparación de diferentes enclaves del inmueble -ventanas, tuberías, aparatos aire, ascensores, escaleras, etc-.

        Límite: el importe total a deducir por estos gastos del apartado A anterior no podrá exceder, para cada bien o derecho, de la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos. El exceso se podrá deducir en los cuatro años siguientes.

        B. Tributos: Son deducibles los tributos y recargos no estatales, tasas y contribuciones especiales estatales, de carácter no sancionador que incidan sobre el rendimiento inmobiliario o el bien o derecho que lo ha producido.

        C. Saldos de dudoso cobro (impagos), debidamente justificados.

        D. Contraprestaciones consecuencia de servicios personales. Es decir, en la parte proporcional correspondiente, será deducibles los gastos de portería, jardineros, etc.

      Asimismo, aunque bien podrían encuadrarse en los apartados anteriores, cabe recordar como deducibles otros gastos necesarios, sirvan a título de ejemplo, los gastos jurídicos de redacción de contratos y defensa de su cumplimiento, los seguros -robo, incendio, etc.- o también los suministros pagados por el propietario.

      II. En segundo lugar, la LIRPF permite la deducción de la amortización del propio inmueble. Este gasto consiste, como máximo en el 3% sobre el mayor de: Coste de Adquisición satisfecho o el valor catastral, descontando la parte del suelo.

    3º. Una vez obtenido el rendimiento neto, siguiendo el orden de la LIRPF, tal y como hemos avanzado, serán de aplicación las reducciones que, en su caso, procedan. Existe, en primer lugar, una reducción del 60% siempre que se destine a vivienda. No obstante, si el alquiler no se ha declarado por el contribuyente y es descubierto por la administración no resultará aplicable esta reducción. Obsérvese, que desde la Ley 26/2014 de modificación del la LIRPF, ya no existe la reducción del 100% que procedía en el arrendamiento de vivienda cuando concurrían ciertos requisitos de edad y de capacidad económica en los inquilinos del inmueble. Por último, el siguiente apartado del mismo precepto, permite aplicar una reducción del 30% cuando se impute a un único período aquellos rendimientos netos obtenidos en un período de tiempo superior a los dos años o que se califiquen reglamentariamente como irregulares. Ahora bien, esta reducción del artículo 23.3. tiene como límite el importe de 300.000 euros sobre el que se podrá aplicar la misma.

    4º. Por último, el artículo 24 determina que en caso de parentesco en los términos que describe dicho precepto, el rendimiento neto total no puede ser inferior al que resulte de aplicar las reglas del artículo 85 LIRPF (imputación de rentas inmobiliarias).

En otro orden de cosas, es importante tener presente que en el caso de que a tenor del artículo 27.2. LIRPF se tenga contratada a una persona a jornada completa mediante contrate laboral dichos rendimientos al constituir una actividad económica ya no tributarían como rendimiento del capital inmobiliario si no como rendimientos de actividades económicas. Resulta patente como desde la reforma de 2015 ya no se requiere un local exclusivamente afecto para que dicha actividad se considere actividad económica y no rendimiento del capital inmobiliario. Asimismo, no está de más recodar que en mientras la DGT admite la externalización de la gestión del arrendamiento en el Impuesto sobre Sociedades a efectos del artículo 5 LIS, no la admite en sede del IRPF a efectos del artículo 27 LIRPF.

Por último, queremos recordar que es posible que el rendimiento por capital inmobiliario arroje un resultado negativo pues mientras una parte de los gastos deducibles están limitados buena parte de ellos quedan fuera del citado límite.

 

Francisco Arasteny Torregrosa,
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Carlos Mahiques Gómez,
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