La Ley y el Reglamento hipotecarios permiten la cancelación de condiciones resolutorias en garantía de precio aplazado, hipotecas en garantía de todo tipo de obligaciones y derechos con plazo de vigencia (caducidad) para su ejercicio. El sistema es cómodo y barato, pero exige algunas puntualizaciones y deben cumplirse algunos requisitos que permitan el ahorro de tiempo y costes de transacción que ofrece la previsión legal.
La disposición adicional 27ª de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre que introdujo un último párrafo en el Art. 82 LH y el RD 1867/1998, de 4 de septiembre que modificó el Art. 177 RH, regularon "una necesidad sentida socialmente, que es la posibilidad de cancelación de derechos inscritos sometidos en cuanto a su ejercicio a un plazo determinado de caducidad (opciones de compra, retractos convencionales, etc.), una vez transcurridos cinco años desde el vencimiento pactado, de manera que no sólo los asientos que en sí mismo caduquen puedan ser cancelados de oficio por el Registrador (caso de las anotaciones preventivas), sino también aquellos otros relativos a derechos sometidos a caducidad en su ejercicio, al margen de lo que pueda haber ocurrido extrarregistralmente, fiel al principio de inoponibilidad respecto de terceros de lo no inscrito" (Exposición de Motivos del RD).
Los dos artículos citados permiten la cancelación sin necesidad de escritura pública ni de resolución judicial por el mero transcurso del tiempo, pero sin que la cancelación afecte al derecho en sí. Se cancela el asiento pero no el derecho. Quiere decirse con ello que la presunción de extinción del Art. 97 LH y las de los Arts. 32 y 34 LH funcionan, en los dos primeros casos con carácter iuris tantum y cuando del Art. 34 LH se trata, iuris et de iure.
Cabría decir ¡Vaya seguridad del sistema!: Inscribo la opción y si la ejercito pero no inscribo me quedo sin la seguridad del derecho. La respuesta es: a) el Registro de la Propiedad sólo protege a los que acuden a él (Art. 32 LH) y b) el derecho exige cierta diligencia por parte de su titular, si se ejercita la opción y se dejan transcurrir seis años sin inscribirla puede el titular gravado disponer de su derecho como libre.
El sistema obliga, en cierto modo, a la inscripción de los derechos que tienen señalado un plazo de vigencia para su ejercicio (6 años) y a la del ejercicio de las condiciones resolutorias antes de la prescripción de las obligaciones garantizadas (15+1 años en el CC, 10+1 en Cataluña, salvo el período transitorio, y 30+1 en Navarra) y de las hipotecas antes de transcurridos 20+1 años, salvo que tengan señalado plazo más breve al tiempo de su constitución. Al igual que en el Art. 36 LH para los efectos de la prescripción contra tabulas tenemos a otros terceros pluscuamperfectos.
Es indudable que no cabe la cancelación de oficio por el Registrador vía Art. 353.3 RH en los supuestos del Art. 82 último párrafo LH y caben dudas en las hipótesis del Art. 177 RH (No admite la cancelación automática Rs. 27.03.2000)
Lo que es seguro es que si se solicita a través de instancia con firma legitimada notarialmente o firmada ante el Registrador por el titular registral (Arts. 103 y 166.11 RH) de cualquier derecho sobre la finca afectada se procederá a la cancelación. Es de esperar que en breve pueda solicitarse vía Internet con la firma del DNI electrónico a través del portal de acceso que ya tiene en marcha el Colegio de Registradores de la Propiedad y del que les hablaré en la próxima entrega.
Desaparecido el gravamen de AJD era lógico el ahorro de costes de transacción por la vía que aquí se expone y que es de esperar se extienda a otros supuestos. Ello no obstante ha de acompañarse la hoja de autoliquidación exenta.
En todos los casos es preciso que no resulte del Registro el ejercicio del derecho, en los supuestos de caducidad, o la interrupción de la prescripción, la ejecución o la renovación de las hipotecas o aplazamientos de pagos del precio. La Rs DGRN de 5.01.2006 no permitió la cancelación de un derecho de opción por caducidad por constar anotada preventivamente una medida cautelar de suspensión del derecho de opción.
En todos los supuestos la cancelación practicada llevará consigo la de los asientos basados en el derecho cuyo asiento se cancela por caducidad, sin necesidad de ulteriores requisitos (Arts. 82 LH y 177 RH).
En materia de plazos son tres los supuestos que contempla el legislador: a) cancelación de condiciones resolutorias en garantía del pago del precio aplazado; b) hipotecas en garantía de cualquier clase de obligación y c) asientos relativos a derechos que tengan un plazo de vigencia convenido por las partes. No se tratan, por su infrecuencia, las cancelaciones de arrendamientos urbanos.
A y B) La justificación de la cancelación por caducidad de los asientos relativos a condiciones resolutorias explícitas en garantía de precio aplazado, a que se refiere el Art. 11 de la Ley, y respecto de las hipotecas en garantía de cualquier clase de obligación, está en que se puede pedir sólo cuando hayan transcurrido los plazos de prescripción extintiva de ambos derechos conforme a lo dispuesto en el Código Civil, es decir quince años para la condición resolutoria, como acción personal que es, y veinte para la hipotecaria (Art. 1964 del Código Civil), contado en ambos casos desde el día en que la prestación, cuyo cumplimiento se garantiza, debió ser satisfecha en su totalidad según el Registro". Este es el criterio de la STS 31.01.2001 anulando reforma Art. 177 RH 1867/1998, de 4 de septiembre. La STS anuló el recepto por no respetar los plazos de prescripción de las acciones en los territorios forales de Navarra y Cataluña, derechos en los que ha de tenerse en cuenta el plazo de 30 y 10 años, respectivamente (Para Cataluña vid. auto TSJCat de 17 septiembre 2002 y Resolución de la Direcció General d'Entitats Jurídiques de 16 de julio de 2008
El cómputo se inicia desde el último pago o el día de vencimiento de la obligación hipotecaria, plazos que han de estar claramente determinados, y ha de añadirse un año más.
No parece que si la condición resolutoria o la hipoteca se constituyen en garantía del pago letras de cambio en las que se instrumentó el pago quepa acudir al sistema de la instancia ni al del transcurso del plazo de prescripción de la acción cambiaria. Al ser el titular del derecho el tenedor de la letra ha de acreditarse la tenencia de ésta por acta notarial (Vid. Rs DGRN de 23.01.2008 y las allí citadas).
C) Es preciso que conste claramente un plazo de caducidad (Vid. para dudas en el plazo Rs. DGRN 12.12.2003) del "derecho que tenga señalado un plazo de vigencia convenido por las partes" (opciones y tanteos y retractos convencionales, fundamentalmente) y habrán de transcurrir cinco años desde su vencimiento, salvo caso de prórroga legal (tanteos, retractos y retornos arrendaticios).
No cabe la cancelación de la opción por caducidad, sino la del asiento de opción conforme al Art. 177 RH (Rs. 27.03.2000): ha de distinguirse claramente entre la cancelación del asiento y la del derecho que contiene.
Cabe también, y es importante y útil recordarlo, señalar una caducidad convencional tanto para derechos que han de ejercitarse dentro de un plazo como para acortar los plazos de vigencia del asiento, aunque el acreedor y deudor han de estar de acuerdo en establecerlo, es decir puede pactarse que caduquen los asientos que contienen la hipoteca o la condición resolutoria transcurridos tres años del plazo del último pago sin que consten asientos contradictorios en el Registro.
