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6 de Diciembre de 2010

No puedo pagar el resto del precio porque no me financian: ¿imposibilidad sobrevenida?

En nuestra colaboración del pasado día 2 de noviembre de 2010 tratamos la problemática sobre la imposibilidad sobrevenida por circunstancias económicas como causa de exoneración del cumplimiento de la obligación de pago del precio pactado. Si bien en dicha colaboración nos centrábamos en la doctrina general del Tribunal Supremo sobre la imposibilidad sobrevenida, citando alguna sentencia de las Audiencias Provinciales que habían examinado supuestos de insolvencia sobrevenida, , en la presente vamos a ocuparnos con más detalle de estos supuestos, con cita de algunas resoluciones de las Audiencias Provinciales que se han ocupado de esta materia.

Óscar Fernández León,
Abogado. Experto en habilidades profesionales
@oscarleon_abog


Haciendo un recorrido por la jurisprudencia menor, la mayor parte de los asuntos examinados por nuestros Juzgados y Tribunales parten de la alegación por el comprador de la imposibilidad sobrevenida de cumplir lo pactado porque un tercero no ofrece financiación a la compradora. En estos casos, es frecuente el examen de las siguientes cuestiones:

1ª.- Si la eficacia del contrato ha quedado supeditada a la realización de algún evento futuro e incierto, como podría ser la subrogación u obtención del préstamo hipotecario. Efectivamente, la supeditación de la eficacia del contrato a dichos eventos puede motivar la extinción del contrato. Por tanto, es fundamental examinar el contrato de compraventa y cualquier documentación conexa con el fin de determinar las previsiones vinculadas a los supuestos de denegación de financiación de la operación y las consecuencias que de ella se acarrearían a las partes, todo ello al amparo de lo dispuesto en los arts. 1.113 y concordantes del Código Civil.

2º.-  Si la concesión de un préstamo es determinante para poder llevar a cabo la compraventa porque así se configuré por las partes a través de alguna estipulación o condición suspensiva en tal sentido. Nuevamente, habrá que examinar el contrato de compraventa para así determinar si existía alguna previsión en tal sentido, ya que de haberse consignado, el comprador estará facultado en casos de no darse la condición, resolver el contrato.

Expuesto lo anterior, caso de no estimarse la concurrencia de estas situaciones, los pronunciamientos judiciales  han venido manteniendo el criterio de no considerar como imposibilidad sobrevenida la negativa por parte de las entidades bancarias a la subrogación hipotecaria, o la no concesión de un préstamo en tal sentido, por más que ésta estuviera prevista en el contrato como una de las formas de pago.

La sentencia de la Audiencia Provincial de Albacete  de 23/11/09  expresa que la imposibilidad sobrevenida dé cumplimiento porque un tercero no ofrece financiación a la compradora es algo que no le incumbe a la vendedora, y aún no tratándose (si se quiere) de un incumplimiento "culpable" (dudoso, pues no deja de haber imprevisión, reprochable a la compradora), no deja de haber un incumplimiento, y, a la postre, una frustración de las expectativas económicas y jurídicas de la vendedora que no tiene porqué soportar los perjuicios que le ocasione aquélla situación.

La Sentencia de la Audiencia Provincial de Pontevedra de 26/5/09 señala que la falta de obtención de un préstamo hipotecario, o de financiación al objeto de la adquisición y consumación final de compraventa, no puede ser entendida como justificante del incumplimiento. Y ello es así porque tal situación en absoluto responde a un impedimento razonablemente no previsible en el momento de perfección del contrato, pues a nadie se le escapa (salvo posibilidad de auto-financiación que no sería aquí lógicamente el caso) la necesidad de acudir a las entidades financieras al objeto de obtener la necesaria para éstas adquisiciones de notoria cuantía y la habitual exigencia por éstos de garantías adicionales cuando la hipotecaria no alcanza a cubrir la financiación que se pide.

La Sentencia de la Audiencia Provincial de Ávila de 28/11/06 afirma que si los actores pretenden adquirir una vivienda es debido a que tienen medios económicos, bien dinero en metálico, bien otros bienes que pudieran vender y así obtener el mismo para hacer frente al pago de sus obligaciones; la posibilidad de hipotecar los bienes de que dispongan, que se les concederán los créditos personales, en fin, existen numerosísimas posibilidades para la obtención del fin que pretenden. Antes de firmar el citado contrato deberían haber examinado sus posibilidades económicas y así conocer los medios de pago de que dispondrían para hacer frente al pago de la deuda.

La Audiencia Provincial de Girona en sentencia de 2 de enero de 1997 (ya citada en nuestra anterior colaboración) establece que a tenor de lo previsto por el artículo 1182 del Código Civil, para que el deudor incumplidor quede exonerado se requiere la imposibilidad sobrevenida de la prestación por causa que no le sea imputable. Esa imposibilidad, para el caso de obligaciones dinerarias (genéricas), no puede acontecer debido a que el dinero siempre existe, aun cuando no lo posea el deudor (artículo 1170, primer párrafo, del Código Civil); y, en tanto que exista la posibilidad de cumplir, no cabe entrar a examinar la diligencia en el actuar del deudor en orden al cumplimiento de sus obligaciones. Por ello, pese a su insolvencia, subsiste la obligación de la compradora de satisfacer el precio pactado, y el derecho del vendedor a pedir la resolución del contrato, para el caso que aquélla no dé cumplimiento a esa obligación. Así, de otra parte, también se desprende de lo previsto por el artículo 1467 del Código Civil, que libera al vendedor de la obligación de entregar la cosa vendida, si después de la venta se descubre que el comprador es insolvente, lo que demuestra que el riesgo de la insolvencia del comprador no puede pesar sobre el vendedor.

A modo de resumen, podemos destacar los siguientes aspectos fácticos y jurídicos de las resoluciones indicadas:

  1. Es un hecho notorio la necesidad de acudir a las entidades financieras al objeto de obtener el numerario para éstas adquisiciones de notoria cuantía.
  2. Antes de firmar el contrato los compradores que aplazan una parte importante del precio deben examinar sus posibilidades económicas y así conocer los medios de pago de que dispondrán para hacer frente al pago de la deuda.
  3. La obtención de financiación para la compraventa de la vivienda constituye una obligación del comprador.
  4. En tanto que exista la posibilidad de cumplir, no cabe entrar a examinar la diligencia en el actuar del deudor en orden al cumplimiento de la obligación.
  5. En consecuencia, en los casos de insolvencia del comprador, subsiste su obligación de satisfacer el precio pactado, y, al  frustrarse las expectativas económicas y jurídicas de la vendedora (que no tiene porqué soportar los perjuicios que le ocasione aquélla situación), ésta tiene el derecho a pedir la resolución del contrato, para el caso que aquélla no dé cumplimiento a esa obligación.

Óscar Fernández León,
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