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Fiscal

25 de Noviembre de 2013

Tributación de los extranjeros asociada a la compra de una vivienda en España

Con la aprobación y entrada en vigor de la esperada Ley 14/2013, de 27 de septiembre, de apoyo a los emprendedores y su internacionalización, se implantan una serie de medidas que acentúan el atractivo de la economía española a ojos de los inversores extranjero. Entre las ventajas aportadas por la nueva ley se encuentra la concesión de permisos de residencia a aquellos extranjeros que adquieran inmuebles con un valor neto, es decir, sin cargas de ningún tipo, de 500.000 € o más. Esto representa una gran oportunidad para inversores extracomunitarios que además de obtener el permiso de residencia se beneficiarán de la situación económica española, puesto que el coste de las viviendas ha caído de forma considerable, acumulando un descenso del 38,6% desde los importes máximos alcanzados a finales del ejercicio 2007.

Nicolás Melchior,
Mariscal & Asociados, Abogados
Miembro de Eurojuris España


Sin embargo, la adquisición de un inmueble en España conlleva el pago de tributos que los inversores deberán tener en cuenta para el cálculo del importe total de la operación y la rentabilidad de la misma. El presente artículo busca ofrecer una guía inicial a los inversores extranjeros sobre los distintos tributos que deberán ser satisfechos por la compra de una vivienda por no residentes en España.

1. Impuestos vinculados a la adquisición de un inmueble  

El ordenamiento español recoge dos tipos de tributación diferentes dependiendo del propio inmueble, ya que los impuestos asociados a la adquisición de una vivienda nueva difieren de los de una vivienda de segunda mano.

Esta dicotomía nos obliga explicar en primer lugar qué entiende el ordenamiento por vivienda nueva y por vivienda de segunda mano. La vivienda nueva es aquella que se entrega por primera vez, siendo adquiridas al promotor cuando la construcción rehabilitación ha finalizado, salvo que las viviendas hubieran sido utilizadas de forma continuada por un plazo igual o superior a dos años por personas distintas a los adquirentes. Las viviendas no comprendidas en esta descripción son clasificadas como viviendas de segunda mano.

2. Tributación por la adquisición de viviendas nuevas

La adquisición de viviendas nuevas implica el pago del Impuesto del Valor Añadido (en adelante, "IVA") cuyo tipo del 10%, salvo algunas excepciones con tipos más reducidos en determinadas Comunidades Autónomas. Asimismo, se deberá abonar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentos (en adelante, "IAJD"). Este último tributo ha sido cedido a las Comunidades Autónomas y éstas, en el ejercicio de sus facultades, han establecido los tipos que han estimado convenientes. La horquilla de tipos presente España (generales y reducidos de cada Comunidad Autónoma) varía de un máximo del 1,5% para el tipo general a un 0,1% para el tipo reducido, éste último aplicable, principalmente, a la compra de viviendas de protección oficial y viviendas de promoción pública.

Por ello, el adquirente de una vivienda nueva deberá abonar, como máximo, un 11,5% por IVA y IAJD.

3. Tributación por la adquisición de viviendas de segunda mano

La compra de una vivienda de segunda mano no está sujeta al IVA ni al IAJD, sin embargo deberá tributar por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas (en adelante, "ITPO"). Este tributo, al igual que el IAJD, fue cedido a las Comunidades Autónomas y también recoge una gran variabilidad. El tipo general del ITPO va del 6% al 10%, mientras que el tipo reducido, aplicable, entre otras, a las viviendas de protección oficial y las familias numerosas, queda comprendido entre el 1% y el 7%.   

En determinadas excepciones, o cuando las partes del contrato de compraventa así lo han acordado, el adquirente de viviendas de segunda mano deberá también abonar el impuesto de plusvalía (en adelante, "plusvalía"). Este tributo de carácter municipal grava el incremento de valor de las fincas urbanas. Para su cálculo se parte de la base imponible del Impuesto de Bienes Inmuebles y tiene presente el tiempo transcurrido entre la adquisición del bien por parte del vendedor y la venta del inmueble, pero es preciso destacar que cada ayuntamiento aplicará sus propios criterios para determinar el tipo aplicable, aunque este no puede exceder del 30%, representando este tipo máximo un supuesto realmente excepcional. En principio, como regla general, corresponde al vendedor el pago de este impuesto, lo que probablemente repercutirá en el precio venta, pero, como adelantamos a principio de este epígrafe, se puede pactar que el comprador lo abone.

De lo expuesto en este apartado, de pactarse el pago del comprador de la plusvalía, la compra de una vivienda de segunda mano podrá quedaría sujeta a un tipo muy distinto dependiendo del ayuntamiento en el que se encuentre el bien y los años transcurridos desde la compra de la vivienda del vendedor. La suma de los tributos aplicables a la adquisición de una vivienda de segunda mando (ITPO y plusvalía) arrojaría entonces un tipo máximo de un 40%, pero salvo que comprador y vendedor se ponga de acuerdo, se debería aplicar únicamente el ITPO cuyo tipo general máximo asciende a un 10%.

4. Conclusión

La potencial disparidad entre los tributos, y sus tipos, aplicables a la adquisición de una vivienda (11,5% frente a un muy hipotético 40%) no deben conducir a la errónea percepción de que la compra de una vivienda de segunda mano resulta más gravosa que otra de primera mano, ya que la base imponible aplicable a una y otra pueden variar de forma considerable arrojando precios finales ajustados a una percepción racional del mercado. Sin embargo, para evitar sorpresas desagradables, si resulta necesario atender a las cláusulas del contrato de compraventa para evitar que se atribuya al comprador el pago de tributos como la plusvalía, salvo que esto afecte de manera proporcional el precio de venta del bien inmueble.

Por último, el inversor no debe olvidar la existencia otros gastos asociados a la compra de una vivienda en España, como los honorarios de los notarios y de los abogados, las tasas del registro de la propiedad y las comisiones de los agentes inmobiliarios.


Nicolás Melchior,
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