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3 de Noviembre de 2008

Inhabilidad de las plazas de garaje por defectos en el sistema de acceso al sótano

Óscar Fernández León,
Abogado. Experto en habilidades profesionales
@oscarleon_abog



Dentro de los procedimientos judiciales vinculados al ejercicio de la acción contractual en el marco de la promoción inmobiliaria, se encuentran los procesos por inhabilidad del objeto o por cumplimiento defectuoso de la obligación del vendedor de entregar las plazas de garajes en condiciones que garanticen su habilidad para cumplir con su finalidad. En esta colaboración vamos a centrarnos en los aspectos jurídicos derivados de la imposibilidad o extrema dificultad del acceso/salida a los sótanos donde se ubican las plazas de garaje (rampas, elevadores, etc.).

Toda construcción tiene una finalidad concreta directamente vinculada al uso al que se destina. Cuando la construcción es inútil para la finalidad que le es propia, es decir, cuando resulta inservible o inadecuada para dicho uso, bien porque no pueda utilizarse, bien por la inhabilidad para su utilización normal (una cierta gravedad obstativa para el normal disfrute de la cosa con arreglo a su destino o que se convierta el uso en gravemente irritante o molesto) nos encontramos frente a una situación anormal que afecta los derechos y obligaciones de las partes vinculadas al contrato del que trae causa la entrega de la construcción.

Centrándonos en las plazas de garaje, nos encontramos ante situaciones en que, aun sin estar comprometida la estabilidad y duración del inmueble, se produce un resultado absoluta o gravemente insatisfactorio en los aspectos esenciales del mismo, entre los que se encuentra la funcionalidad, como ahora se encarga de especificar el artículo 3 de la Ley de Ordenación de la Edificación al considerar como «requisito básico» de toda construcción el de la funcionalidad, entendida como la concepción y realización del edificio o sus distintas partes «de tal forma que la disposición y las dimensiones de los espacios y la dotación de las instalaciones faciliten la adecuada realización de las funciones previstas en el edificio».

Con estos antecedentes, podemos afirmar que es clara y reiterada la jurisprudencia del Tribunal Supremo en materia de compraventa de plazas de garaje; por todas la STS 16-3-95 (con cita de otras: 24-5-91. 3-3-79, 24-9-86, 17-7-87) que declara que "es esencial la adecuación que las plazas han de reunir respecto al fin que les es propio y para el que se adquirieron, lo que comprende tanto las dimensiones necesarias para hacerlas aptas de albergue de automóviles de uso ordinario, como los elementos superficiales accesorios que permitan las maniobras adecuadas y suficientes de los mismos dentro de los locales, lo que comporta la obligación de entregar apto el inmueble y a la plena utilidad del comprador, para permitir el uso normal de las plazas adjudicadas. En razón a ello se estima situación de incumplimiento contractual, cuando el espacio no se ajusta, en dimensiones, accesos y conveniente uso, a lo previsto negocialmente."; los compradores "no están en las condiciones de utilizar "civilitas" lo que compraron, por tratarse de prestación distinta, que comporta la inhabilidad de su destino.

Expuesto lo anterior, la consideración de la inhabilidad del objeto de la compraventa será producto de una valoración jurídica que, ante todo, tiene un componente fáctico, que deberá materializarse a través de la práctica de las oportunas periciales y muy especialmente de la prueba de reconocimiento judicial, puesta ésta de notable importancia en este tipo de procesos, máxime teniendo en cuenta las opciones de reproducción gráfica establecidas en la LEc para el reconocimiento judicial.

Una vez practicada dicha prueba, declarada la inhabilidad del objeto al fin que le es propio, más allá de la mera insatisfacción subjetiva del comprador, ello determinará el incumplimiento del contrato con la subsiguiente insatisfacción -ya objetiva- del comprador, lo que le permite acudir a la protección dispensada por el artículo 1124 del Código Civil , y pedir conforme al mismo la resolución del contrato respecto de las plazas de garaje que constituían parte de su objeto, con las consecuencias inherentes a dicha resolución.

Como argumentos defensivos empleados en estos procesos por los vendedores suelen plantearse los siguientes:

a) El que el comprador hubiera tenido a la vista el objeto vendido y que hubiera podido, en consecuencia, apreciar la ubicación y dimensiones de las plazas en el momento de la compraventa.

b) Que las plazas estaban individualizadas y especificadas con anterioridad a su venta, y que fueran conocidas y aceptadas por el adquirente.

c) El cumplimiento de las exigencias urbanísticas y las formalidades administrativas requeridas para su utilización, toda vez que, si el edificio -y las plazas de garaje que en el se encontraban- al obtener licencia de ocupación es porque cumplía los requisitos exigibles a la sazón.

En respuesta a estos argumentos se viene declarando, sobre la base de la doctrina del Tribunal Supremo recogida en la sentencia de 9 de julio de 2007 RJ/2007/4679, - que la consideración de la inhabilidad del objeto de la compraventa es producto de una valoración jurídica que, ante todo, tiene un componente fáctico, y que resulta de la empírica constatación de las circunstancias que, conforme a la caracterización jurisprudencial, conducen a apreciar tal condición de inhabilidad o de impropiedad del objeto para su habitual destino, para lo cual es suficiente una cierta gravedad obstativa para el normal disfrute de la cosa con arreglo al mismo - Sentencias de 28 de mayo de 2001 ( RJ 2001, 3437)  y de 28 de noviembre de 2003 ( RJ 2001, 8361)  -, o que se convierta el uso en gravemente irritante o molesto - Sentencias de 24 de enero de 2001 ( RJ 2001, 6)  y de 28 de noviembre de 2003 -, debiendo considerarse como esencial -tal y como puntualiza la repetida Sentencia de 28 de noviembre de 2003, recogiendo la doctrina de la de fecha 24 de mayo de 1991 y las anteriores que esta última cita- la adecuación que las plazas de garaje han de tener respecto al fin que les es propio, adecuación que alcanza tanto a las dimensiones como a los accesos a las mismas. Y debe admitirse que la constatación de esa inadecuación, con tal alcance, requiere más que un mero examen visual de la plaza de aparcamiento, siendo preciso su efectivo y repetido uso para comprobar el grado de dificultad o penosidad que convierte definitivamente en inhábil el objeto del contrato.

Por otro lado, y en cuanto a la alegación de la concesión de licencias administrativas como la de ocupación, nada empece dicha circunstancia la apreciación de la inhabilidad del objeto de la compraventa, resultado de una constatada dificultad, penosidad e incomodidad en el uso o utilización de las plazas de aparcamiento adquiridas, que las hace material y jurídicamente inadecuadas para el fin que le es propio.


Óscar Fernández León,
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