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26 de Marzo de 2009

Falta de observación de defectos en la compra de la vivienda: ¿renuncia a reclamar?

Es práctica habitual en los procesos de compraventa de inmuebles a entidades promotoras inmobiliarias el que coincidiendo con el otorgamiento de la escritura de compraventa, el comprador bien suscriba un documento redactado por la promotora en el que reconoce recibir la vivienda en perfectas condiciones y a su entera satisfacción, o bien que el comprador, en el texto de la escritura, no realice observación o reserva alguna respecto a la existencia de defectos o deficiencias constructivas en el inmueble. En esta colaboración aportamos nuestra opinión sobre los efectos que en un procedimiento judicial por defectos constructivos puede deparar dicha conducta.

Óscar Fernández León,
Abogado. Experto en habilidades profesionales
@oscarleon_abog


El contrato de compraventa sobre plano o de inmueble futuro es un contrato válido y eficaz conforme a nuestro ordenamiento jurídico, por lo que  una vez perfeccionado por el mero consentimiento, obliga, no sólo al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a todas las consecuencias que, según su naturaleza, sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley, disfrutando las obligaciones nacidas de dicha modalidad contractual fuerza de ley entre las partes que los otorgan y sus herederos (artículos 1.091, 1.257 y 1.258 del Código Civil).

Con estos antecedentes y conforme a lo antes expuesto, una vez concluida la edificación y coincidiendo con el otorgamiento de la escritura de compraventa, el comprador suscribe un documento redactado por la promotora en el que reconoce recibir la vivienda en perfectas condiciones y a su entera satisfacción. En otros casos, si bien el comprador no suscribe documento alguno, no realiza observación o reserva alguna respecto a la existencia de defectos o deficiencias constructivas en el texto de la escritura de compraventa.

Dicho proceder (la falta de observación alguna por el comprador a la firma de la escritura pública o la suscripción por el mismo de este tipo de documentos) en el contexto de procedimientos judiciales por defectos constructivos suele considerarse e invocarse por las promotoras como un indicio relevante de que el comprador, antes de la firma de la escritura pública, visitó la vivienda que adquiría encontrándola en perfectas condiciones, lo que es por otra parte, práctica lógica y habitual en la compraventa de inmuebles, máxime cuando nos encontramos ante la modalidad de venta sobre plano en el que el inmueble no tiene una existencia física  actual, sino futura, aunque gráficamente prefigurada.  Siguiendo con el razonamiento de la promotora, dicha conducta del comprador justificaría la inexistencia de defectos constructivos y con ello la renuncia a su posible reclamación ante los Juzgados y Tribunales.

Contrariamente a dicha tesis, si bien la recepción de la vivienda sin objeción alguna supone «prima facie» aceptar que la misma se ajusta a la contratada, es decir, que ha cumplido con la obligación principal del vendedor de de entregar la cosa vendida en el plazo y condiciones establecidas por las partes (conforme al artículo 1.462 del Código Civil no se entenderá entregada la cosa vendida hasta que la misma se ponga en poder y posesión del comprador) procediendo la obligación de pago del precio pactado, ello sólo implica según la jurisprudencia el desplazamiento al comprador de la carga de la prueba del cumplimiento defectuoso, es decir, el comprador deberá probar en sede judicial la existencia de los defectos y de la causa de los mismos imputable al agente o agentes de la edificación, pero no puede tener la virtualidad de excluir ulteriores reclamaciones por cuanto la doctrina de los actos propios requiere, entre otros extremos, actos concluyentes para crear, modificar o extinguir una relación jurídica.

En tal sentido, la esencia vinculante del acto propio en cuanto significativo de la expresión del consentimiento, es que se realice con el fin de crear, modificar o extinguir algún derecho y con exigencia de que origine un nexo causal eficiente entre el acto realizado y su incompatibilidad con la conducta posterior, con fundamento en un comportamiento voluntario, concluyente e indubitable, de tal modo que defina de modo inalterable la situación del que lo realiza. Dicha doctrina, a nuestro juicio, es aplicable al caso de enjuiciamiento por defectos constructivos, en los que la aceptación de la cosa a la entera satisfacción no implica renuncia anticipada a posibles deficiencias de la misma, sin que la reclamación de su subsanación se halle en contradicción con la conducta anterior y sea incompatible con la misma.

No obstante lo anterior, si efectivamente se ha comprobado la existencia de deficiencias y la promotora no permite la constatación de las observaciones en él texto de la escritura de compraventa, resulta aconsejable a efectos de preconstitución de la oportuna prueba, otorgar acto seguido a la escritura de compraventa un acta notarial de manifestaciones exponiendo la existencia de desperfectos y la imposibilidad de recoger los mismos en el título de compraventa sin perjuicio de el envío de los indispensables burófaxes reiterándose en la cuestión.


Óscar Fernández León,
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