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12 de Abril de 2010

Última doctrina del TS sobre alteración de elementos comunes: la estructura del inmueble

  • Incluye la sentencia

Es objeto de nuestra colaboración la reseña de una reciente sentencia de 17 de febrero de 2010 dictada por la Sala 1ª del Tribunal Supremo (Ponente Sr. Don Román García Varela) en materia de Propiedad Horizontal, concretamente sobre alteración de elementos comunes, cuando la alteración se produce por obras realizadas fuera de la superficie interna de una plaza de garaje sin la autorización unánime de la Junta de Propietarios. Interesa destacar la declaración que, conforme al artículo 487.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, hace el Tribunal Supremo en el fallo de la misma declarando como doctrina jurisprudencial el concepto de “estructura” del inmueble y la limitación a los propietarios de verificar modificaciones en la misma.

Óscar Fernández León,
Abogado. Experto en habilidades profesionales
@oscarleon_abog


  1. Antecedentes.
    1.1.- La Comunidad de Propietarios promovió demanda de juicio ordinario contra una entidad integrada en la Comunidad y vinculada al sector de las telecomunicaciones, como consecuencia de la ejecución de diversas obras de instalación de un centro nodal de recepción y redistribución de sus productos mediante cable de fibra óptica.
    Para su ejecución, la entidad demandada realizó en los elementos comunes las siguientes obras:
    1. La realización de veinte perforaciones en los muros para el pasaje de cable corrugado, perforaciones que afectan a paredes, techo y vuelo
    2. La reducción o seccionado en unos tres metros del tubo de extracción de aire.
    3. La instalación de dos cables que atraviesan las plantas del garaje hasta sendas tomas de tierra.

    Concretamente, dichas obras se llevaron a cabo afectando el techo y muros situados en el vuelo y lindes de la plaza de garaje propiedad de la demandada.
    A través de la demanda la Comunidad solicita se declare la ilegitimidad de las obras descritas condenándola a eliminar todas las instalaciones efectuadas reponiendo todos los elementos del garaje a la situación constructiva y estética en que se encontraban con anterioridad a la ejecución de dichas obras en la medida en que ello sea posible, así como, en caso de estimarse procedente por el Juzgador, a la indemnización de los daños y perjuicios ocasionados a la Comunidad de Propietarios, en la cuantía que se estime adecuada a tal fin, todo ello con expresa imposición de costas a la parte demandada. El fundamento de dicha petición, reside en que la instalación de un centro nodal de recepción y redistribución de sus productos mediante cable de fibra óptica se ha realizado por la demandada en elementos comunes sin contar con la preceptiva autorización de la propia Comunidad, y ha vulnerado no sólo los artículos 7, 9 y 11 de la Ley de Propiedad Horizontal, sino también las normas estatutarias.
    1.2.- La demandada se opuso con la manifestación de que el inicio de las obras fue comunicado a la Comunidad durante los plazos reglamentarios, y la indicación de que no afectaban a la estructura del edificio, ni a la configuración y la estética del inmueble, amén de que la instalación fue realizada en su propia plaza de aparcamiento, sin la existencia de ningún daño directo a la demandante.
    1.3.- El Juzgado de Primera Instancia dictó sentencia por la que desestima íntegramente la demanda interpuesta absolviendo a la parte demandada de los pedimentos contra ellos formulados imponiendo a la parte actora el pago de las costas ocasionadas en este proceso, al entender que las obras ejecutadas no afectaban a la estructura y resistencia del edificio, y eran necesarias para el desarrollo del negocio de la entidad demandada, las cuales contaban con la licencia del Ayuntamiento y respetaban la Ley de Propiedad Horizontal y los Estatutos de la Comunidad.
    1.4.- Dicha sentencia fue revocada parcialmente en grado de apelación por la Sección Primera de la Audiencia Provincial de Barcelona que ratifica la licitud de las obras por no afectar ni perjudicar a los derechos de la Comunidad y de los propietarios, y consideró que la conducta de aquélla al pedir la eliminación de las obras tenía carácter de abusiva, pues se realizaron sin la necesaria autorización de la Junta de Propietarios y condenó a la demandada al pago de los gastos ocasionados para que la Comunidad pudiera constatar el alcance real de la obra.
    Conviene señalar que la sentencia de la Audiencia Provincial fundamenta su resolución en la interpretación que realiza sobre el uso del vuelo de las plazas de aparcamiento. Concretamente, establece la resolución:
    "Una plaza de aparcamiento es, por su propia definición, un espacio destinado al estacionamiento de vehículos (con o sin motor), remolques y similares. El uso de su vuelo es, ciertamente, privativo y, aunque sea poco usual, debe admitirse su posible utilización para otros fines (conjuntamente con el uso de aparcamiento, pero no exclusivamente para otros usos distintos), ya sea usando el espacio situado sobre el techo del vehículo (así, lo que se sitúe o almacene sobre una baca) ya con soporte en el suelo, en el techo o en las paredes (acaso bicicletas o triciclos).
    El fundamento de esta interpretación hay que encontrarlo en que las limitaciones de las facultades dominicales, también en el régimen de propiedad horizontal, no pueden presumirse ni interpretarse de manera extensiva, lo que se puede aplicar no sólo a las divisiones internas de un local sino también a la comunicación entre locales o pisos contiguos cuando no se afecte la seguridad del edificio (SSTS de 7 febrero -RA 672- y 20 diciembre de 1989 - RA 8855- y 21 diciembre de 1993 -RA 10102 ). Por tanto, dichos usos compartidos deben permitirse mientras no impliquen una actividad prohibida en los Estatutos o molesta, insalubre, nociva, peligrosa o ilícita".
    1.5.- La representación procesal de la Comunidad interpuso recurso de casación con base en el ordinal 3º del artículo 477.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por infracción de los artículos 3, 7.1, 9, 11 y 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, así como de la doctrina contenida, entre otras, en SSTS de 13 de septiembre de 2002, 7 de octubre de 1999, 20 de abril de 1994, 17 de junio de 1988, 24 de enero de 1996 y 4 de marzo de 1985 de donde se deriva que el hecho de que las obras no causen daño o no alteren la seguridad o estructura del edificio no las legitima si no han sido autorizadas por la Comunidad, y aduce que no puede tacharse de abusiva la actitud de ésta cuando ha ejercitado un derecho que la Ley le confiere y, en definitiva, que la permisividad de tales obras no está condicionada a que no se perjudique a la Comunidad o a los copropietarios.
  2. Casación.
    El Tribunal Supremo, de conformidad con lo establecido en el artículo 487.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil casa la resolución recurrida respecto a la cuestión de interés casacional, para resolver sobre el caso y realizar una serie de declaraciones conforme autoriza dicho precepto y que a continuación comentaremos
    Para casar la sentencia, el Tribunal Supremo destaca de entre los hechos probados que en el techo del aparcamiento se han colocado dos cajones metálicos colgados; del interior de los mismos salen ocho tubos del muro pantalla de la calle X, en el primer cajón y otros tubos del muro pantalla de la calle Y en el segundo cajón; dichos tubos son de polietileno corrugado de doble pared de 125/104 del muro pantalla a través de un pasamuros de acero; los tubos mencionados anteriormente acceden a la planta superior a través de los elementos aligerados del forjado en 2 grupos de 8 tubos (1 grupo de 8 por cada cajón).
    A la vista de estos hechos, el Tribunal fundamenta su resolución partiendo de que La Ley de Propiedad Horizontal ha prohibido cualquier obra, alteración o modificación de elementos comunes, es decir, de aquellos no privativos, los cuales se determinan en el artículo 396 del Código Civil , a los que corresponde añadir otros, no citados en dicho precepto, dentro de las características de cada Comunidad, que pueden afectar, según la doctrina jurisprudencial, pero dentro de singulares requisitos, entre otros, a los accesos, la colocación de aparatos de aire acondicionado o la instalación de antenas de radioaficionados. Como principio, es válida la afirmación de que nadie puede hacer obras fuera de su superficie interna, ni modificar servicios generales, aunque estén dentro de su propiedad privada, sin la autorización unánime de la Junta de Propietarios.
    Continúa la Sala afirmando que dentro de lo que se denomina "estructura" del inmueble se incluye todo lo que forma parte de la armadura de fábrica del edificio, como los forjados; la posibilidad de que cualquier propietario pueda verificar modificaciones en ella es contraria no sólo a la Ley de Propiedad Horizontal (artículos 7.1 y 12), sino también al principio básico de la copropiedad, pues si hay algo que realmente ostenta la consideración de común es la estructura de la finca.
    En consecuencia, y a la vista de que obra acreditado en las actuaciones que en el techo de la plaza de garaje se han colocado tubos que acceden a la planta superior a través de elementos del forjado, la Sala declara que ello contraviene la doctrina jurisprudencial relativa a que para ello era preciso la autorización unánime de la Junta de Propietarios, careciendo el propietario de la plaza de garaje de facultades para hacer obras fuera de su superficie interna. Igualmente, se concluye que no puede calificarse de abusiva la actuación de la demandante, que ha planteado la demanda en defensa de los derechos que le confiere la Ley en relación con las obras objeto del litigio.
    Para concluir, entre los pronunciamientos del fallo de la sentencia se declara como doctrina jurisprudencial lo siguiente:
    "que, dentro de lo que se denomina "estructura" del inmueble, se incluye todo lo que forma parte de la armadura de fábrica de la edificación, como los forjados, y la posibilidad de que cualquier propietario pueda verificar modificaciones en ella es contraria a la Ley de Propiedad Horizontal (artículos 7.1 y 12), y también al principio básico de la copropiedad, por lo que requiere la autorización unánime de la Junta de Propietarios".

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Óscar Fernández León,
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