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Público

2 de Septiembre de 2013

La garantía de simultaneidad de obras

Por mucho que leemos la Ley 16/2005, de 30 de diciembre, de la Generalitat Valenciana, Urbanística Valenciana,(en adelante LUV) nunca nos paramos a reflexionar que la propia ley distingue la garantía de simultaneidad de obras por un lado, a favor del Ayuntamiento y por otro lado, a favor del promotor de la obra, según se trate de Actuaciones Aisladas o integradas.

Andrea Roselló Vila,
Técnico de la Administración General


En las Actuaciones aisladas que tienen por objeto una sola parcela y supone su edificación, así como en su caso, la previa o simultánea urbanización precisa para convertirla en solar  conectándola con las redes de infraestructura y servicios inmediatos y preexistentes, la garantía de simultaneidad se constituye a favor del Ayuntamiento. Sin embargo en las actuaciones integradas que tienen por objeto el desarrollo de unidades de ejecución es decir la urbanización pública conjunta de dos o más parcelas conforme a una única programación, la garantía de simultaneidad queda constituida a favor del agente urbanizador.

El art.163 de la LUV cuando nos habla de la garantía de simultaneidad de obras  nos dice que son facultades del urbanizador a diferencia del art. 182 de la LUV que nos habla del régimen de edificación de los solares y de ejecución de los programas para el desarrollo de actuaciones aisladas, diferencia que nos indica que la garantía no se constituye a favor del mismo sujeto.    

El art. 182.2 de la LUV (antes art. 73.2 de la Ley 6/1994, de 15 de noviembre de la Generalitat Valenciana, Reguladora de la Actividad Urbanística) prohíbe que un parcela pueda ser edificada antes de ser solar, sin contar con todos los servicios de urbanización precisos, salvo que se garantice la urbanización simultánea a la edificación. Esta exigencia es aplicable tanto en las Actuaciones Aisladas como Integradas.

La garantía ha de afianzar el importe íntegro del coste de las obras de urbanización necesarias para convertir la parcela en solar. Dicha  garantía puede ser en cualquiera de las formas admitidas por la legislación de contratación pública y también mediante garantía real.

Dilucidada esta primera cuestión, la segunda cuestión que se nos plantea es que debemos entender por  "obras de urbanización precisas" las cuales deben quedar garantizadas por el promotor de la solicitud de una licencia de obras en una parcela que no tenga la condición de solar tanto en el supuesto de una actuación aislada como integrada, en este sentido partiendo del  Reglamento de Gestión Urbanística para el desarrollo y aplicación de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, aprobado por Real Decreto 3288/1978, de 25 de agosto, nos dice  en cierto modo qué obras de urbanización son las precisas en sus arts 40 y 41, la garantía de simultaneidad de obras debe responder solamente por la realización de la urbanización  que afecte al edificio y no de toda la urbanización del polígono, convirtiéndose la parcela en una unidad funcional autónoma.

Este concepto de unidad funcional autónoma también viene en el art. 180.2 del Reglamento de Gestión Urbanística cuando nos habla del acta de recepción parcial de las obras de urbanización de una unidad de ejecución, en este sentido reza el artículo "La cesión a la que alude el número anterior podrá referirse a una parte del polígono o unidad de actuación aun cuando no se haya completado la urbanización de ese ámbito territorial, siempre que el área ya urbanizada constituya una unidad funcional directamente utilizable y se haya producido respecto de la misma la recepción definitiva por parte de la Junta de Compensación."

La Ley 16/2005, de 30 de diciembre, de la Generalitat, Urbanística Valenciana, también se manifiesta regulando los requisitos que se deben cumplir para que una parcela tenga la condición de solar en el  art. 11 apartados 2 y 3 de la citada disposición.

Y cuáles son esos servicios urbanísticos de la parcela que son materialmente suficientes para permitir el correcto funcionamiento del edificio, estos deberían ser especificados de conformidad con la definición de solar en la legislación urbanística en un informe técnico, indicándose al mismo tiempo la cuantía que debe ser garantizada y esa enumeración sucinta de los servicios precisos debería de ser reflejada como condicionante de obligado cumplimiento en la licencia de obras, pero esto no se da nunca en la práctica de los Ayuntamientos. En la practica, las licencias de obras se conceden previa la constitución de la garantía de simultaneidad pero sin especificarse en la propia licencia de obras de una manera detalla todos los servicios que son necesarios y cuyo cumplimiento de manera satisfactoria entre otros nos llevaría a la concesión de la licencia de primera ocupación.

La Ley Urbanística Valenciana en su art. 182.2  solamente nos habla de que las licencias de obras deberán recoger en su contenido el compromiso de no utilizar la edificación hasta la conclusión de las obras de urbanización y de incluir tal condición en las transmisiones de propiedad o uso del inmueble, así como el afianzamiento del importe íntegro del coste de las obras de urbanización precisas. No hubiera estado nada mal que la ley además hubiera exigido que en la propia licencia de obras se detallasen los servicios precisos para que la parcela pueda tener la condición de solar y posteriormente entrar en funcionamiento.

Por otro lado, tenemos la diferencia entre la garantía de promoción y  la garantía de simultaneidad, en la primera se garantiza el todo y en la segunda la parte, es muy importante tener estos conceptos claros cuando el interesado pida la devolución de la garantía de simultaneidad junto a una solicitud de licencia de primera ocupación. No hay que confundirlos porque la mayoría de las veces no se quiere devolver la garantía de simultaneidad si la urbanización no está recibida totalmente por el Ayuntamiento. No hay que confundir el todo con la parte, esto también es aplicar el sentido común, perdería toda su naturalidad conceptual el no devolver la garantía de simultaneidad hasta que toda la urbanización estuviese terminada y recepcionada, además de los daños y perjuicios que causaríamos al interesado.

En cuanto a las licencias de primera ocupación, el Reglamento de Servicios de las Corporaciones Locales, aprobado por Decreto de 17 de junio de 1955,  en el art. 21 apartado 2d) se exigen el cumplimiento de tres condiciones para que pueda otorgarse una licencia de primera ocupación :

1) Que el edificio pueda destinarse a determinado uso, por estar situado en zona apropiada.

2) Reunir las condiciones técnicas de seguridad y salubridad.

3)En su caso, si el constructor ha cumplido el compromiso de realizar simultáneamente la urbanización.

El art. 41.2 del Real Decreto 3288/1978, de 25 de agosto, por el que se aprueba el Reglamento de Gestión Urbanística para el desarrollo y aplicación de la Ley sobre régimen del Suelo y Ordenación Urbana, reza del siguiente modo  "No se permitirá la ocupación de los edificios hasta que no esté realizada totalmente la urbanización que afecte a dichos edificios y estén en condiciones de funcionamiento los suministros de agua y energía eléctrica y las redes de alcantarillado".

De conformidad con la legislación estatal la licencia de primera ocupación tiene un carácter reglado y su finalidad es comprobar si la construcción se ajusta a la licencia de obras, al proyecto de obras y a las condiciones lícitas en que la licencia fue otorgada.

Y como podemos ver en el caso de que haya simultaneidad de construcción de edificio y urbanización para dotar a la parcela de la condición de solar como el Reglamento de Gestión Urbanística solo exige para la concesión de la licencia de primera ocupación que esté totalmente realizada la urbanización que afecte a dichos edificios y en condiciones de funcionamiento autónomo. Exige siempre la urbanización de la parte tanto para el supuesto de las Actuaciones Aisladas como de las Actuaciones Integradas y no del todo.

La licencia de primera ocupación no tiene sustantividad propia  y está encaminada a acreditar el cumplimiento de las condiciones impuestas en la licencia de obras y no puede denegarse por motivos ajenos a su finalidad.

En conclusión, la licencia de primera ocupación tiene carácter reglado, la actividad de control se circunscribe a verificar la adecuación de la obra ejecutada con el proyecto autorizado y con las condiciones establecidas en la licencia de obras. A sensu contrario, este carácter reglado impide denegar la licencia de primera ocupación por cualquier otro motivo que no sea la falta de adecuación de la construcción al proyecto o al incumplimiento de las condiciones establecidas en la licencia de edificación. Es improcedente la denegación de una licencia de primera ocupación no basada en estos dos supuestos, dando lugar al derecho de indemnización de los daños y perjuicios ocasionados por la denegación de una licencia improcedente, art. 35 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Suelo.


Andrea Roselló Vila,
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