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9 de Julio de 2008

La cláusula sobre modificación de proyecto en los contratos de compraventa sobre plano

Óscar Fernández León,
Socio Director y responsable del Departamento de Derecho Inmobiliario y Urbanístico de LEON & OLARTE FIRMA DE ABOGADOS, SLP.



Las cláusulas que suelen recogerse en los contratos de compraventa sobre plano y que autorizan a la promotora la modificación del proyecto  en caso de concurrencia de circunstancias técnicas, constructivas o impuestas por autoridad,  no sólo son admisibles en el tráfico inmobiliario, sino útiles para abordar los imponderables e imprevistos que pueden surgir en un proceso dinámico como es el constructivo, si bien la validez y eficacia de las mismas dependerá de factores que, en última instancia, serán examinados en sede judicial.

En virtud de la denominada compraventa sobre plano, el promotor inmobiliario se obliga a entregar una vivienda (que en el momento de concertar el contrato se encuentra en proyecto o en fase de construcción) una vez terminada y a cambio de un determinado precio. En esta modalidad de compraventa sobre plano, las viviendas no tienen una existencia actual, sino futura, aunque gráficamente prefigurada y en vías de conformación. La singularidad de estos contratos de compraventa sobre plano reside en que suelen insertarse en un proceso dinámico, como es el constructivo en los que esta clase de compraventa participa igualmente de los elementos del contrato de obra, de manera que resulta en ocasiones inexcusable realizar modificaciones sobre lo proyectado al amparo de razones de naturaleza técnica o constructiva o impuestas por la autoridad competente. Así, durante la ejecución de toda obra es frecuente que se efectúen alteraciones del proyecto, dado que el contrato de obra tiene como punto de arranque una previsión técnica reflejada y plasmada en el correspondiente proyecto, y como tal acción pensada de cara al futuro, está sujeta a inevitables variaciones de modo que podría afirmarse que no existe un solo inmueble que haya sido construido exactamente como estaba inicialmente proyectado.

En este contexto, es habitual que, a modo de réplica de la cláusula que suele recogerse en los contratos de obra celebrados entre el promotor y el constructor, se pacte en estos contratos una estipulación por la que se autoriza a la promotora la modificación del proyecto (y en consecuencia la posibilidad de modificación de las calidades de la memoria) en caso de concurrencia de circunstancias técnicas, constructivas o impuestas por autoridad administrativa. Dichas cláusulas, han dado lugar a numerosos procedimientos judiciales en los que los Juzgados y Tribunales han decidido confrontaciones legales entre consumidores que alegan incumplimiento contractual al amparo de modificaciones de proyecto, diseños y calidades frente a promotoras que justifican dicha alteración al amparo del contenido de necesidades técnicas sobre la base de dicha cláusula.

Desde nuestra perspectiva, hemos de partir por afirmar que este tipo de cláusulas no sólo son admisibles en el tráfico inmobiliario, sino útiles para abordar los imponderables e imprevistos que pueden surgir en un proceso dinámico como es el constructivo, si bien la validez y eficacia de las mismas dependerá de dos factores de indudable trascendencia. El primero, consistente en que ante una modificación de proyecto, diseño o calidades, el promotor deberá acreditar que la misma se realizó con fundamento en una razonable y verdadera necesidad técnica, constructiva etc..., es decir, que la modificación obedeciera a tales circunstancias justificadas y siempre alejadas del simple capricho del promotor, por lo que en sede judicial deberá evidenciarse dicha necesidad justificándose su origen ( promotor, constructor, dirección facultativa, etc.. ) así como la justificación técnica de la solución alternativa adoptada.

El segundo y quizás el más importante de los requisitos, es que al amparo de estas clausulas el promotor no puede realizar cualesquiera cambios en las calidades ofertadas en la publicidad y otros documentos o comprometidas en el contrato de compraventa (lo que supondría que el cumplimiento del contrato quedaría a la exclusiva y unilateral voluntad de la promotora), si bien serían admisibles, y así lo han declarado nuestros Juzgados y Tribunales, aquellas variaciones que no supongan una reducción de la calidad de los materiales o una merma funcional de la obra realizada. Por ello, para determinar la validez de la variación deberán examinarse los diversos factores concurrentes en el proceso de construcción, descartándose aquellos que conduzcan a una actuación del promotor basada en motivos de ahorro económico como único justificante de un descenso en la calidad de los materiales empleados o una solución constructiva que reduzca o merme la funcionalidad del inmueble construido.

En consecuencia, si la existencia de soluciones ejecutadas durante la obra modifican las existentes en el proyecto al amparo de una causa técnica o constructiva debidamente justificada, y si la modificación supone la elección de un sistema constructivo o de materiales diferentes o análogos a los proyectados que la Dirección Facultativa considera adecuados desde un punto de vista funcional ( adecuación del elemento constructivo a la función que desempeña en el conjunto ), constructivo ( adecuación a sus posibilidades óptimas de puesta en la obra, sin merma de las cualidades del elemento ) y cualitativo ( sustitución de materiales por otros de calidad igual o superior) dicha variación deberá considerarse ajustada a derecho no constituyendo incumplimiento contractual del contrato de compraventa.


Óscar Fernández León,
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