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8 de Febrero de 2010

Pasado y presente de la servidumbre de medianería

La evolución de los sistemas constructivos conlleva modificaciones que no solo afectan los aspectos técnicos de las edificaciones, sino que poco a poco van repercutiendo en la aplicación de normas jurídicas que , debido a tales avances , quedan en desuso. En este sentido, la servidumbre de medianería tiene, en términos coloquiales, los días contados ( entiéndase mejor décadas ), dado que los sistemas constructivos modernos han hecho perder importancia a la medianera ya que la construcción con hormigón armado forma una masa en la que no se puede practicar tallas, ni abrir en una parte sin comprometer la estabilidad del conjunto, de modo que las paredes que se construyen actualmente en los grandes edificios no pueden ser utilizados por el propietario vecino. No obstante lo anterior, la mayor parte del caserío de nuestros municipios rurales así como los cascos históricos de nuestras capitales son fuente actual de conflictos en materia de medianeras, no sólo por los antiguos inmuebles a rehabilitar, sino por la problemática vinculada a la demolición de viejas edificaciones para construir otras nuevas. Por ello, vamos a tratar en este artículo algunos aspectos interesantes sobre la servidumbre de medianería.

Óscar Fernández León,
Abogado. Experto en habilidades profesionales
@oscarleon_abog


Enmarcada dentro de las llamadas relaciones de vecindad entre las fincas urbanas, la medianera viene considerada en nuestro derecho positivo como una servidumbre real de carácter legal e interés privado cuya manifestación más importante se produce en la unión de los edificios en la vida urbana,  en la que la pared o muro que los divide sirve en su integridad física a las dos casas colindantes, correspondiendo la propiedad del muro medianero a los propietarios contiguos en proindiviso en toda su extensión y espesor. En sentido usual se entiende por medianería cuando cualquier elemento divisorio (paredes, cercas, zanjas.. ) que se halla situado sobre terreno de dos fincas pertenece por mitad a los dueños de una y otra, siendo esencial para la existencia de la medianería que el elemento de separación o divisorio sea común a las dos fincas contigüas. Dicho concepto excluye aquellos supuestos en los que las dos edificaciones contigüas dispongan de su propia pared o muro delimitador de su contorno, distinto del vecino, incluso cuando se encuentre uno adherido al otro. En este caso, en lugar de pared medianera nos encontraremos ante paredes unidas.

Una de las características principales de la medianera radica en se trata realmente de un estado de proindivisión en toda su extensión y no de una comunidad jurídica que pertenezca por mitad a cada uno de los propietarios contiguos, designándose propiamente más como una mancomunidad, es decir, una comunidad indivisible en el que el disfrute o utilización conjunta del muro o pared sobre la que recae. En consecuencia, queda excluida la comunidad privativa de los dueños de los predios colindantes  sobre la pared dividida por una línea construida por el eje de su grueso de tal suerte que el límite de las propiedades privativas lo constituyera ese eje.

La forma habitual de adquisición de la medianera es la adquisición en virtud de título entendiéndose por tal todo acto jurídico, bien sea oneroso o gratuito, ínter vivos o de última voluntad. También puede constituirse por acto de voluntad, es decir, acuerdo o convenio de los colindantes o decisión unilateral de uno de ellos, si media aceptación o conformidad del otro.

La práctica demuestra que determinar si existe o no la medianería en el muro, cerca o pared que separa dos fincas contiguas puede ser objeto de agrias controversias. En casos de duda, ¿Que criterios se siguen para determinar si nos encontramos ante una medianera? La respuesta se encuentra en el artículo 572 del Código Civil que establece determinadas reglas especiales en esta materia que se constituyen como presunciones que dispensan de prueba a los favorecidos, si bien dichas presunciones pueden ser destruidas por quien sostenga el carácter privativo de la misma demostrando la existencia de un título, signo exterior o prueba en contrario de la medianera. Según dicho artículo se presume que existe medianería en tres casos:

  1. En las paredes divisorias de los edificios contiguos hasta el punto común de elevación: Es el supuesto más común, dado que cuando una pared delimita y sirve de apoyo a dos inmuebles se presume que los propietarios acordaron la construcción a costa y en el terreno de ambos.
  2. En las paredes divisorias de los jardines o corrales sitos en poblado o en el campo: Está presunción, extensible a las huertas, patios, etc..., parte de la misma presunción que en el supuesto anterior, es decir, que es lógico que el cerramiento de las fincas sea una decisión común y en beneficio de las dos fincas realizada de común acuerdo.
  3. En las cercas, vallados y setos vivos que dividen los predios rústicos: Destacar que el texto se refiere a setos vivos, es decir, de plantación o de nacimiento espontáneo.

En cuanto a signo exterior contrario a la servidumbre, es decir, aquellos signos cuya existencia pueden destruir la anterior presunción de existencia de servidumbre, el artículo 573 el Código Civil establece la descripción de diversos supuestos en los que, caso de concurrir el signo, la propiedad de las paredes, setos o vallados corresponderá al propietario en cuyo favor juegue la existencia del signo contrario a la servidumbre.

Dichos signos constituyen una lista meramente indicativa de los supuestos más habituales, por lo que cabe la posibilidad de desvirtuar la presunción a través de otros signos externos no recogidos en el Código Civil. Veamos dichos signos exteriores:

  1. Cuando las paredes divisorias de los edificios haya ventanas o huecos abiertos: Este signo encuentra su razón de ser en el hecho de que es incompatible una servidumbre de medianería y huecos abiertos en la misma, excepto, lógicamente, que se haya producido un acuerdo entre los dos propietarios.
  2. Cuando la pared divisoria esté por un lado recta y a plomo en todo su paramento, y por el otro presente lo mismo en su parte superior, teniendo en la inferior relex o retallos. ( retallos son los resaltos que quedan en el parámetro de un muro por la diferencia de espesor de dos muros superpuestos, una disminución de una pared hacía arriba ). En este caso se presume que no existe servidumbre de medianería desde la altura del retallo, al entenderse que en tal caso la nueva altura del muro fue construida a sus expensas por uno sólo de los propietarios.
  3. Cuando resulte construida toda la pared sobre el terreno de una de las fincas, y no por mitad entre una y otra de las dos contiguas: Es lógico presumir la existencia de servidumbre cuando uno edifica primero la pared o muro y ésta  se realizó en terreno propio y a su costa, del que edificó.
  4. Cuando sufra las cargas de las carreras ( viga horizontal que sirve para sostener otras o para sujeción o enlace de los edificios ) , pisos ( compartimiento superpuesto de una edificación ) y armaduras ( armazón o esqueleto de madera o hierro ) de una de las fincas, y no de la contigua. Dicha conclusión es totalmente lógica, ya que una pared que sirve de apoyo a un edificio revela que es del propietario del edificio con preferencia al propietario del edificio contiguo que no apoya en ella.
  5. Cuando la pared divisoria entre patios, jardines y heredades esté construida de modo que la albardilla vierta hacía una de las propiedades: Cuando nos encontramos ante una medianera, las albardillas suelen tener su vértice en el centro vertiendo las aguas por ambos lados. Por el contrario, cuando sólo un propietario tiene en la dirección de su heredad la caída de las aguas, se presume que la pared se elevó por cuenta del dueño del predio hacía donde las aguas son vertidas.
  6. Cuando la pared divisoria, construida de mampostería, presente piedras llamadas pasaderas, que de distancia en distancia salgan fuera de la superficie sólo por un lado y no por el otro: Dichas piedras constituyen una presunción a favor del propietario del terreno hacía donde se presentan, ya que representan indicios de ejecución de obras de edificación ( colocación de andamios, etc.. ).
  7. Cuando las heredades contiguas a otras defendidas por vallados o setos vivos no se hallen cerradas: Se refiere al caso de encontrarse una finca completamente cerrada o vallada frente a otra que sólo se encuentre en parte. En este caso se presume que el propietario que ha realizado el cerramiento completo lo ha hecho en el perímetro de su terreno, no existiendo servidumbre en tal caso.

En cuanto a su utilización, cada propietario de una pared medianera podrá usar de ella en proporción al derecho que tenga en la mancomunidad; podrá por tanto edificar apoyando su obra en la pared medianera o introduciendo  vigas hasta la mitad de su espesor, pero sin impedir el uso común y respectivo de los demás medianeros. Para usar el medianero de este derecho ha de obtener previamente el consentimiento de los demás interesados en la medianera; y, si no lo obtuviere, se fijarán por peritos las condiciones necesarias para que la obra nueva no perjudique a los derechos de aquellos. Siguiendo al autor ROCA SASTRE la pared medianera pertenece en común a ambos propietarios contiguos, de suerte que cada molécula de la misma es propiedad por mitad pro indiviso de los dos copropietarios, pero en cuanto a su uso, utilización o disfrute es como si la pared estuviera dividida en dos hojas iguales, una de las cuales solamente puede ser utilizada por el propietario contiguo y la otra hoja por el otro propietario. Por lo tanto, si bien la medianera implica una mancomunidad o comunidad pro indiviso, en su utilización es pro diviso, por estar distribuida materialmente en su uso y disfrute.

En lo que cabe a la reparación y construcción de las paredes medianeras y mantenimiento de los vallados, setos vivos, zanjas y acequias, se costeará por todos los dueños de las fincas que tengan a su favor la medianera en proporción al derecho de cada uno. Sin embargo, todo propietario puede dispensarse de contribuir a esa carga renunciando a la medianera, salvo el caso en que la pared medianera sostenga un edificio suyo. En tal sentido, la reparación y mantenimiento del muro medianero tiene como objeto conservar la pared medianera en estado de servir  de soporte a las respectivas edificaciones que descansen sobre ella. En cuanto a la proporción a contribuir de cada comunero, cuando no es conocida la participación de cada uno, se presumirá igual.

Respecto a las facultades del copropietario medianero, éste puede alzar la pared medianera haciéndolo a sus expensas e indemnizando los perjuicios que se ocasionen con la obra, aunque sean temporales. Serán igualmente de su cuenta los gastos de conservación de la pared, en lo que esta se haya levantado o profundizado sus cimientos respecto  de cómo estaba antes; y además la indemnización de los mayores gastos que haya que hacer para la conservación de la pared medianera por razón de  la mayor altura o profundidad que se le haya dado. Si la pared medianera no pudiere resistir la mayor elevación, el propietario que quiera levantarla tendrá obligación de reconstruirla a su costa; y, si para ello fuere necesario darle mayor espesor, deberá darlo su propio suelo. Lo que no esta autorizado al amparo de la facultad de sobreelevación es colocar sobre la medianera varandillas o voladizos desde donde se registre observe la finca ajena, porque esto equivaldría a construir sobre el mismo una servidumbre de luces. Igualmente, tampoco está autorizado la sobre elevación sobre la mitad del espesor, ya que a tenor del carácter común de la medianera, la elevación tiene que realizarse sobre todo el espesor de la misma.

Finalmente, establece el artículo 576 del Código Civil que si el propietario de un edificio que se apoya en una pared medianera quisiera derribarlo, podrá igualmente renunciar a la medianería, pero serán de su cuenta todas las reparaciones y obras necesarias para evitar, por aquella vez solamente, los daños que el derribo pueda ocasionar a la pared medianera. Dicho artículo viene referido a aquellos propietarios que pretendan demoler su edificación y no estén interesados en mantener el derecho sobre la medianera. En tales casos, tras la renuncia a la medianera, el propietario renunciante no responde más que de los daños que se produzcan por el hecho del derribo, cesando a partir de este momento en su obligación de contribuir a los gastos de mantenimiento y conservación de dicha pared. Lógicamente, en el supuesto de que no realice esas reparaciones en tiempo y forma, será responsable de los daños que en el futuro pudieran derivarse del derribo.


Óscar Fernández León,
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