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10 de Diciembre de 2008

Los espacios privativos en las obras de instalación de ascensor y su planificación jurídica

Una de las novedades más importantes que se incluye en la reforma operada con la Ley 8/1999 de modificación de la propiedad horizontal, fue la moderación del régimen de mayorías para la adopción de acuerdos de la Junta de Propietarios con el fin de instalar servicios (portería, ascensor, conserjería, vigilancia, y otros servicios de interés general) que pudieran afectar elementos comunes, o lo que es lo mismo, que supusieran la modificación del título constitutivo o de los estatutos comunitarios. Superado el problema de la unanimidad para la instalación del ascensor, uno de los problemas más interesantes que se plantean en este tipo de acuerdos son los supuestos en los que la instalación del ascensor prevé la ocupación parcial de superficies o volúmenes de zonas incluidas en departamentos destinados al uso privativo de los pisos o locales integrados en la comunidad.

Óscar Fernández León,
Abogado. Experto en habilidades profesionales
@oscarleon_abog


Dicha novedad, amparada por la doctrina del Tribunal Supremo y auspiciada por la legislación elaborada en torno al principio de la función social de la propiedad y la eliminación de barreras arquitectónicas, ha supuesto, a efectos prácticos, un giro copernicano en cuanto al tratamiento del sistema de quorums se refiere. Con dicha medida, el acuerdo de instalación de dichos servicios, aun afectando a elementos comunes, pasó de la indispensable y necesaria unanimidad de todos los propietarios afectados exigido en la Ley de 1960 al actual régimen de mayorías destinado a evitar el permanente bloqueo al que dichos acuerdos estaban siendo sometidos por la mera voluntad de un sólo vecino.

El objetivo buscado por el legislador con dicha reforma abarcaba los aspectos sociales y urbanísticos, dado que junto a al hecho de facilitar la eliminación de las dificultades y barreras arquitectónicas que venían soportando los moradores de los pisos y apartamentos situados en las plantas altas de dichos inmuebles, especialmente los de mayor edad y los afectados por minusvalías físicas, se incentivaba legalmente a las Comunidades de Propietarios para la adecuación de un envejecido parque de inmuebles caracterizado por lo escaso de sus prestaciones y servicios. Así, a  nueve años de la entrada en vigor de la reforma, y auspiciado por una política municipal de incentivos económicos, se ha producido un más que perceptible incremento de la instalación de ascensores tanto en las ciudades como en las poblaciones costeras donde se ubican las segundas residencias (situación ésta última quizás más perceptible dada la temporalidad de la residencia y del uso del ascensor ).

No obstante lo anterior, superado el problema de la unanimidad para la instalación del ascensor, uno de los problemas más interesantes que se plantean en este tipo de acuerdos son los supuestos en los que la instalación del ascensor prevé la ocupación parcial de superficies o volúmenes de zonas incluidas en departamentos destinados al uso privativo de los pisos o locales integrados en la comunidad. Es objeto de la presente colaboración tratar dicha problemática y soluciones planteadas.

Centrándonos en la dinámica o proceso a seguir por la Comunidad de Propietarios para la instalación de un ascensor,  normalmente el procedimiento a seguir comienza con la obtención de un presupuesto económico de ejecución de la obra de instalación del servicio de ascensor y tras la adopción del acuerdo sobre su instalación y aprobación de las correspondientes cuotas extraordinarias, la Comunidad encarga elaboración del proyecto, ejecutándose por la contratista, acto seguido, la obra de instalación del ascensor.

Cuando, como es habitual, se ha dado el supuesto de que el proyecto de ejecución de la instalación del ascensor prevé la ocupación parcial de superficies o volúmenes de zonas incluidas en departamentos destinados al uso privativo de los pisos o locales integrados en la comunidad, la Junta General se encontrará con la obligación de solventar los problemas derivados de dicha ocupación, debiendo distinguirse entre una ocupación mínima en cuanto a superficies o volúmenes afectados frente a otra de mayor importancia.

En la mayor parte de los casos en los que la superficie afectada es mínima o semejante a lo racionalmente tolerable, lo ínfimo del espacio unido al deseo del convecino o convecinos afectados por respaldar el acuerdo de instalación no supone obstáculo alguno a la continuación del proyecto hasta su fin, todo ello sin olvidar que la propia normativa, concretamente el artículo 9.1 c) de la Ley de Propiedad Horizontal establece como obligación del propietario la de permitir en su vivienda o local aquellas servidumbres imprescindibles requeridas para la creación de servicios comunes de interés general teniendo dicho propietario derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados, precepto éste que ha legitimado la afectación de mínimos espacios o servidumbres impuestas como consecuencia de la instalación del ascensor.

Por el contrario, en supuestos de afectación de espacios privativos de importancia para la instalación del ascensor,  diversas las sentencias dictadas por algunas Audiencias Provinciales hacen prevalecer el derecho del propietario del espacio privativo frente a la voluntad de la comunidad expresada en el correspondiente acuerdo comunitario. El fundamento de dichas decisiones radica en que la servidumbre establecida en el artículo 9.1. c) antes referido no puede legitimar supuestos de verdadera "expropiación forzosa de índole privada " en los que se produce una privación de la propiedad privada contra la voluntad del titular, prevaleciendo de este modo el derecho de propiedad, en su expresión tanto civil como constitucional, sobre la servidumbre a imponer. En tal sentido, la sentencia dictada por la de la Audiencia Provincial de Jaén (Sección Segunda) de 20 de mayo de 2003 considera que un acuerdo mayoritario y válido de instalación de ascensor no puede restringir el dominio privativo de uno de los copropietarios, debiendo destacar que en dicho supuesto, la ocupación del espacio privativo proyectada afectaba al espacio necesario para ubicar el hueco y la caja del ascensor, en una superficie de dos metros cuadrados (un mayor volumen en metros cúbicos), pasando dicho espacio privativo a ser común. En el mismo sentido se han dictado diversas resoluciones.

Lógicamente, lo expuesto no supone necesariamente la imposibilidad de acometer este tipo de obras en los supuestos en los que la afectación superficial y volumétrica sea de cierta importancia (cuestión no sólo técnica sino igualmente sometida al criterio subjetivo del propietario) ya que en tal caso el panorama sería desolador para quienes pretendan instalar en el inmueble un servicio de ascensor en el que la instalación afecte zonas privativas de las viviendas y locales que integran el inmueble. Todo lo contrario, conocer dicho extremo supone y exige una nexcesaria y calculada planificación técnica y jurídica que evite que, tras la realización de numerosos trámites que acarrearán importantes costes, la Comunidad se vea privada de la posibilidad de instalar el ascensor ante la discrepancia de un copropietario afectado. Así consideramos que lo expuesto debe servir como criterio orientador para evaluar y planificar debidamente la instalación del ascensor, analizándose, proyecto en mano, las diversas opciones de instalación, procurando evitar en la medida de lo posible la ocupación directa de espacios privativos, sin olvidar que en supuestos de ocupaciones mínimas o racionalmente tolerables así como en los casos de servidumbres imprescindibles ( luces, vistas, etc...) existe todo un elenco de resoluciones judiciales que favorecen la instalación del ascensor pese a la voluntad contraria del vecino afectado. En caso contrario, cuando se prevea que la situación va a desembocar en la manifiesta oposición del vecino afectado, la prudencia aconseja analizar la situación desde una perspectiva jurídica, disponiéndose acto seguido con la información que obtengamos a realizar las oportunas negociaciones con el fin de contar con la voluntad favorable de aquel, todo ello sin olvidar de que, en última instancia, la situación podrá ser analizada por un órgano judicial, que decidirá finalmente sobre el grado de afectación de la propiedad privada en su colisión con el interés del común de los vecinos.

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