Incluye la sentencia En la presente colaboración traemos a colación la Sentencia dictada por la Sala Primera del Tribunal Supremo de fecha 18 de marzo de 2010 por la que, entre otros pronunciamientos, se declara como doctrina jurisprudencial que el impago por el arrendatario del impuesto de bienes inmuebles, en arrendamientos de vivienda existentes en el momento de la entrada en vigor de la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994 , ha de considerarse como causa de resolución comprendida en el artículo 114-1ª del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.
1.- Antecedentes.
1.1- Ejercicio de la acción.
El supuesto examinado tiene su origen en la demanda interpuesta por la propietaria de una vivienda que se encontraba arrendada al demandado en virtud de contrato de arrendamiento otorgado en 1977, y en virtud del cual la parte actora postulaba que el arrendatario venía obligado a abonar la cantidad que en concepto de impuesto sobre bienes inmuebles (IBI) giraba anualmente el Ayuntamiento de Valladolid, de tal forma que el impago de la cantidad correspondiente al tributo del año 2005 determinaba la existencia de causa de resolución del contrato por tratarse de una cantidad asimilada a la renta, sin que fuera posible la enervación por haberse seguido anterior juicio verbal de desahucio por falta de pago en el que la acción fue enervada mediante el pago de las cantidades anteriormente reclamadas. El fundamento de dicha acción residía en lo dispuesto en el artículo 114.1ª de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 conforme a la Disposición Transitoria Segunda de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos , que determina que el contrato de arrendamiento urbano podrá resolverse por la falta de pago de la renta o de las cantidades a que ésta se asimilan, puesto en relación con la Disposición Transitoria 2ª, C).10.2 de la citada Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 , que establece como derecho del arrendador la exigencia al arrendatario del total importe de la cuota del impuesto sobre bienes inmuebles que corresponda al inmueble arrendado.
1.2.- Primera Instancia.
El Juzgado de Primera Instancia desestimó íntegramente la demanda. Concretamente, tras poner de manifiesto la falta de unanimidad entre las Audiencias Provinciales acerca de la cuestión litigiosa, aplica el criterio seguido por la Audiencia Provincial de Valladolid en el sentido de considerar que en los contratos celebrados con anterioridad a la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 , el impuesto de bienes inmuebles no puede considerarse una cantidad asimilada a la renta y ello por cuanto la Disposición Transitoria Segunda de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994 no contiene ninguna referencia a las causas de resolución del contrato de arrendamiento, por lo que ha de acudirse a la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1964, concretamente a su artículo 114.2 , e interpretar la expresión "cantidades que a ésta se asimilan" conforme al artículo 95.2 en relación con el artículo 102 , sobre la diferencia en el coste de los servicios y suministros que viniere percibiendo el arrendador, y el artículo 108 , acerca de la repercusión del importe de las obras realizadas por el arrendador, que se aplicaba a los contratos celebrados antes del 1 de julio de 1964. Aprecia también que el impuesto sobre bienes inmuebles no guarda relación con ninguno de dichos conceptos. Recuerda igualmente la sentencia que las causas de resolución de los contratos deben ser objeto de interpretación restrictiva, sin que quepa la aplicación analógica.
1.3.- Segunda instancia.
La Audiencia Provincial de Valladolid desestimó el recurso de apelación interpuesto por la parte demandante y confirmó la sentencia dictada en primera instancia. La Audiencia adopta su decisión sobre la base de considerar que su criterio es el seguido de forma mayoritaria por las Audiencias Provinciales, pese a existir alguna discordante, y señala que lo que permite la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 es que el arrendador repercuta a su arrendatario las anualidades del impuesto que se devenguen tras la entrada en vigor de la Ley, manteniéndose el resto de normas referidas al contrato de arrendamientos contenidas en la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , con arreglo a la cual resulta imposible el desahucio por el impago de cantidades distintas a aquéllas que se asimilan a la renta.
1.4.- Casación.
La parte actora recurre en casación frente a la anterior sentencia y articula su recurso en un único motivo, por el cauce del ordinal 3º del artículo 477.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Concretamente se denuncia la errónea aplicación del artículo 114.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , en relación con lo dispuesto en la Disposición Transitoria Segunda, apartado c) 10.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 y artículo 99.1.1ª de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.
El recurrente sustenta el recurso al considerar que desde el momento en que la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 permite la aplicación retroactiva de la facultad de repercusión de la cuota correspondiente al impuesto de bienes inmuebles, ello afecta a todas las disposiciones de la anterior legislación arrendaticia existentes sobre la materia, con la consecuencia de que quedaría modificado el artículo 99.1.1º de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 que permite el incremento de la renta de las viviendas por creación o elevación de impuestos que graven directamente la propiedad urbana, de manera que su impago se asimila al de la renta y determina la resolución del contrato. A efectos de justificar la existencia de interés casacional, la parte recurrente contrapone a las sentencias dictadas por la Audiencia Provincial de Valladolid de fechas 19 de mayo de 2000 y 1 de julio de 2002 con las que sobre la misma cuestión ha dictado la Audiencia Provincial de Salamanca con fechas 31 de mayo de 2000 y 18 de febrero de 2002, que fijan el criterio seguido por el recurrente.
2.- Examen de la sentencia dictada por el Tribunal Supremo.
La Sala parte de confirmar el interés casacional de la cuestión planteada dada la existencia de jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales sobre ella, destacando que la cuestión ya fue resuelta por la Sala en sentencia de fecha 12 de enero de 2007, recaída en recurso nº 2458/2002 , que fija la doctrina sobre la misma, reiterada en posteriores resoluciones de fechas 24 y 26 de septiembre y 3 octubre de 2008 y 15 de junio de 2009, entre otras, en el sentido de "Declarar como doctrina jurisprudencial que el impago por el arrendatario del Impuesto de Bienes Inmuebles, en arrendamientos de vivienda vigentes en el momento de la entrada en vigor de la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994 , ha de considerarse como causa de resolución comprendida en el artículo 114-1ª del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 " .
La fundamentación jurídica de esta afirmación se contiene en el Fundamento de Derecho Tercero de dicha resolución, que señala: " Cuando la causa 1ª del artículo 114 se refiere a cantidades asimiladas a la renta está aludiendo a aquéllas cuyo pago ha de asumir el arrendatario por mandato legal, empleando una fórmula abierta que ha de ser completada con las que en cada momento establezca la legislación aplicable. Si bajo la vigencia del texto refundido de 1964 eran, en determinados supuestos, las correspondientes a diferencias en el coste de servicios y suministros y las derivadas de la repercusión del importe de las obras realizadas por el arrendador, ahora la consideración del texto de la nueva Ley lleva a estimar que esta nueva obligación del arrendatario de satisfacer el importe del IBI ha de merecer igual consideración, de forma que su impago -en cuanto supone el incumplimiento de una obligación dineraria añadida a la esencial de abono de la renta- faculta al arrendador para instar la resolución del contrato. Lo contrario supondría forzar a dicho arrendador a emprender anualmente el ejercicio de una acción de reclamación contra el arrendatario incumplidor de una obligación de periodicidad anual de la que ha de responder mientras el contrato esté vigente, cuyo carácter periódico comporta su necesaria asimilación a estos efectos a la obligación, también periódica, de pago de la renta. Por otro lado, la interpretación de las normas conforme a su espíritu y finalidad (artículo 3 del Código Civil ) lleva también a considerar que la causa resolutoria del artículo 114-1ª de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 ha de comprender actualmente el impago por parte del arrendatario del impuesto de bienes inmuebles, en tanto dicha norma tiende a proteger al arrendador frente a los incumplimientos del arrendatario respecto de obligaciones de inexcusable cumplimiento, como es ésta, y carecería de sentido estimar que, impuesta dicha obligación respecto de los contratos de arrendamiento de vivienda concertados tras la entrada en vigor de la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, con efectos resolutorios por su incumplimiento (artículo 27.2 a), y extendida tal obligación del arrendatario igualmente a los contratos anteriores regidos por la Ley de 1964, opere la resolución para los primeros -en cuanto a los que el legislador dispensa una menor protección- y no respecto de los segundos amparados por un derecho de prórroga indefinido, en los que la máxima protección concedida al arrendatario ha de verse correspondida por un escrupuloso cumplimiento de sus obligaciones" .
Consecuencia de lo anterior, y siendo contraria a esta doctrina la solución dada por la sentencia recurrida, el recurso es estimado por entenderse que se ha producido una vulneración del artículo 114.1ª del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos aprobada por Decreto nº 4.104/1964, de 24 de diciembre, al no considerar el impuesto sobre bienes inmuebles impagado por el arrendatario como causa de resolución del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes. Igualmente, y conforme al artículo 487.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , la Sala, por el efecto positivo de la jurisdicción, asume la instancia, y teniendo en cuenta que consta en las actuaciones el impago del recibo del impuesto sobre bienes inmuebles correspondiente al año 2.005, satisfecho tras la interposición de la demanda, sin resultar posible la enervación por haberse seguido anterior procedimiento de desahucio entre las partes, habiendo sido requerido oportunamente el demandado, procede decretar el desahucio del mismo de la vivienda bajo apercibimiento de lanzamiento.
Para concluir, la sentencia declara como doctrina jurisprudencial que el impago por el arrendatario del impuesto de bienes inmuebles, en arrendamientos de vivienda existentes en el momento de la entrada en vigor de la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994 , ha de considerarse como causa de resolución comprendida en el artículo 114-1ª del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.
