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17 de Julio de 2008

La declaración de obra nueva y el depósito del libro del edificio en notaría

Desde la entrada en vigor de la vigente Ley del Suelo, se exige en la declaración de obra nueva terminada (lógicamente también en las actas de finalización de obras) que se acredite documentalmente el cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislación reguladora de la edificación para la entrega de ésta a sus usuarios, es decir, que no se autorizarán por los Notarios ni se inscribirán por los Registradores de la Propiedad escrituras públicas de declaración de obra nueva terminada o actas de finalización de obra de edificaciones sujetas a la LOE sin que se acrediten tanto el seguro decenal regulado en el artículo 19 de la citada Ley, como el Libro Edificio a que se refiere el artículo 7 de la LOE.

Óscar Fernández León,
Abogado. Experto en habilidades profesionales
@oscarleon_abog


El artículo 7, párrafo primero, de la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) dispone que, una vez finalizada la obra, el director de la misma facilitará al promotor el Libro del Edificio ( documento formado por el proyecto; el acta de recepción de la obra; la relación identificativa de los agentes de la edificación ; la documentación relativa a las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio y sus instalaciones; y la documentación que el promotor viene obligado a entregar al propietario o a la comunidad por así exigirlo la Administración competente). Dicha entrega deberá realizarse coincidiendo con la finalización de la obra y tras la recepción de la misma por el promotor. Una vez efectuada la entrega del libro del edificio por parte del director de la obra, corresponde al promotor la "formalización de los correspondientes trámites administrativos" entre los que se encuentra el otorgamiento de la declaración de obra nueva terminada o del acta notarial de terminación de obra.

En relación con este trámite y centrándonos en requisitos que los Notarios y Registradores exigen a la hora de autorizar e inscribir, respectivamente, las declaraciones de obra nueva, la nueva Ley 8/2007 de Suelo, reguló en su artículo 19 esta materia, regulación que por las dudas que generaba, motivó  que la Asociación de Promotores Constructores de España consultará a la Dirección General de Registros y el Notariado sobre los requisitos que serían exigibles por los Notarios y Registradores a la hora de autorizar o inscribir las declaraciones de obra nueva a partir de la entrada en vigor de la  Ley de Suelo.

La Dirección General en Resolución-Circular de 26-7-2007 indica, entre otros aspectos, que la única novedad reseñable respecto al régimen legal y reglamentario precedente, es que, desde la entrada en vigor de la Ley del Suelo, se exige en la declaración de obra nueva terminada (lógicamente también en las actas de finalización de obras) que se acredite documentalmente el cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislación reguladora de la edificación para la entrega de ésta a sus usuarios. Esto significa, continúa la resolución-circular, que no se autorizarán por los Notarios ni se inscribirán por los Registradores de la Propiedad escrituras públicas de declaración de obra nueva terminada o actas de finalización de obra de edificaciones sujetas a la LOE sin que se acrediten tanto el seguro decenal regulado en el artículo 19 de la citada Ley, como los demás requisitos documentales exigidos por esa ley para la entrega al usuario. Tal documentación no es otra que el Libro Edificio a que se refiere el artículo 7 de la LOE.

Continúa la Resolución-Circular que el promotor deberá depositar ante cualquier notario un ejemplar del Libro del Edificio, acompañado de la certificación del arquitecto director de la obra acreditativo de que ése es el Libro correspondiente a la misma y que le ha sido entregado tal Libro al promotor e, igualmente, deberá hacer constar en la correspondiente escritura la existencia del Libro del Edificio y su disponibilidad para cumplir con su obligación de entregar un ejemplar del mismo a cada uno de los usuarios del edificio.

Por lo tanto, desde la entrada en vigor de la Ley del Suelo, cuando se formalice la declaración de obra nueva terminada de una promoción, deberá cumplirse con este requisito de depósito del ejemplar del Libro del Edificio ante el notario, depósito éste que está sometido a numerosos matices no resueltos tales como la forma de llevarse a cabo (acta de depósito o incorporación a la escritura; entrega de documentación en papel o aportación de un CD conteniendo la información del Libro del Edificio; duración del depósito en notaría; obligación del director de la obra de certificar el contenido del Libro del Edificio, etc... ) e incluso si es necesaria la aportación del Libro del Edificio cuando en su lugar se realice una mera declaración por el director de la obra y el promotor de haberse llevado a cabo la entrega a los efectos legales.

En fin, presumimos que el tiempo y la práctica de los Registros de la Propiedad irán delimitando estas cuestiones. Hasta la fecha presente, el Libro se está depositando en las Notarías de forma digital, es decir, en CD, en cuanto a obras nuevas de viviendas. En los supuestos de obras nuevas de locales comerciales, Naves Industriales, etc. se viene recomendando la consulta al Registrador territorialmente competente.

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Óscar Fernández León,
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