La actual crisis económica está motivando que las promotoras inmobiliarias vean como un porcentaje elevado de los compradores de viviendas sobre plano manifiestan su intención de no cumplir con lo pactado, postura ésta que normalmente se materializa mediante la falta de asistencia del comprador al acto de otorgamiento de la escritura pública de compraventa. Acto seguido, y tras un proceso de negociación que en ocasiones se complica, dado que el comprador no está dispuesto a aceptar la aplicación de las penalizaciones contractuales pactadas, la promotora procede a la resolución contractual por incumplimiento del comprador (si bien es verdad que, ante la falta de compradores, lo que actualmente prevalece es la exigencia del cumplimiento contractual).
En la presente colaboración, vamos a examinar las consecuencias civiles que se producen en la hipótesis de que el promotor, ante la frustración de las negociaciones y previa la adopción de las medidas oportunas para garantizar la devolución de las cantidades entregadas a cuenta, con o sin aplicación de penalizaciones, y tras la resolución contractual, a la que se opone el comprador, aquel decide transmitir el inmueble a un tercero otorgando la correspondiente escritura pública de compraventa en la confianza de que la resolución extrajudicial le permite disponer libremente del mismo.
1º.- SOMETIMIENTO DE LA RESOLUCION IMPUGNADA A LA DECLARACION DE LOS TRIBUNALES DE JUSTICIA.
Como punto de partida para abordar la materia, significar que es doctrina reiterada del Tribunal Supremo que la facultad resolutoria de los contratos puede ejercitarse en nuestro ordenamiento no sólo en la vía judicial, sino también mediante declaración, no sujeta a forma, dirigida a la otra parte, pero a reserva, claro está, que sean los Tribunales quienes examinen y sancionen su procedencia cuando es impugnada (negando el incumplimiento o rechazando la oportunidad de extinguir el contrato) determinando, en definitiva, si la resolución ha sido bien hecha o si ha de tenerse por indebidamente utilizada (por todas, sentencia de 23 de enero de 1999.
En consecuencia, y a tenor de esta doctrina, una resolución se produce extrajudicialmente por acuerdo de las partes, pero si no hay acuerdo y tanto más si hay oposición, se precisa la declaración judicial de que está bien hecha -si lo está, evidentemente- y los efectos de la resolución serían ex tunc para lo cual hace falta el ejercicio de la acción, en demanda o en reconvención ( sentencias de 26 de diciembre de 2001 y 28 de junio de 2002 ).
Por lo tanto, en el supuesto objeto de examen en el que la promotora requiere al comprador la resolución del contrato de compraventa y éste no la acepta, sino que la rechaza expresamente, nos encontramos ante un supuesto en el que no ha habido acuerdo extrajudicial, ni declaración judicial, ni ejercicio de la acción que llevara a ella, por lo que debe concluirse que no se ha producido la resolución del contrato de compraventa.
2º.- PERFECCION Y CONSUMACION DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA.
Nuestro ordenamiento jurídico distingue perfección del contrato de compraventa (acuerdo entre comprador y vendedor sobre la cosa objeto del contrato y el precio de la misma aunque ni la una ni el otro se hayan entregado) de su consumación ( supone la entrega de la cosa objeto de contratación y el pago del precio ), de manera que la perfección del contrato de compraventa no es suficiente para que se entienda transmitida la propiedad de la cosa, requiriéndose la consumación, es decir, su entrega para la adquisición de la propiedad.
Acorde con lo que se acaba de exponer, nuestro contrato privado suscrito entre la promotora y el comprador se encuentra perfeccionado como dispone el artículo 1450 del Código Civil , si bien, al no haberse seguido la entrega del inmueble vendido, aunque hubiese sido simbólica o instrumentalmente, no se ha producido su consumación.
3º.- LA DOBLE VENTA.
La doble venta la contempla el artículo 1473 del Código Civil que establece lo siguiente: "Si una misma cosa se hubiese vendido a diferentes compradores, la propiedad se transferirá a la persona que primero haya tomado posesión de ella con buena fe, si fuere mueble. Si fuere inmueble, la propiedad pertenecerá al adquirente que antes la haya inscrito en el Registro. Cuando no haya inscripción, pertenecerá la propiedad a quien de buena fe sea primero en la posesión; y, faltando ésta, a quien presente título de fecha más antigua, siempre que haya buena fe.
Por tanto, la doble venta se da cuando el propietario vende la misma cosa a varios compradores, disponiendo cuál de ellos tiene la preferencia en la adquisición de la misma, quedando ineficaz la otra. Ello significa, si la cosa es inmueble, en que la adquiere el que antes la haya inscrito en el Registro de la Propiedad, lo que presupone que antes hubo tradición real o instrumental por la escritura pública. Sin embargo, esta preferencia al que ha inscrito tan sólo se produce si ha mediado buena fe por su parte.
De lo anterior se deduce que constituye requisito fundamental para que se produzca la figura de la doble venta el hecho de que cuando se perfeccione la segunda venta la primera no haya sido consumada todavía, pues de haberlo sido ya no se da el supuesto del artículo 1473, sino una venta de cosa ajena, con las consecuencias jurídicas propias de la misma (SS. 30-6-1986 y 11-4-1992, entre otras), y ello es así porque en aquel caso el vendedor tiene poder de disposición del inmueble mientras que en el segundo supuesto (venta de cosa ajena) la compraventa formalizada en el documento privado, sin perjuicio de su validez en el ámbito estrictamente obligacional, carece de eficacia como título traslativo del dominio por falta del poder de disposición en la vendedora sobre el objeto del contrato.
Proyectando la anterior doctrina sobre el caso que nos ocupa, la segunda compraventa otorgada por el promotor al tercero supondría un supuesto de doble venta con arreglo en lo dispuesto en el artículo 1473 del Código Civil, dado que el propietario habría vendido el mismo inmueble a dos compradores distintos, dándose la circunstancia de que la primera compraventa no se encontraba consumada, mientras que la segunda sí.
4º.- LA BUENA FE Y LA DOBLE VENTA.
El concepto de buena fe aplicado al caso de la doble venta consiste en ignorar que la cosa había sido vendida a otro. No es un estado de conducta como ocurre en las obligaciones y contratos sino de conocimiento: el creer o ignorar si la situación registral es o no exacta, respecto a la titularidad registral: así lo expresa la sentencia de 27 de septiembre de 1996 con remisión a otras anteriores. Y añade la de 22 de diciembre de 2000 que el concepto de buena fe en materia de propiedad y derechos reales consiste, en su aspecto positivo, en la creencia por parte de quien pretende ampararse en la protección registral, de que la persona de quien adquirió la finca de que se trate era dueño de ella y podía transmitirle su dominio y, en su sentido negativo, en la ignorancia y desconocimiento de inexactitudes o de vicios invalidatarios que puedan afectar a la titularidad del enajenante, por lo que carecen de tal cualidad quienes tienen noticia perfecta de la situación extratabular o de las posibles causas capaces de enervar el título de su transferente (por todas, sentencia de 19 de julio de 1989 ).
Por otro lado, el Tribunal Supremo ha mantenido y mantiene que el momento en que debe concurrir la buena fe es el otorgamiento del título público que luego se inscribirá; lo que responde al texto del artículo 34 de la Ley Hipotecaria : "… de buena fe adquiera…" . No sin matices, la jurisprudencia ha mantenido esta solución en las sentencias de 17 de octubre de 2001 , 23 de septiembre de 2004 , aparte de otras muchas anteriores, todas ellas dictadas en aplicación del artículo 34 de la Ley Hipotecaria .
5º.- ACCIONES DE LAS QUE DISPONEN LAS PARTES.
La determinación de la acción más apropiada constituye una cuestión controvertida, dado que en un supuesto como el examinado confluyen múltiples circunstancias que varían de uno a otro caso y que, en definitiva, condicionarán la oportunidad del ejercicio de determinada acción.
1º.- Hemos de partir que sin la concurrencia de la buena fe, el segundo comprador no deviene propietario, por lo que el que compró anteriormente de buena fe y no recibió la entrega de la cosa, tiene derecho a que se le dé la posesión y a la elevación a escritura pública del contrato que celebró en documento privado, con la subsiguiente inscripción en el Registro de la Propiedad deviniendo así en propietario. Para ello será necesario el ejercicio de una acción por la que el primer comprador solicite los siguientes pronunciamientos:
– De Declaración: a) La validez y eficacia del primer contrato; b) La nulidad de la segunda compraventa; c) Se ordene la cancelación de la inscripción de la segunda compraventa en el Registro de la Propiedad;
– De condena: a) Al otorgamiento de la escritura pública de compraventa a efectos de dar cumplimiento al primer contrato.
A ello podría añadirse una petición subsidiaria por la que, para el caso de que los pedimentos anteriores fueran desestimados, se condene a la vendedora a devolver las cantidades entregadas a cuenta en la primera compraventa más intereses legales así como a la indemnización de perjuicios que proceda.
Igualmente, en el supuesto de no encontrarse interesado el primer comprador en el inmueble, cabría el ejercicio de una acción de resolución contractual ex artículo 1124 con el fin de obtener el reintegro de las cantidades entregadas a cuenta en la primera compraventa más intereses legales así como a la indemnización de perjuicios que proceda.
Naturalmente, en los supuestos anteriores, el vendedor dispondrá de sus defensas y así podrá hacerlas valer a través de la oportuna reconvención, dado que no podemos olvidar que a la segunda venta precedió una resolución contractual que a buen seguro tendrá sus consecuencias en el ámbito indemnizatorio.
2º.- Por el contrario, si se ha producido un supuesto de doble venta en el que el segundo comprador interviene con buena fe, el primer comprador dispondrá de un título perfecto y de imposible consumación, que le permitirá, a la vista de las obligaciones asumidas en el mismo, instar la resolución contractual al objeto de reclamar el reintegro de las cantidades entregas y los daños y perjuicios sufridos, todo ello sin perjuicio de la conducta procesal a seguir por el vendedor en dicho proceso, que como antes indicamos vendrá condicionada por la resolución practicada.
Lógicamente, la doble venta puede tener graves consecuencias en el ámbito penal, pero ésta cuestión será examinada en la próxima colaboración.
