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13 de Abril de 2012

Protección de las minorías por imposición de cuotas acordadas en junta general

Con fecha 26 de septiembre de 2011 se dictó por la Sección 5ª de la Audiencia Provincial de Sevilla (Ponente Ilmo. Sr. Magistrado don José Herrera Tagua), sentencia en la que se analizan diversos aspectos relacionados con la obligación de los comuneros de contribuir a los gastos generales, así como la aplicación de la institución del abuso del derecho en un supuesto de imposición por la Comunidad del pago de la cuota derivada de una mejora.

Óscar Fernández León,
Abogado. Experto en habilidades profesionales
@oscarleon_abog


Como antecedentes del caso destacamos desde la constitución del régimen de propiedad horizontal, los titulares de las 24 viviendas que lindan a la calle interior acceden a sus casas a través de dos puertas de acceso mecanizadas que "cierran" por sus extremos dicha calle interior. El acceso  a las viviendas se realiza a través de una instalación de porteros electrónicos de uso exclusivo de las 24 viviendas de la calle interior. Sin embargo, a las 7 viviendas que dan a las calles exteriores se accede directamente desde las mismas a través de un sistema individual de portero electrónico, sin necesidad de atravesar puerta mecanizada alguna. De hecho estos 7 vecinos no pueden utilizar el sistema de apertura de las puertas interiores.

 En Junta General de Propietarios fue aprobado por mayoría de 19 votos a favor y 7 en contra, acuerdo consistente en establecer un total de tres derramas extraordinarias a abonarse igualitariamente por cada propietario, para sufragar el coste de la instalación de un nuevo sistema de porteros automáticos para las viviendas de la calle interior.

A continuación, trataremos separadamente distintos temas de interés examinados en dicha resolución:

1º.- Obligación de contribuir a los gastos generales y excepciones.

Dado que las cuotas aprobadas derivan de un presupuesto de instalación de un nuevo sistema de apertura de las puertas de acceso, la Sala dedica el fundamento de derecho segundo al análisis de los gastos generales y sus posibles exclusiones.

Comienza la sentencia analizando el concepto de gastos a los que se refiere el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal. En tal sentido, la Sala cita la Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de febrero de 1.998 que establece que: "Por gasto necesario se entiende aquel que se hace para conservación y mantenimiento de la cosa y la sentencia de 3 de diciembre de 1991 dice que son los que resulten imprescindibles de forma tal que de no haberlos llevado a cabo, la cosa habría dejado de existir o desmerecido. En este concepto deben incluirse, ...... la contribución, con arreglo a la cuota de participación, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización, que impone, como obligación de los copropietarios, el articulo 9, numero 5°, de la Ley 49/1960, de 21 de Julio, sobre propiedad horizontal".

Sobre la base de este concepto, Sala considera que cualquier propietario de un inmueble puede exigir a la Comunidad una prestación dirigida al adecuado mantenimiento y conservación de los elementos comunes, si bien en todo caso, será necesario que la prestación concreta exigida tenga como finalidad exclusiva esa indispensable conservación, adecuación y sostenimiento de los elementos comunes, en orden a cumplir el fin de estos, permitir y facilitar un pleno goce y uso de los elementos privativos, pero siempre impregnado de la idea del interés general y no particular de un determinado comunero.

A continuación, la sentencia se centra en los supuestos de exclusión de uno o varios propietarios de soportar estos gastos. Así, en el supuesto de mejoras, a veces se torna dificultoso determinar estos supuestos, que obviamente han de considerarse la excepción frente a la regla general de que todo copropietario esta obligado a contribuir a los gastos comunes, de ahí que deban limitarse a aquellos supuestos de mejoras o innovaciones, pero especialmente caracterizados por la superfluidad.

Llegado a este punto, la sentencia se detiene en el examen jurisprudencial del concepto de "mejoras o innovaciones", con cita de la Sentencia del Tribunal Supremo de 14 de junio de 1.992 cuando nos dice que: ""innovaciones" ..........  son aquellas obras que aun cuando dirigidas a la conservación del inmueble provocan un cambio en su estructura, sustancia, forma o destino de los elementos y partes comunes del mismo, siendo en todo caso conveniente e incluso en ocasiones necesarias para el mas adecuado uso y disfrute del inmueble". Consecuencia de lo expuesto, es que entre las "innovaciones" y a efectos de su mejor delimitación y aplicación en el desenvolvimiento de este especial régimen de propiedad, puede distinguirse entre innovaciones simplemente convenientes o necesarias, que originan alteración o cambio en los elementos comunes; e innovaciones de lujo, calificaciones estas cuya delimitación depende en cada caso concreto de las circunstancias concurrentes.

De estas consideraciones doctrinales, concluye el fundamento de derecho, se deduce fácilmente que aun tratándose de mejoras, pero que obedezcan a un interés general y tiendan a facilitar la habitabilidad del inmueble, no se les aplicara el régimen especial del artículo 11 de la Ley de Propiedad Horizontal ( artículo 11 1º. Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características. 2º. Cuando se adopten válidamente acuerdos para realizar innovaciones no exigibles a tenor del apartado anterior y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja. Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal).

2º.- Grave perjuicio en la imposición de gastos generales.

A continuación, en el fundamento de derecho tercero, la Sala examina la doctrina relativa al concepto de grave perjuicio para los propietarios que no tienen obligación jurídica de soportar un acuerdo, o lo que es lo mismo, se analizan los presupuestos del artículo 18.1º c) de la Ley de Propiedad Horizontal, precepto éste invocado por los demandantes para fundamentar el ejercicio de su acción.

El concepto contemplado en dicha norma, de grave perjuicio, es ciertamente difuso y confuso, ya que sus contornos claramente se confunden con el abuso de derecho. Para la Sala, su fundamento se encuentra en los límites intrínsecos y extrínsecos del derecho, y supone que el ejercicio de un determinado y concreto derecho, tiene una clara finalidad de dañar a otro o es utilizado en contradicción con sus fines económicos y sociales.  Como señala la Sentencia de 30 de mayo de 1.998: "El abuso del derecho solo precede, como institución de equidad, cuando el derecho se ejercita con la intención bien decidida de causar daño a otro o utilizándolo de modo anormal y contradictor de la armónica convivencia social, Su apreciación exige que la base fáctica ponga de manifiesto las circunstancias objetivas (anormalidad en el ejercicio) y las subjetivas (voluntad de perjudicar o ausencia de interés legitimo)".

Finalmente, el fundamento de derecho examina los requisitos de la figura del abuso del derecho a) el uso de un derecho objetivo y externamente legal; b) el daño a un interés no protegido por una especifica prerrogativa jurídica; c) inmoralidad o antisocialidad de ese daño, manifestada en forma subjetiva o en forma objetiva. La sentencia cita la Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de diciembre de 2.000: "con el abuso del derecho, mejor dicho con el principio que lo prohíbe, se trato de frustrar el éxito del ejercicio de derechos nominalmente reconocidos por el ordenamiento, lesionadores de intereses no cubiertos por una estricta legalidad, pero si por normas éticas o principios sociales, como se viene a proclamar en el art. 7.2 del C.c., al disponer que la Ley no ampara el abuso del derecho o el ejercicio antisocial del mismo, detectando como acto abusivo todo acto u omisión que por la intención de su autor, por su objeto o por las circunstancias en que se realice sobrepase manifiestamente los limites normales del ejercicio de un derecho, con daño para tercero (13-10-83)".

3º.- Conclusiones de la sentencia.

A la vista de las anteriores consideraciones generales, la Sala dedica el fundamento de derecho cuarto a la aplicación del derecho al caso concreto, y para ello comienza por delimitar el tipo de gasto objeto de impugnación. En tal sentido, considera que con la instalación se introduce una notable mejora, como es que puedan abrir, desde cada una de las veinticuatro viviendas, las puertas de accesos a dicha calle interior de la urbanización, es decir, a los accesos particulares y exclusivos de las citadas 24 viviendas, de modo que sus distintos propietarios u ocupantes, no tengan que desplazarse a esas puertas que cierran la urbanización cuando pretende acceder personas que no habitan la vivienda concreta, es decir, que carezca de la oportuna llave para las cerraduras de dichas puertas. Esa mejora, por el contrario, no se les aplica a las viviendas de los actores, ni tan siquiera se benefician del cambio de portero automático.

Dicha mejora es  palpable y única, inequívoca y exclusivamente beneficia a los propietarios de las 24 casas, cuyos accesos dan a la citada calle interior. Por tanto, estamos ante un gasto perfectamente individualizado.

A continuación la Sala declara que nos encontramos ante un supuesto de absoluta discriminación, incardinable en un claro caso de abuso de derecho, cuando ni tan siquiera se da apariencia de igualdad incluyendo la sustitución de los porteros existentes en las viviendas de los actores.

Finalmente, concluye la Sala con dos consideraciones prácticas de interés:

1ª.- No estamos ante el típico supuesto de un servicio, como puede ser el ascensor, cuya contribución no se puede concretar en función de que se use o no, de ahí que no se pueda excluir porque el propietario así lo alegue o que su inmueble este localizado en la planta baja, porque se trata de una mejora integral del edificio. Este criterio ha sido reiteradamente establecido por la jurisprudencia, entre otras las Sentencias de 16-6-95, 15-6-96 y 14-3-00.

2º.- Es innegable que los porteros automáticos de las casas de calle interior constituyen un elemento común por la propia configuración de estos inmuebles, en cuanto que no dan a una vía publica, sino que al colindar con un viario privado, como medida de seguridad y privacidad, los interfonos de los porteros automáticos de cada vivienda están instalados en la confluencia de este viario privado con el publico, por fuera de aquella, al existir dos puertas que cierran este recinto. Valoración contraria tendrían de no existir ese cerramiento, ya que ocurriría lo mismo que con los porteros automáticos de las viviendas de los actores que son individuales e independiente de cada vivienda, y que si facilitan la apertura de puerta, aunque este es un hecho que no se discute y es intrascendente, solo abrirá la puerta de cada vivienda, y, estos, no están interconectados, en la actual configuración, con los de las veinticuatro vivienda, no comparten el interfono y no permiten abrir las citadas puertas que permiten el acceso al viario privado.

Por todas estas consideraciones, la Sala desestima el recurso de apelación y confirma la sentencia dictada en primera instancia, declarando que estamos ante un acuerdo gravemente perjudicial para los actores, dado que se trata de un gasto perfectamente individualizable y que deben soportar únicamente los titulares de las viviendas que dan a calle interior.


Óscar Fernández León,
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