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17 de Diciembre de 2012

Obligaciones del nuevo propietario por deudas anteriores del inmueble

Es bien conocido que los inmuebles transmitidos siguen respondiendo de las cuotas adeudadas en el año en que se produce la transmisión y el año anterior, pero la pregunta es: ¿Podemos reclamar dichas cuotas únicamente al nuevo propietario o tenemos que demandar también al propietario anterior?

José Luis Navarro Rosado,
Socio fundador de Intercala Asesores


La cuestión no es baladí ya que en muchos casos el propietario anterior no resulta localizable y son muchos los meses que puede tardar el procedimiento sólo en diligencias de averiguación de paradero hasta que finalmente se acuerde su citación por edictos.

Por otra parte, surge la siguiente cuestión: ¿Vale la notificación al nuevo propietario del acuerdo asambleario liquidatorio de la deuda para poder reclamar por el procedimiento monitorio o dicho acuerdo se le tiene también que notificar al propietario anterior?

Finalmente, ¿Serían incluibles los gastos del requerimiento previo de pago?

A todas estas cuestiones entiendo debe darse una respuesta positiva.

Efectivamente, el Art. 9.1.e LPH establece: "El adquirente de una vivienda: responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generados por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y el año natural inmediatamente anterior. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación."

De este precepto sólo cabe colegir que estamos ante un supuesto de las denominadas obligaciones propter rem, en las que la obligación de pago deriva de la posición jurídica que tiene el propietario respecto del inmueble, y dicha responsabilidad sólo puede hacerse efectiva por medio de demanda frente a quien aparece obligado al pago por obligación real, quien tendría la legitimación pasiva para soportar la reclamación, si bien no respondería de la deuda con la totalidad de su patrimonio sino sólo con el propio inmueble.

Esta obligación del vigente propietario conlleva la inexistencia de litisconsorcio pasivo necesario del que fuera propietario anterior del inmueble al momento en que se devengaron las cuotas por el periodo de afección real.

El propio Art. 21.1 de la LPH establece, entre otras, que las obligaciones del Art. 9.1 e) deberán cumplirse por el propietario de la vivienda, por lo que al contemplar este precepto la obligación del propietario actual de abonar con el inmueble determinadas cuotas anteriores, cabe entender que estaría bien compuesta la litis con el solo llamamiento al vigente propietario sin necesidad de demandar al propietario anterior.

En el mismo sentido, tal como establece el Art. 21.2, podrá utilizarse el procedimiento monitorio siempre que el acuerdo liquidatorio de la deuda por afección real haya sido notificado al propietario afectado, que en este caso no es otro que nuevo adquirente del inmueble (afección real), no resultando por tanto necesario que el acuerdo asambleario se le comunique también a quien fue propietario del inmueble durante el periodo de devengo de las cuotas adeudadas.

Finalmente, el apartado 3 del referido Art. 21, establece la obligación de pago de los gastos del requerimiento previo sin distinguir entre reclamaciones por deudas derivadas de la obligación propter rem y reclamaciones por deudas de carácter personal como deudor del inmueble al tiempo del devengo de la cuota. En consecuencia, procede la condena al nuevo propietario de los gastos de requerimiento previo en caso de impago de las cuotas adeudadas con anterioridad a la adquisición del inmueble que estén cubiertas por la afección real.


José Luis Navarro Rosado,
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