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23 de Enero de 2009

El trust como instrumento de garantía en la venta de inmuebles

El security trust o trust de garantía puede constituirse ad hoc para garantizar una operación concreta y un acreedor específico, o como estructura permanente destinada a perdurar en el tiempo y a abarcar diferentes operaciones. En ambos casos permite afectar determinados bienes al cumplimiento de la obligación garantizada, asegurando al acreedor una perfecta tutela frente a la eventual insolvencia del deudor o las pretensiones de otros acreedores.

Sonia Martín Santisteban,
Profesora Contratada Doctor en el Departamento de Derecho Civil de la Universidad de Cantabria


La práctica comercial lleva, en ocasiones, a tener que depositar en manos de un tercero una determinada cantidad de dinero, en garantía del cumplimiento de cierta obligación. El acreedor puede ser el mismo depositario o un tercer acreedor y la casuística es muy variada por lo que nos referiremos aquí, al empleo del trust como instrumento de garantía en la venta de inmuebles sujetos a algún gravamen, o a su utilización en transacciones cuyos costes sólo pueden afrontarse con el importe de la venta.

En aquellos supuestos en que se transmite un inmueble sujeto a un gravamen pendiente de extinción, les puede interesar a las partes que el precio del bien (o parte del mismo) sea entregado al notario o gestoría por ellos elegido y que sea este profesional quien se encargue de pagar los gastos vinculados a la compraventa y/o de liberar el inmueble de eventuales gravámenes (hipotecas, obligaciones pendientes con la comunidad de copropietarios, obligaciones de naturaleza tributaria, etc.). Extinguidas estas deudas, el profesional entregará el remanente el vendedor. De este modo, el vendedor puede vender el inmueble a pesar de no disponer del dinero necesario para realizar la operación y/o extinguir los gravámenes y el comprador se asegura que el inmueble le será entregado libre de cargas antes de que el vendedor cobre el precio.

Esta operación puede articularse en nuestro ordenamiento jurídico por medio de un depósito acompañado de un mandato, aunque las posiciones de las partes implicadas no quedan plenamente aseguradas mientras que el profesional no cumpla con las obligaciones contraídas. De mantenerse la suma diferenciada en el patrimonio del profesional (por ejemplo a través de su inscripción en el Registro de depósitos) y mientras que éste no le dé el destino preestablecido, el precio puede ser agredido por otros créditos contraídos por el vendedor. Y en caso de que se haya producido la confusión en el patrimonio del depositario y nos encontremos ante un depósito irregular, vendedor y comprador pasan a convertirse en meros titulares de un derecho de crédito ordinario.

Como alternativa, puede recurrirse a un security trust, con la ventaja de que el importe de la venta entregado por el comprador al trustee (que hace las veces de depositario/mandatario), al integrar el trust fund, queda segregado en el patrimonio del profesional. Éste puede, en calidad de trustee, depositar la suma que le es entregada en una cuenta corriente a nombre del trust X, o a su nombre indicando que actúa en concepto de trustee del trust X. No tiene la obligación de hacer referencia a su condición de trustee si la ley reguladora del trust no se lo exige pero le convendrá hacerlo si desea que, frente al banco, opere la separación patrimonial entre su patrimonio personal y el del trust. Ello impedirá por ejemplo que la entidad bancaria pueda compensar, sobre el saldo de la cuenta así abierta, las deudas personales que pudiera contraer el trustee por otras circunstancias.

A través del trust, quedan tutelados los diferentes intereses en juego. El comprador tiene la certeza de que el inmueble adquirido quedará libre de cargas; el vendedor, de que con la transmisión quedan extinguidas sus deudas y los consiguientes riesgos de un procedimiento judicial; los acreedores del vendedor con algún derecho sobre el inmueble tienen la tranquilidad de que el importe de la venta se destinará al pago de sus créditos; y en su caso, la entidad que financie la adquisición, asegura el rango prioritario de su derecho de hipoteca sobre el inmueble.

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Sonia Martín Santisteban,
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