Mercantil

29 de Diciembre de 2008

Cancelación de hipoteca y del embargo sobre la misma en el registro de la propiedad

Al presentarse en el Registro de la Propiedad mandamiento del Juzgado en el que se ordena la cancelación de un asiento de hipoteca por consignación de la deuda, sobre el que constaban inscritos dos embargos, el Registrador suspende la inscripción del mandamiento –y, por tanto, la cancelación– al no haber intervenido en el procedimiento un titular de la anotación de embargo sobre la hipoteca cuya cancelación se solicita. La doctrina registral hubiese permitido otra solución más equitativa que el Registrador no adoptó y que se expone en este artículo.

Guillermo Ruiz Blay,
es abogado del Bufete Mas y Calvet y experto en derecho al honor gruiz@mascalvet.com


Un artículo en el número 46 de la revista "Registradores de España" comentaba la Resolución de la Dirección de los Registros y del Notariado de 2 de junio de 2008. Conociendo el asunto que dio lugar a esta Resolución la sorpresa fue grata, pues el posicionamiento del autor del artículo era opuesto a la Resolución de la DGRN y entendía, como quien esto suscribe, que debía ser otro el sentido de la misma; y la doctrina aplicable al caso, algo más que la cita ­-escueta­-  de la  Resolución de 8 de junio de 2007.

El supuesto lo sintetiza claramente D. Pedro Ávila Navarro, autor del artículo y Registrador de la Propiedad de Girona 4: se presenta en el Registro mandamiento del Juzgado en el que se ordena la cancelación del asiento de hipoteca por consignación de la deuda. Sin embargo, sobre dicho asiento constaban inscritos dos embargos, uno caducado interesado por la AEAT y otro en vigor inscrito y prorrogado por una entidad bancaria. El Registrador suspende la inscripción del mandamiento -y, por tanto, la cancelación­- al no haber intervenido en el procedimiento el titular de la anotación de embargo sobre la hipoteca cuya cancelación se solicita.

Con más detalle podemos explicar aquí los antecedentes del caso: el propietario del derecho de hipoteca sobre la finca era una sociedad limitada que llamaremos W. El deudor hipotecario, D. Ernesto,  satisfizo toda la deuda pendiente con dicha empresa (unos siete millones de pesetas) cuando ésta inició un procedimiento hipotecario del 131 de la LH en el Juzgado 37 de Madrid.

Casi paralelamente se iniciaba en Murcia un procedimiento ejecutivo contra W por la AEAT y una entidad bancaria. En tal procedimiento se solicitó por ambos demandantes, entre otras cosas, la anotación de embargo sobre el derecho de hipoteca que gravaba la finca de D. Ernesto.

Al tener constancia de la existencia del procedimiento que se seguía en Madrid, los acreedores embargantes solicitaron al Juzgado número 7 de Murcia que remitiera exhorto al Juzgado madrileño en reclamación de las cantidades que adeudaba W. Los siete millones de pesetas depositados en Madrid y destinados a cancelar la hipoteca fueron pues ingresados en la cuenta del Juzgado de Murcia quedando a disposición de los demandantes embargantes.

La actitud poco colaboradora de la mercantil W, obligó a D. Ernesto a solicitar del Juzgado de Primera Instancia 19 de Madrid la sustitución de la voluntad de la empresa en el otorgamiento de la escritura de cancelación de la hipoteca. Seguido el procedimiento en rebeldía y librado mandamiento al Registro de la Propiedad 37 de Madrid, éste denegó la inscripción por dos motivos formales: en primer lugar, por el hecho de que no constaba en el mandamiento que hubiesen transcurrido los plazos para ejercer la acción de rescisión de sentencias dictadas en rebeldía (cuestión subsanada con la rectificación del mandamiento); y en segundo lugar, en lo que aquí interesa, por no haber sido parte en el proceso la entidad bancaria, única embargante que había prorrogado su derecho aún después de recibir el Juzgado de Murcia las cantidades citadas.

D. Ernesto entendió que el derecho había quedado vacío de contenido y que procedía, de acuerdo con el artículo 79 de la LH ("Podrá pedirse y deberá acordarse, en su caso, la cancelación total de las inscripciones o anotaciones preventivas: ... 2º.-Cuando se extinga también por completo el derecho inscrito o anotado") la cancelación de la inscripción de la hipoteca. Además, el banco, entendía D. Ernesto, al haber prorrogado un embargo sin contenido en perjuicio de su derecho de propiedad, estaba abusando de su derecho.

Tal y como explica el Señor Registrador de Girona 4, "es un principio elemental de justicia que el acreedor embargante no puede resultar perjudicado por la cancelación de la hipoteca. Lo que puede preguntarse a continuación es si para conseguir la indemnidad del embargante, que es tercero respecto al pago del crédito hipotecario, es necesario mantener la hipoteca vigente, no sólo frente a él, sino también frente a cualquier otro tercero".

Los riesgos son muchos, "porque el mantenimiento de la hipoteca permitiría que el acreedor hipotecario intentase la ejecución, que transmitiese fraudulentamente el crédito hipotecario en favor de un tercero ignorante de la consignación, o que el crédito hipotecario fuese embargado de nuevo por otros acreedores del acreedor hipotecario; y todo eso en perjuicio, también injusto, del titular de la finca, que ya había consignado el importe de la deuda y pretendido la cancelación de la hipoteca".

La Dirección resuelve que «las exigencias del principio de tracto sucesivo han de confirmar la nota recurrida toda vez que no consta de la documentación presentada que en el procedimiento del que dimana el auto calificado haya intervenido el titular de la anotación. Como ha señalado reiteradamente este Centro Directivo, el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos e intereses legítimos (cfr. art. 24 CE) impide extender las consecuencias de un proceso a quienes no han sido partes en él, ni han intervenido de manera alguna [...]. Con lo anteriormente dicho, no se infringe el art. 118 CE, que obliga al Registrador a cumplir las resoluciones judiciales firmes, pues, para que ello sea así es preciso que la inscripción que se solicita no incurra en indefensión».

La solución entre ambos extremos injustos que propone D. Pedro Ávila es la de cancelar la hipoteca en cuanto inscrita en favor del acreedor hipotecario, pero sin perjuicio del embargo, que, por supuesto, no se cancelaría. En apoyo de esta tesis se encuentran el artículo 34 y el 107 de la LH. El primero establece que el tercero hipotecario protegido será mantenido en su adquisición aunque después se anule o resuelva el del otorgante. El 107 LH por su parte, prevé que podrá también hipotecarse el derecho de usufructo, pero quedando extinguida la hipoteca, cuando concluya el mismo usufructo por un hecho ajeno a la voluntad del usufructuario.

Es decir, la Ley Hipotecaria está admitiendo en su artículo 34 el mantenimiento del tercero y la resolución de su causante. Y el artículo 107 citado no dice que no pueda cancelarse el usufructo extinguido prematuramente, sino que subsistirá la hipoteca.

Apoyan esta tesis también, las sentencias del Tribunal Supremo de 12 de marzo de 2007 y de 25 de febrero de 2008, así como las Resoluciones de la DGRN 29.12.1999 y de 24.02.2001. Ambas resoluciones tienen como antecedentes un proceso penal: en el primero se declaró la nulidad del título que se había inscrito por demostrarse su falsedad en el procedimiento y en el segundo se decretó la nulidad de una venta realizada en fraude de acreedores.

En ambos casos los titulares de los asientos posteriores se alzan contra la decisión del Registro porque no han sido parte en los procesos respectivos. Así las cosas, la DGRN resuelve que "no obsta (la protección del tercero) para que, sin perjuicio de esos asientos posteriores, pueda reflejarse registralmente la nulidad del título que motiva esa última inscripción de dominio, a fin de evitar que el Registro siga abierto a nuevos actos dispositivos que fraudulentamente y amparados en su apariencia tabular pudieran celebrar posteriormente esos titulares registrales actuales". Es decir, que, sin perjuicio de esos asientos posteriores, puede reflejarse registralmente la nulidad del título que motiva la última inscripción de dominio, cuestión perseguida en el caso comentado y que el Registro 37 de Madrid no supo ver.


Guillermo Ruiz Blay,
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[ 2 Comentarios ] Pagina 1 de 1

  • 2 2009-01-13 23:54:37
    Gracias Ana por tu comentario, muy animante, medido y sereno. Como autor del artículo te diré que entiendo que la matería no es sencilla de sintetizar(de ahí el número de caracteres) y que efectivamente no busca tanto "causar furor" como ayudar a otros compañeros en su labor diaria. Tal vez tu crítica se podría matizar si hubieses acudido a la sección "actualidad" en vez de "práctica jurídica", que como se ve tampoco es un nombre chispeante ni electrizante capaz de atraer al gran público. Por último, pedirte que toda esa energía que vuelcas en tu comentario la dirijas a cambiar las cosas: has entrado en la web porque algo te llamó la atención (positivo o negativo), si te parece puedes enviar tu CV a Legaltoday y ayudar a que cada vez más gente se forme en Derecho. Es una sugerencia.
  • 1 2009-01-02 11:54:48
    Se nota que esta pagina está hecha por abogados (como dice vuestro slogan), no teneis criterio periodístico. Este texto no de millones de caracteres no se lo lee ni dios señores!!! Y de los titulates kilométricos mejor ni hablamos. ¿Alguna vez se preguntaron si a alguien le interesan los temas sobre los que escriben? La noticia del cambio de nombre de Cuatrecasas hizo furor en Expansión, y vosotros hablando sobre pájaros y flores. Mucha suerte, que falta os hace.

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