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28 de Julio de 2010

¿Cuándo se devenga la comisión del corredor?

Óscar Fernández León,
Abogado. Experto en habilidades profesionales
@oscarleon_abog



La actividad de intermediación inmobiliaria adquirió en los años previos a la crisis del sector inmobiliario un extraordinario auge. Dicho desarrollo, propiciado por el ritmo frenético de crecimiento del sector inmobiliario y constructor,  auspició el florecimiento de la actividad de mediación a través de la apertura en todo el territorio nacional de numerosas oficinas de mediación inmobiliaria. Fruto de la multitud de operaciones y transacciones inmobiliarias realizadas en dicho periodo de crecimiento del sector (muy especialmente compraventas de primera vivienda) se produjo una importante conflictividad jurídica en materia de los contratos de corretaje, siendo la cuestión que acaparó  mayor controversia la determinación del momento en el que el cliente se encuentra obligado a pagar por los servicios del mediador. En las líneas que siguen, ofreceremos una visión general de los puntos esenciales de dichas controversias.

En primer término, es preciso significar que la relación contractual que inicialmente se establece entre el cliente y el mediador suele formalizarse a través de la denominada Hoja de Encargo, documento éste cuya naturaleza ha sido definida por nuestros Tribunales , en su continua labor de interpretación y aplicación del derecho, como de contrato de corretaje, es decir, aquel  por el que una de las partes -el comitente- encomienda a otra -el corredor- la realización de gestiones dirigidas a facilitar la ulterior celebración con un tercero de un contrato en el que está interesado o para que le indique la oportunidad o la persona con quien puede celebrarlo. En el sector inmobiliario,   predomina la gestión de mediación como una convención en la que simplemente se encarga al corredor, por sus relaciones con el mercado, ofertar para su venta un bien inmueble concreto, aportándose los datos del mismo y el precio, que suele ser indicativo más que definitivo, siendo usual que la retribución lo sea en forma de porcentaje.

En consecuencia, sus notas características serían las siguientes:

  1. el corredor pone en contacto a dos o más personas para que concluyan entre sí un negocio jurídico, pero sin intervenir personalmente en el contrato como representante de una de las partes;
  2. el corredor sólo se compromete a desplegar la actividad necesaria para promover la conclusión del contrato, pero no se obliga a obtener el resultado deseado pues no depende de su voluntad que el contrato llegue o no a celebrarse;
  3. el corredor se limita a buscar y a aproximar a las partes, pero no contrata en nombre y por cuenta de sus clientes: acerca a las partes para que éstas contraten entre sí.

De lo anterior se deriva que dicho contrato nace a la vida jurídica por la actividad eficiente y acreditada del corredor, y, en consecuencia, los derechos de éste al cobro de las remuneraciones convenidas los adquiere desde el momento en que se perfecciona la compraventa encargada, que lleva consigo la actividad previa de oferta y búsqueda de adquirente y puesta en contrato con el vendedor, concertando ambos el negocio, que efectivamente llevan a cabo, ya que desde este momento el mediador ha cumplido y agotado su actividad intermediaria, que es precisamente la de mediar y no la de vender.

Técnicamente, esto nos lleva a la distinción legal de los conceptos de perfección y consumación del contrato de compraventa. La perfección supone el acuerdo o convenio entre comprador y vendedor sobre la cosa objeto del contrato y el precio de la misma (aunque ni la una ni el otro se hayan entregado) mientras que la consumación de la venta supone la entrega de la cosa objeto de contratación y el pago del precio o, dicho de otra forma; el buen fin de la operación.

 Por lo tanto, el derecho a los honorarios del mediador dimana de la perfección del contrato, como, a título de ejemplo, puede ser el caso de haberse formalizado a resultas de su intervención un contrato privado de compraventa del inmueble, una promesa de compraventa, un documento de arras confirmatorias o una opción de compra en la que se ejercita el derecho a la opción,  pudiendo afirmarse que su remuneración no se puede hacer depender de la consumación del contrato celebrado con su mediación en cuanto que sus obligaciones no van más allá de la perfección del contrato, sin que deba responder del buen fin de la operación. Este sería el caso que habitualmente se produce cuando tras la firma del documento privado de compraventa a resultas de la intervención del mediador, se produce cualquier incidencia que impide el otorgamiento de las escrituras públicas de compraventa y, por tanto, el buen fin de la operación. En este caso, con la firma del contrato privado de compraventa nace el derecho al cobro de la retribución.

Al hilo de lo anterior, es interesante destacar que en materia de arras se ha producido mucha confusión en los operadores, ya que únicamente cuando nos encontremos ante arras confirmatorias, y no penales o penitenciales, el corredor tendrá derecho a su comisión, puesto que aquellas arras  son expresión de un contrato con fuerza vinculante que no facultan para resolver la obligación contraída y que normalmente corresponden con las entregas o anticipos a cuenta del precio, constituyendo además prueba de la celebración definitiva de un contrato. Efectivamente, en los casos en los que medien arras confirmatorias, estaríamos ante un cumplimiento parcial derivado de una relación obligatoria (compraventa) perfecta donde esa primera entrega constituye el primer plazo del precio al que deben de seguir los demás.

En consecuencia, el derecho del mediador al cobro de sus honorarios nace desde el momento en que quede cumplida o agotada su actividad mediadora (única a la que se había obligado) a no ser que en el respectivo contrato de corretaje se haya estipulado expresamente que el corredor solamente cobrará sus honorarios cuando la compraventa haya quedado consumada.


Óscar Fernández León,
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