Pese a las múltiples críticas que desde todos los sectores se viene haciendo a la actual regulación de la reclamación de cuotas comunitarias, resulta lamentable que no haya aprovechado el legislador la reciente ley 37/11 de reforma, entre otras, de la Ley de Enjuiciamiento Civil, para solucionar algunos de los principales problemas que sobre este particular se vienen padeciendo.
Resulta además sorprendente que se haya agilizado notablemente la regulación de los procedimientos de desahucio y sin embargo nada se haya hecho en beneficio del derecho de cobro de las comunidades de propietarios.
Se ve que el legislador está empeñado en perpetuar a las comunidades de propietarios como justiciables de peor condición que los arrendadores de inmuebles, sin tener en cuenta que éstos sólo pueden obtener un beneficio de sus viviendas y locales arrendados cuando la comunidad en la que se encuentran viene haciendo efectivo el pago de los servicios mínimos que requieren los inmuebles.
Parece no tenerse en cuenta que si la comunidad no cobra las cuotas, no puede pagar servicios básicos como la electricidad, ascensor, limpieza, etc. y nulo beneficio podría obtener el arrendador de una vivienda que careciera de estos servicios.
Por otra parte, es sabido que desde que empezó la crisis, el importe de las hipotecas recientes que gravan la mayoría de los inmuebles en España supera su valor actual de mercado, por lo que en un elevado numero de casos resulta inviable su ejecución en subasta.
Ante esta situación, son muchos los deudores que, careciendo de otros bienes o rentas que puedan serle embargadas y siendo conscientes que la comunidad no puede sacar a subasta su inmueble, dejan sencillamente de abonar las cuotas comunitarias.
Ello conlleva que sean muchos los vecinos que empiezan a estar hartos de que los gastos de las comunidades se sufraguen con las contribuciones de unos pocos, mientras que el resto disfrutan de los mismos servicios, sin abonar cantidad alguna por ello.
La entidad hipotecaria, por otra parte, no resulta obligada a abonar cantidad alguna, por lo que simplemente deja que sea la comunidad ( o mejor dicho los vecinos de la comunidad que sí paguen sus cuotas) la que acabe pagando por el manteniendo la comunidad.
A poco que se analice la situación, se comprueba como el paisaje es desolador. Cada vez hay más morosidad y menos expectativas de que finalmente puedan las comunidades cobrar dichas deudas. En "roman paladino" estamos llegando a un punto en el que quien paga sus cuotas no puede evitar la sensación de estar haciendo el tonto.
Si el legislador realmente quiere solucionar este problema tiene que ser consciente que hay que agilizar el procedimiento judicial y debe dotarse a la comunidad de la garantía de que podrá ejecutar el inmueble en pago de las deudas, a falta de otros bienes o rentas del propietario deudor.
Lo curioso del caso es que, a tal fin, quizá sólo habría que hacer los siguientes retoques:
1.- Modificar el Art. 812.2, 2º, en el sentido de añadir el siguiente párrafo:
"Podrán acumularse durante el curso del proceso, sin necesidad de retrotraer el procedimiento, las cuotas vencidas con posterioridad a la presentación de la demanda, considerándose comunes a la ampliación los tramites que le hayan precedido. Esta facultad se extenderá a la fase de ejecución de la sentencia.
La acumulación durante el proceso de la deuda vencida con la comunidad con posterioridad a la presentación de la demanda requerirá su previa acreditación mediante una nueva certificación del acuerdo aprobatorio de la liquidación, expedida con arreglo a lo dispuesto en el apartado 2."
Se trata sencillamente de volver a la regulación que fue aprobada en el apartado 11 del Art. 21 de la ley 8/1999 y que fue derogada por la vigente LEC.
No tiene sentido que cada año tengamos que estar poniendo un nuevo procedimiento contra el mismo moroso.
2.- Modificar el Art. 815.2 de manera que donde dice:
" y si tampoco pudiera hacerse efectiva de este modo, se le notificará conforme a lo dispuesto en el Art. 164 de la presente Ley."
Se le dé a este párrafo, en analogía con lo dispuesto en el Art. 164 de la LEC para el procedimiento de desahucio, la siguiente redacción:
" y si tampoco pudiera hacerse efectiva de este modo, se le notificará, sin más trámites, por medio de cédula de citación en el tablón de anuncios de la Oficina Judicial"
Con este pequeño cambio, evitamos los muchos meses de retraso del procedimiento a fin de averiguar nuevos paraderos del demandado, tal como ahora se viene exigiendo conforme al Art. 156 de la LEC, siendo esta una medida que ya se encuentra en vigor para los procedimientos de desahucio.
3.- Modificar el Art. 818.1 de la LEC, añadiendo el siguiente párrafo, por analogía con lo dispuesto para el recurso de apelación en el Art. 449.4 de la LEC:
"En las reclamaciones de deuda a que se refiere el número 2º del apartado 2 del Artículo 812, el deudor no podrá oponerse si no acredita tener satisfecha o consignada la cantidad objeto de reclamación."
De esta forma, evitamos las demoras derivadas de oposiciones claramente temerarias y carentes de todo fundamento, en las que únicamente viene persiguiendo el deudor la demora del procedimiento.
4.- Modificar el último párrafo del apartado e) del Art. 9.1 de la Ley de propiedad Horizontal, añadiendo el siguiente párrafo:
"En el supuesto de que con el instrumento público de transmisión de la propiedad no se acompañe el certificado de comunidad, el comprador asumirá solidariamente con el vendedor la obligación de pago de todas las cuotas que pudieren adeudarse a la comunidad a la fecha de la transmisión"
Se dota así de sentido a la obligación legal de aportar este certificado, ya que actualmente ninguna consecuencia jurídica se deriva de este precepto en caso de que el comprador exonere de ello al vendedor, ya que incluso en este caso sólo respondería del periodo de afección real del inmueble.
5.- Ampliar el periodo de afección real del inmueble para pago de cuotas adeudadas y consecuentemente se modifica el párrafo que al efecto se contiene en el referido apartado e) del Art. 9.1 de la Ley de propiedad Horizontal, sustituyendo que el periodo de afección será por las cuotas del año en curso y el año anterior por " las cuotas de los últimos cuatro años"
Por analogía con la afección para el pago de tributos como el IBI, cabe ampliar dicho plazo. Así conseguimos que en los supuestos de transmisiones forzosas en subastas, y vista la lentitud de los actuales procedimientos judiciales, no se vea obligada la comunidad a la pérdida de una buena parte de las cuotas que se adeuden por el hecho de que los procedimientos tengan una duración muy superior al actual periodo de afección.
6.- Modificar el apartado 3º del Art. 1923 del Código Civil, añadiendo el siguiente párrafo.
"La preferencia de los créditos a favor de las comunidades de propietarios por las cuotas comunitarias impagadas se contará desde la fecha de la inscripción de la escritura de división horizontal teniendo preferencia a todos los anotados con posterioridad salvo lo dispuesto en los anteriores apartados 1º y 2º."
De esta manera, se consigue que las comunidades puedan sacar a subasta los inmuebles para pago de las cuotas impagadas sin importar que la cuantía de la deuda hipotecaria sea superior al valor actual de mercado del inmueble, ya que en este caso se cancelaría la hipoteca. Evidentemente, ya se encargaría el banco de que dichas cuotas queden abonadas.
Es absurdo que siendo la escritura de división horizontal anterior a la hipoteca, no sea preferente el cobro de la comunidad respecto de todas las cuotas adeudadas.
7.- Modificar el Art. 134 de la Ley hipotecaria y el Art. 233 de su reglamento, en el sentido de incluir el siguiente párrafo:
" Asimismo, en los supuestos de adjudicación de bienes como consecuencia de la ejecución por impago de cuotas adeudadas a las comunidades de propietarios a la que pertenezca el inmueble objeto de ejecución, se cancelarán todas las cargas inscritas con posterioridad a la fecha de inscripción de la escritura de división horizontal."
Un precepto de este tipo pondría definitivamente fin a la disparidad de criterios de nuestros Tribunales y de la Dirección General de los Registros y el Notariado acerca de la forma en la que debe entenderse la preferencia por impago de cuotas comunitarias y las consecuencias que deben derivarse de la ejecución del inmueble. De esta forma, las subastas por impago de cuotas tendrían postores ya que las hipotecas sobre dichos inmuebles quedarían canceladas por ser de fecha posterior a la división horizontal.
Probablemente haya otros aspectos que también requieran de cambios normativos, pero estoy convencido de que estas simples modificaciones solucionarían el problema de morosidad que actualmente venimos padeciendo y que, si nadie lo remedia, acabará provocando el absoluto colapso de muchas comunidades de propietarios.
Confiamos en que el Colegio de Administradores logre convencer al Legislador de la necesidad de afrontar estos cambios.
