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18 de Diciembre de 2013

Requisitos de legitimación para la impugnación de acuerdos comunitarios

Cuando el acuerdo comunitario se impugna por contravenir alguna ley imperativa distinta de la Ley de Propiedad Horizontal o de las causas que en la misma se establecen, el único requisito de legitimación que tendría que concurrir en la persona que ejercita ante los tribunales la acción impugnatoria es el de ostentar interés legítimo.

José Luis Navarro Rosado,
Socio fundador de Fernandez-Navarro, Abogados


Sin embargo, en aquellos supuestos en los que el acuerdo sólo resulta contrario a lo dispuesto en la LPH o a las causas que en su Art. 18.1 se establecen, el apartado segundo de este mismo precepto establece unos estrictos requisitos de legitimación que sí que habría de cumplir aquel propietario que pretendiera la impugnación del acuerdo.

Art. 18.2 LPH: " Estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto."

De este precepto se coligen los siguientes requisitos de legitimación:

I.- Debe ser propietario. Por tanto, no puede impugnar las decisiones de la asamblea quién no sea propietario al momento de adopción del acuerdo. ( Portero, administrador, cualquier acreedor de la comunidad, etc.)

En supuestos de transmisión del inmueble con posterioridad a la adopción del acuerdo, carece de legitimación el nuevo propietario, aun cuando sea él quien deba soportar las consecuencias del mismo.

II.- Que estuviera ausente en la junta o votara en contra o se abstuviese.

Puede impugnar quien estuvo ausente en la junta en la que se adoptó el acuerdo. No es ausente quien estuvo representado en la junta.

En caso de que el propietario impugnante hubiera concurrido a la junta, se requiere que hubiera votado en contra o se hubiera abstenido.( Tras las muchas dudas que generaba la exigencia legal de que " hubiera salvado el voto", la cuestión parece haber quedado resuelta tras la STS de 10 de Mayo de 2013, ya que se considera que salva su voto quien vota en contra o se abstiene.)

III.- El propietario debía contar con derecho de voto al momento de celebración de la asamblea.

Otro requisito para poder impugnar el acuerdo sería que el impugnante contase con su derecho al voto al momento de celebración de la asamblea y en consecuencia no hubiera sido privado indebidamente del mismo. A sensu contrario, no pueden impugnar los que no pudieron votar en la asamblea por haber sido debidamente privados del voto.

Concretamente, como caso más frecuente, no estarían legitimados para impugnar los acuerdos, aquellos propietarios que a la fecha de la asamblea se encontraban en situación de morosidad con la Comunidad de propietarios, al no haber pagado ni consignado las cuotas, ni impugnado el acuerdo del que derivaban las mismas. ( Art. 15.2 LPH)

Aunque posteriormente se pongan al día en el pago de las cuotas no adquirirían legitimación para la impugnación del acuerdo, ya que deben estar al corriente en el pago o haber consignado o tener impugnadas las cuotas al momento de la adopción del acuerdo. ( STS 14-10-2011)

En caso de ausentes morosos, no hay unanimidad sobre la legitimación que tendrían para impugnar los acuerdos adoptados en su ausencia. Si aplicamos la analogía, habría que entender que no podrían.

IV.- Que se abonen o consignen judicialmente las cantidades devengadas desde la fecha de celebración de la junta hasta la fecha de interposición de la demanda.

Efectivamente, tampoco podría impugnar los acuerdos aquel propietario que estaba al corriente en el pago a la fecha de celebración de la asamblea en la que se adoptó el acuerdo, pero no ha abonado ni consignado judicialmente con posterioridad las cantidades devengadas desde esta fecha hasta la interposición de la demanda en el Juzgado. La consignación tendría que ser en este caso judicial, no siendo válida la efectuada ante notario, tal como sí se admite en los supuestos del Art. 15.2 de la LPH.

Sólo se estaría exento del cumplimiento de este requisito cuando el acuerdo que se impugna está relacionado con el establecimiento o alteración de las cuotas.

Por cuota puede semánticamente entenderse, tanto la cantidad concreta que se abona en cada caso (sea cuota ordinaria o extraordinaria), como el coeficiente o porcentaje de participación en la comunidad o incluso el porcentaje de participación en aquellos gastos en los que están exentos determinadas propiedades (Vg. Locales respecto de los gastos de ascensor o limpieza de escaleras, etc.)

Ante las dudas interpretativas que presenta el precepto, cabe entender que esta exención viene, en general, referida al sistema de reparto de gastos (Vg. Cambio de coeficientes, declaración de exención en determinados gastos por parte de algunos inmuebles, etc.)


José Luis Navarro Rosado,
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