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26 de Septiembre de 2018 una propuesta de solución –si es que la hay- a través de los artículos 23 y 24 LIRPF

El problema de los alquileres turísticos

Si algo caracteriza nuestro estilo de vida desde hace unos años es la presencia, cada vez más abundante, de tecnología en esferas dónde antes era impensable.

Carlos Mahiques Gómez,
Economista-Asesor Fiscal


Por ejemplo, un plan de ocio muy habitual como podría ser salir a cenar e ir al cine, actualmente se puede desarrollar desde un dispositivo telefónico y sin levantarse del sofá (bueno sí, a abrir la puerta al "rider" que nos trae la cena).

Pues bien, esta evolución tecnológica ha llegado para quedarse, y también afecta a una faceta tan importante como la necesidad de vivienda. Así, el auge de nuevas aplicaciones tecnológicas está fomentando el alquiler turístico de modo que, en algunas ciudades, se habla que entre el 0'25% y el 10% de las viviendas, dependiendo de los barrios, se destinan a tal finalidad. Esto se ha asociado al aumento generalizado de los precios del alquiler pues para los arrendatarios el alquiler turístico supone una mayor fuente de ingresos. Si bien no tenemos datos que nos permitan certificar la causalidad del alquiler turístico en el aumento de los precios sí parece observarse una correlación temporal y geográfica entre la presencia de alquileres y la subida de precios; no obstante, no hay que olvidar que recientemente la Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia (CNMC), ha descartado que los precios estén subiendo por los alquileres vacacionales.

Hasta tal punto está llegando la dimensión del problema, que algunos ayuntamientos han adoptado soluciones que van desde limitar el tipo de inmueble hábil para tal actividad hasta prohibir totalmente los alquileres turísticos. En cualquier caso, y al margen de que en otros países la prohibición del alquiler turístico no ha contribuido a moderar en la medida esperada los precios del alquiler, se debe tener presente que, como cualquier política económica, para que funcione debe tener presente los incentivos de los agentes que resultan afectados por la misma.

No es, precisamente, de nuestra agrado promover las subidas de impuestos y poner barreras a la actividad económica, pero entendemos que una forma más compatible con la necesaria libertad económica sería desincentivar fiscalmente el alquiler turístico. La reciente aprobación del Modelo 179 - y que, con perdón por la autocita, recordamos que ya publicamos una entrada en Legal Today:

http://www.legaltoday.com/practica-juridica/fiscal/fiscal/el-modelo-179-declaracion-informativa-trimestral-sobre-la-cesion-de-viviendas-con-fines-turisticos- proporciona una ingente cantidad de información (referencia catastral del inmueble, titular, número de días del alquiler, etc.) a la Agencia Tributaria que puede resultar valiosa a la hora de implementar una política fiscal en los términos más arriba indicados. Así, se puede conocer los inmuebles arrendados a través de estas aplicaciones, sus dueños, los días de entrada y salida, etc.

En este sentido, pensamos que para aquellos arrendatarios que tributen por rendimientos del capital inmobiliario en el IRPF, en la posibilidad de introducir un apartado 2º en el artículo 24 que encajara en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas una presunción de la obtención de un mínimo de renta diario para el alquiler turístico de modo que se penalice el hecho de destinar a tal fin las viviendas. Este tipo de presunciones no son para nada un aspecto novedoso en nuestro ordenamiento tributario, nada más lejos de la realidad, pues, entre otros, el citado artículo 24 en su redacción actual dispone:

"Cuando el adquirente, cesionario, arrendatario o subarrendatario del bien inmueble o del derecho real que recaiga sobre el mismo sea el cónyuge o un pariente, incluidos los afines, hasta el tercer grado inclusive, del contribuyente, el rendimiento neto total no podrá ser inferior al que resulte de las reglas del artículo 85 de esta ley."

Es decir, en caso de parentesco se tributará como mínimo como si procediera una imputación de renta inmobiliaria prevista en el artículo 85 de la LIRPF.

Por tanto, no resultaría descabellado que el legislador pudiera introducir una norma en el sentido de penalizar el alquiler turístico frente al arrendamiento para fines de vivienda permanente.

Otra versión de estas penalizaciones sería a través de crear distintas imputaciones de renta inmobiliaria según la necesidades de vivienda (siempre, claro está, dentro del principio de no confiscatoriedad) dado que al declararse las referencias catastrales su control no debiera resultar inviable.

Paralelamente, cabría aumentar la reducción del artículo 23.2 de la LIRPF de forma significativa para incentivar el alquiler de las viviendas a fines no turísticos. Y, por su puesto, acompañado de una regulación que de certidumbre a los arrendadores pues, de lo contrario, podrían preferir no arrendar los inmuebles. Asimismo, medidas en tal sentido debería introducirse en el impuesto sobre sociedades y, especialmente, en su régimen especial de entidades dedicas al arrendamiento de vivienda (artículos 48 y 49 LIS).

Cabe pensar que una subida de la tributación en el sentido apuntado, en buena "lógica Lafferiana", llevaría la consiguiente minoración de las bases declaradas pues muchos arrendatarios no declararían sus alquileres. No obstante, dado el perfil del arrendador (clientes extranjeros a los que sólo es fácil captar a través de las aplicaciones sometidas a declaración en el Modelo 179) que ha hecho tan rentable el alquiler turístico es razonable pensar que la minoración de las bases imponibles puedan tener un impacto menor.

Y, por último, no olvidemos nunca que no existen políticas económicas neutras: todas, antes o después, tienen sus consecuencias. Así que, siendo la vivienda un pilar fundamental, sería deseable un debate sosegado y preferiblemente más a nivel técnico que político.

 

Carlos Mahiques Gómez,
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