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Mercantil

6 de Agosto de 2018

Impago de rentas y concurso necesario del arrendatario

Es habitual, ante los impagos de rentas, plantearnos un juicio de desahucio para solicitar el lanzamiento y la reclamación de las rentas impagadas. Sin embargo, puede no ser la única opción si hay indicios de la insolvencia de la arrendataria. Y es que, incluso cuando la arrendataria intenta por todos los medios crear la apariencia jurídica de que no debe (o, al menos, que podría no deber), cabría plantearse la opción de solicitar el concurso de acreedores necesario de la arrendataria.

José Carles Delgado,
Abogado. Socio de CARLES CUESTA Abogados y Asesores Financieros, S.L.P.
Investigador del Cross-border Corporate Insolvency and Commercial Law Research Group de The City Law School (City University of London)

Carlos Cuesta Martín,
Abogado. Socio de CARLES CUESTA Abogados y Asesores Financieros, S.L.P.
Miembro investigador de la Cátedra de Derecho de los Mercados Financieros de la Universidad CEU, San Pablo


Es habitual que las empresas, más familiarizadas con las acciones más comunes (procedimientos ordinarios de reclamación de cantidad o, en casos de impago de rentas, juicios de desahucio por impago de rentas), acudan a solicitar asesoramiento legal relativo a recobro de cuantías impagadas con este tipo de acciones en mente.

Desde la óptica de un especialista en Derecho Concursal, sin embargo, se nos plantean otro tipo de posibilidades, siempre que haya indicios de que el deudor incumplidor está en situación de insolvencia. Esta matización es de extremada relevancia, pues la acción que planteamos en el presente artículo presupone esa existencia de insolvencia y conlleva la debida alegación y acreditación ante el Juzgado Mercantil competente de una serie de hechos tasados que revelen esa insolvencia (lo cual no está exento de dificultad, en tanto los acreedores no suelen tener acceso a toda la información del deudor).

Recientemente, defendimos a la propiedad del local frente al arrendatario de lo que fue el ATRESMEDIA CAFÉ de la calle Gran Vía de Madrid, tras varios meses de impago de rentas. En este caso, el cliente había seguido las indicaciones "de libro" orientadas al desahucio del arrendatario y la recuperación de la posesión de su local. Sin embargo, el arrendatario formuló, a pocos días del lanzamiento, una demanda solicitando la nulidad del contrato de arrendamiento, que presentó en el procedimiento de desahucio logrando suspender el lanzamiento. El arrendatario consiguió, con todas esas argucias procesales, generar una cierta duda de si debía o no debía, de si su crédito existiría o no llegaría a existir.

Ahora nos planteamos, ¿dicha duda es suficiente para negar al acreedor la legitimación para iniciar una acción diferente, consistente en solicitar el concurso de acreedores necesario del arrendatario? La respuesta es negativa.

Como expusimos en la vista oral ante el Juzgado de lo Mercantil núm. 11 de Madrid, la jurisprudencia (entre ellas, de las Audiencias Provinciales de Madrid y Barcelona) permite a los titulares de créditos "contingentes" -aquellos que podrían confirmarse o desvanecerse, como los "litigiosos" - solicitar el concurso necesario de su deudor. Al respecto, citamos, por su claridad, el Auto de 21 de mayo de 2010 del Juzgado de lo Mercantil núm. 3 de Madrid que señala que "(...)  aunque la parte demandada niegue la existencia del crédito de la actora, debe indicarse que "el artículo 18 LC no prevé entre las causas de oposición la inexistencia del crédito del instante, centrándose en la inexistencia del hecho invocado para evidenciar la insolvencia o en la propia situación de insolvencia, de modo que la excepción de falta de legitimación activa derivada de la inexistencia el crédito del instante tan solo puede dar lugar a una revisión del correcto cumplimiento de la justificación documental exigida por el art. 7.1 LC, pero no cabe entrar a resolver sobre la efectiva realidad de crédito (...)".

En el caso concreto al que nos referíamos, el Juzgado Mercantil núm. 11 de Madrid, en tanto también consideró probados los hechos reveladores de la insolvencia esgrimidos por nuestra parte, declaró el concurso necesario de la arrendataria con base en el crédito contingente del propietario (crédito que, de hecho, llegó a "confirmarse" con el tiempo).

En sede de apelación, en la vista celebrada ante la Audiencia Provincial de Madrid (Sección Vigesimoctava) volvimos a insistir en la reiterada jurisprudencia (incluso de la propia Audiencia Provincial ante la que comparecíamos) que otorga legitimación activa para solicitar el concurso necesario del deudor al titular de un crédito contingente. En su reciente Auto de 9 de marzo de 2018, la Audiencia Provincial de Madrid, resolvió que "Esta forma de entender el trámite de solicitud de concurso tiene pleno sentido si no se pierde de vista que ésta constituye precisamente una de las posibles actuaciones que pueden emprenderse para la conservación de su derecho por parte del que esgrima su condición de acreedor (incluso el que pudiera merecer la condición de contingente, al que el legislador, como hemos expuesto antes, reconoce de modo explícito el carácter de acreedor legitimado en el seno del concurso -artículo 87.3 de la LC), de manera que, si tiene constancia de la aparente insolvencia del que considera su deudor, es lógico que deba concedérsele la posibilidad de adoptar iniciativas para proteger sus legítimos intereses ante un eventual agravamiento de la situación económica de aquél fruto del paso del tiempo y con ello el deterioro del principio de igualdad de trato para los acreedores ("par conditio creditorum"). Entender lo contrario entrañaría dejar inerme el citado acreedor, cuando poco puede perjudicar a la posición del deudor, si éste se encuentra, en efecto, en situación de insolvencia y hay una pluralidad de posibles afectados a causa de ello."

En definitiva, los titulares de un crédito contingente están legitimados para solicitar el concurso necesario de acreedores de un acreedor. Es relevante, eso sí, la debida acreditación de su condición de acreedor así como de los hechos que revelan la insolvencia del deudor.


José Carles Delgado,
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Carlos Cuesta Martín,
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