Herramientas para el texto

Mercantil

20 de Mayo de 2011

Suelos, techos e hipotecas

Las llamadas “cláusulas suelo” de los préstamos hipotecarios forman parte de los elementos esenciales de estos contratos y, como tales, no pueden ser calificadas como abusivas, ni ser objeto de control en cuanto a su contenido, sino tan solo en lo que se refiere a la exigencia de claridad y comprensibilidad.

Abraham Nájera Pascual,
Socio de CMS Albiñana & Suárez de Lezo


A diferencia de las permutas financieras de tipos de interés, que también han despertado intensa polémica y que de igual forma suelen relacionarse íntimamente con préstamos hipotecarios a interés variable, las cláusulas suelo solo limitan la fluctuación de los tipos a la baja, con el propósito de garantizar unos ingresos mínimos al prestamista. Son las "cláusulas techo" las que, por el contrario, impiden la subida del tipo aplicable marcando un límite máximo. Sin embargo, la pretendida protección de estas últimas frente al riesgo de variabilidad de los tipos de interés es muchísimo menos eficaz para el cliente bancario que la de los derivados financieros, encontrándose en general los umbrales de las cláusulas techo muy por encima de los tipos vigentes.

Dentro del ámbito de los préstamos hipotecarios, las cláusulas suelo también se encuentran estrechamente relacionadas con las de redondeo de tipos de interés, cuyos pasos parecen estar siguiendo. Ambas se encuentran expresamente previstas en la Orden Ministerial de 5 de mayo de 1994, y en la Ley 2/2009, y ambas se ocupan de condicionar, aun en diferente medida, el cálculo de los tipos de interés aplicables. Y si el redondeo terminó siendo limitado por la Ley Financiera en 2002, existen ya iniciativas políticas para hacer desaparecer las cláusulas suelo.

En ese camino paralelo al del redondeo, el Juzgado de lo Mercantil número 2 de Sevilla dictó el 30 de septiembre de 2010 la primera sentencia contra las cláusulas suelo, concluyendo que son nulas, por abusivas.

Pese a citarla, no sigue la reciente sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea que admite que un Estado pueda adoptar normas más estrictas que la Directiva sobre cláusulas abusivas, entrando a controlar también el contenido de las estipulaciones que se refieran a la definición del objeto principal del contrato o la adecuación entre las prestaciones pactadas. Al contrario, aun admitiendo que las cláusulas suelo y techo son pactos añadidos y accesorios que acotan los intereses y coadyuvan a definir la remuneración del préstamo, el juez descarta su carácter esencial y las considera condiciones generales.

De esta forma, entra a enjuiciar su contenido y las encuentra abusivas por falta de reciprocidad en perjuicio del consumidor, tanto cuando solo se pactan limitaciones a la baja como cuando, restringiéndose también las variaciones al alza, no se guarda "la prudencial o razonable relación de equivalencia o semejanza, legalmente exigible" entre ambas, aunque después, curiosamente, reconoce su incapacidad para determinar cuál ha de ser la horquilla razonable.

Si es sorprendente la falta de argumentación sobre dónde reside la supuesta falta de equilibrio, aún lo es más que se incardinen estas estipulaciones entre las condiciones generales sosteniendo que "no son el objeto de la libre negociación ni fruto exclusivo de la misma, sino que viene predispuesta e impuestas en la normalidad de los casos, resultando la excepcionalidad su variación y negociación particular". Porque eso mismo ocurre con los diferenciales que se suman para determinar el tipo de interés aplicable, tan inamovibles y faltos de negociación que podemos verlos fácilmente en anuncios y vallas publicitarias, tras los cristales de las sucursales y en internet, antes de que terminen echando raíces para siempre en nuestra escritura, y nadie discute aún que formen parte del núcleo obligacional de los préstamos.

El control de unas y otros, como condiciones básicas que son, ha de centrarse tan solo en su transparencia, porque la protección a los consumidores en cuanto a su contenido se basará en la competencia. Y de que el cliente esté debidamente informado en cuanto a su existencia y alcance se ocupa la Orden al incluirlas dentro del contenido mínimo de la oferta vinculante, exigiendo que tengan reflejo de forma clara, concreta y comprensible en el propio contrato e imponiendo al Notario la obligación de advertir sobre su existencia y, en particular, cuando las acotaciones no sean semejantes al alza y a la baja, circunstancia que consignará en la escritura.

Aunque no estaría de más que la Orden, como la Ley 2/2009, no fuera solo aplicable a operaciones por importe inferior a 25.000.000 de las antiguas pesetas.


Abraham Nájera Pascual,
Número de artículos del autor 2
Posicionamiento en el ranking de contenidos 348

Vote:
|| || || || |
Resultado:
529 votos
  • Comparte esta noticia en yahoo
  • Comparte esta noticia en technorati
  • Comparte esta noticia en digg
  • Comparte esta noticia en delicius
  • Comparte esta noticia en meneame
  • Comparte esta noticia en linkedin

Publique sus contenidos

Comparta opiniones, artículos y sentencias de actualidad con el resto de los profesionales del sector

publicar | ¿Estás registrado?| Registrate

Accesos adicionales:

© Editorial Aranzadi

Utilizamos cookies propias y de terceros para mejorar nuestros servicios y poder ofrecerle las mejores opciones mediante el análisis de la navegación. Si continúa navegando, consideramos que acepta su uso. Para más información pulse aquí.   Aceptar

.