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27 de Enero de 2012

El papel del abogado en la venta de inmuebles

En los gloriosos años de la burbuja inmobiliaria, cuando todo se compraba, los abogados cumplíamos una función esencial asesorando a los compradores para que su adquisición de propiedad contase con todas las garantías. Ahora, que todo se vende, nuestro papel sigue siendo esencial para evitar que una operación de venta se frustre por motivos jurídicos.

Carlos Prieto Cid,
Despacho Tarracoiuris Abogados
Miembro de Eurojuris España


Pocas veces en la vida de una persona corriente se toma la decisión de adquirir o vender un bien inmueble. Sin embargo, no parece que haya conciencia en la sociedad de que, antes de tomar esta decisión fundamental, sea conveniente consultar con un abogado. Peor aún, la idea generalizada es que uno solamente debe acudir a un abogado para resolver sus problemas y no, como debería ser, para evitarlos. Por eso nos encontramos a menudo con que los clientes se nos presentan en nuestro despacho una vez que ya han firmado un contrato, pensando que con una varita mágica podremos resolver una problemática situación, que nunca se habría producido de habernos consultado a tiempo.

De todos los profesionales que intervienen en la gestación de un contrato de compraventa de inmuebles, el abogado es el único que puede dar consejo con la seguridad de que esa es únicamente su función y que para eso le pagan, con la absoluta independencia de saber que va a cobrar sus honorarios tanto si la operación se realiza como si no. En definitiva, que es el único profesional que puede decirle tranquilamente a su cliente: ¡no firme! Es por eso que contar con su apoyo a lo largo de todo el proceso de gestación de una operación de compraventa es esencial y cuanto antes se acuda a él, mejor.

En el mercado inmobiliario los intermediarios comerciales suelen evitar la intervención de abogados, pues piensan que incrementa los costes de la operación y les reduce por eso el margen de maniobra. Pero la realidad demuestra todo lo contrario: los costes de nuestra intervención resultan muy rentables, pues, podemos dar muchos ejemplos de operaciones inmobiliarias que habrían fracasado de no ser por la inmediata intervención de abogados especialistas. Los problemas más habituales que podemos resolver son:

  • problemas con el régimen matrimonial aplicable,
  • aceptaciones de herencia por formalizar,
  • edificaciones pendientes de una declaración de obra nueva,
  • problemas fiscales y de política de control del blanqueo de capitales específicos de los vendedores o compradores no residentes,
  • poderes especiales necesarios para formalizar la operación…,

Pero el abanico de posibilidades es enorme y cada una de estas cuestiones puede paralizar una gestión de venta hasta hacerla imposible, sobre todo en el momento actual, de carencia de compradores y de exceso de oferta de producto inmobiliario disponible en el mercado. Además, la experiencia en operaciones internacionales con compradores o con vendedores no residentes es en el momento actual fundamental, ya que el mercado inmobiliario ofrece su stock principalmente a potenciales compradores extranjeros de países que incrementan su capacidad y su interés en la adquisición de inmuebles en España (rusos, suizos, indios, chinos, etc.).

El fracaso de una operación de compraventa de inmuebles supone para los intermediarios inmobiliarios unos costes efectivos en tiempo, dedicación, análisis y desplazamientos, que nadie indemniza si no se realiza efectivamente la operación. Y muchas veces las causas del fracaso son unos problemas jurídicos que solamente un abogado experto en la materia podría haber previsto con antelación suficiente para prever las posibles soluciones y evitar la pérdida del comprador. O, de no ser factible ninguna de las soluciones propuestas, abandonar la operación a tiempo, antes de incurrir en más costes innecesarios. La colaboración con agencias inmobiliarias u otros intermediarios en el mercado inmobiliario es una vía de negocio importante y las sinergias que genera son muy provechosas tanto para los abogados intervinientes como para las agencias, siempre en beneficio del cliente común, que es quien puede comprar o vender con garantías y madurar su decisión con toda la información necesaria.


Carlos Prieto Cid,
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