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1 de Marzo de 2017

Notas breves sobre el funcionamiento del sistema registral hipotecario español

El Registro Mercantil español data del año 1861, fecha en la que se dictaminó nuestra primera Ley Hipotecaria. Previamente, pero sin mucho éxito, se había tratado de introducir algún esbozo de Registro, que no llegó a cuajar.

Florentino María Rodero Vicente,
abogado


La inexistencia de un verdadero Registro ocasionaba muchos inconvenientes en el tráfico Mercantil, ya que posibilitaba la ocultación de cargas, vicios, etc., a la hora de la firma de un contrato. Este deficiente funcionamiento del sistema ocasionaba que subsistieran las llamadas hipotecas tácitas o hipotecas generales. Dichas hipotecas constituían una disfunción si las comparamos con la hipoteca garantizada actual, y consistían en el establecimiento de un acto constitutivo que aparecía de manera automática y no precisaba del consentimiento de la persona propietaria de un inmueble, quedando dicha propiedad grabada con una serie de cargas ocultas, por lo que, no hacía falta inscribir dichas cargas en ningún registro.

Este tipo de hipotecas tendría más similitud con la facultad de derecho exorbitante, característica más propia del Derecho Público que del Derecho Privado, más orientado este último a la protección del derecho patrimonial del sujeto o persona jurídica.

Lo expresado anteriormente ocasionaba una gran inseguridad jurídica al propietario del bien hipotecado, quien no tenía otra alternativa que esperar el transcurso del tiempo que marcaran los plazos de prescripción para estar a salvo de todas las posibles amenazas.

Una de las cuestiones importantes que aportó el establecimiento del sistema registral en nuestro ordenamiento legal es la regulación de la publicidad de diversas situaciones de carácter jurídico, que ocasionan una transcendencia real a través de dicho Registro de la Propiedad. Las normas que regulan la publicidad registral o la Ley Hipotecaria son de carácter civil y mercantil, coexistiendo con otras de Derecho Público, bien es cierto que de carácter más secundario para este caso, como pueden ser normas de Derecho Administrativo, o incluso de Derecho Procesal, y que ostentan un carácter adjetivo dentro del sistema hipotecario registral, aunque sirvan para colaborar y desembocar en una articulación más eficaz de la publicidad registral.

El objetivo perseguido por dicha publicidad es la oposición a la clandestinidad, impidiendo que existan cargas ocultas sobre los inmuebles que son objeto de comercio y que esas cargas afecten de modo negativo a los agentes inmersos de la operación. La publicidad vendrá exteriorizada de forma organizada y llevada a cabo a través de un registro público con todo lo que esto conlleva (libros, asientos, constatación del historial jurídico de la finca determinada, etc.). Sin olvidar que dicha publicidad se lleva a cabo bajo la supervisión y control de un profesional llamado registrador de la propiedad.

Por último, cabe destacar que la exteriorización de dicho acto ocasiona una serie de efectos sustantivos sobre dicha situación publicada. Con la publicidad se consiguen efectos muy beneficiosos para la operación como son la seguridad jurídica, el fomento en la fluidez de los créditos, la evitación de situaciones fraudulentas, o la concesión de créditos usurarios y la agilización en el sistema de contratación.

Las leyes hipotecarias aprobadas en España hasta llegar a la actual se sucedieron de la siguiente manera: Ley Hipotecaria de 8 de febrero de 1861, a la que siguió la promulgación del Reglamento Hipotecario para la ejecución de dicha Ley. Posteriormente vino la Ley Hipotecaria de 21 de diciembre de 1869. En el ínterin destacaremos la promulgación del Código Civil de 1889. Con posterioridad a esta publicación, llega la Ley Hipotecaria de 21 de abril y 16 de diciembre de 1909, que fue desarrollada posteriormente por un Reglamento, de 6 de agosto, de 1915. Más tarde llegaría la Reforma Hipotecaria de 1944-1946. Nuevamente, y en el año 1947, más concretamente el 14 de febrero, se promulga el Reglamento Hipotecario, que constituye el reglamento de ejecución de la ley anterior. Siendo objeto de importantes y diferentes reformas, siendo la última en septiembre de 1998, a través de un Real Decreto 1867/ 1998.

Con posterioridad a la última Ley Hipotecaria han sido promulgadas numeras disposiciones que han afectado de forma directa o indirecta al contenido y la eficacia de dicha publicidad registral. Me gustaría destacar, desde la perspectiva registral, la Ley 7/1998 de 13 de abril sobre las Condiciones Generales de la Contratación que ha reformado los artículos 222, 253 y 258 de la Ley Hipotecaria. Para finalizar destacaremos la importante reforma legal llevada a cabo por la Ley 24/2005 de 18 de noviembre.

El actual ejecutivo está llevando a cabo una nueva modificación de la Ley Hipotecaria entre cuyos objetivos se encuentra el otorgar mayor visibilidad a los fedatarios públicos que tendrán que hacer más hincapié en la información al usuario, siguiendo las Directrices europeas marcadas por la MIFID II.


Florentino María Rodero Vicente,
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