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17 de Febrero de 2016

Las prerrogativas del urbanizador

El otro día estaba leyendo un artículo de una Ordenanza Municipal de solicitudes de licencias urbanísticas, ambientales y de apertura. Declaración responsable y comunicación previa que reza del siguiente modo: “Cuando la licencia se solicite en el ámbito de una Actuación Integrada en ejecución se dará audiencia al urbanizador de la misma durante un plazo de diez días, debiéndose garantizarse en todo caso las medidas necesarias par evitar que las obras de edificación entorpezcan u obstaculicen las de urbanización. Si en la temporabilidad de la simultaneidad de las obras, éstas se solapan con la recepción de las obras de urbanización, el Departamento de Urbanismo exigirá la garantía suficiente para reparar los desperfectos en la vía pública, durante la ejecución de las obras.”

Andrea Roselló Vila,
Técnico de la Administración General


Este artículo nos habla de las prerrogativas del urbanizador que son oponerse a la parcelación y a la edificación en el ámbito de la actuación, hasta el pleno cumplimiento de las previsiones del Programa. El otorgamiento de estas licencias está sujeto a audiencia previa del urbanizador.

No podrán otorgarse licencias de parcelación o edificación en las Unidades de Ejecución o para terrenos sometidos a Actuaciones Integradas hasta que, una vez aprobado su correspondiente Programa, se cumplan las condiciones legales previstas en él para ello, debiendo el titular de la parcela haber contribuido proporcionalmente a las cargas de la Actuación y haber quedado garantizada la urbanización de dicha parcela simultanea, al menos, a su edificación.

Cuando el promotor solicitaba una licencia de obras dentro de un programa de actuación, el art. 68  de la Ley 6/1989, de 7 de julio, de Ordenación del Territorio de la Comunitat Valenciana, otorgaba al urbanizador un derecho de audiencia para poder oponerse a la edificación hasta el pleno cumplimiento de las previsiones del Programa.

Esta prerrogativa del urbanizador ha desaparecido con la Ley 5/2014, de 25 de julio, de la Generalitat, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, de la Comunitat Valenciana, por lo tanto ya no existe la obligación de dar audiencia al agente urbanizador durante el plazo de diez días para permitir u oponerse a la solicitud de una licencia de obras en una unidad de actuación, sin embargo continua exigiéndose la garantía de simultaneidad y el compromiso de no utilizar la edificación hasta la conclusión de las obras de urbanización.

La garantía de simultaneidad a favor del urbanizador dentro de una unidad de actuación puede ser la garantía personal o fianza con las condiciones, modalidades y efectos previstos por la legislación de contratos del sector público o la garantía real de hipoteca pero ha de tratarse de primera hipoteca sobre bien libre de cargas, de ocupantes y de compromisos comerciales que dificulten su futura liquidación.

Pero además de estas dos garantías también es posible la garantía de retribución(afección real) y la de aportación (garantía con el propio terreno) que con idéntico fin ya obre a disposición del Ayuntamiento.

La garantía de simultaneidad no debemos confundirla con la garantía de promoción la primera garantiza una parte y la segunda garantiza el todo. Y cuando hablamos de una parte nos estamos refiriendo al solar donde se va a edificar el cual debe de tener garantizados todos los servicios mínimos que le permitan funcionar como una unidad funcional utilizable, es decir debe de tener los servicios precisos que permitan el óptimo funcionamiento independiente de la construcción y es en el momento de la declaración responsable de primera ocupación cuando el Ayuntamiento compruebe este hecho y si reúne las condiciones devolver la garantía de simultaneidad.

Por lo tanto, la prerrogativa del urbanizador de consentir u oponerse a una licencia de obras dentro de una unidad de actuación ha perdido todo su valor, ya que en el fondo siempre estamos hablando de una unidad funcional utilizable, cuya garantía frente al urbanizador siempre vendrá avalada con las garantías del proceso urbanizador.

Lo mismo ocurre en las actuaciones aisladas que tienen por objeto una sola parcela, con la puntualización que la garantía de simultaneidad no se constituye a favor del urbanizador sino a favor del Ayuntamiento.

Lo cierto es que la oposición del urbanizador siempre venía con condicionantes que tenían por objeto garantizar las obras de urbanización, ahora con la supresión de esta facultad a favor del urbanizador las obras de urbanización vendrán garantizadas como siempre con las distintas modalidades de garantía de simultaneidad a favor del urbanizador. Por lo tanto, no se va a echar de menos el ejercicio de esta prerrogativa del urbanizador.


Andrea Roselló Vila,
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