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19 de Junio de 2009

La inversión por medio de las SOCIMIs: la traslación de los Real Estate Investment Trusts al mercado inmobiliario español

El Proyecto de Ley por el que se regulan las Sociedades Anónimas Cotizadas de inversión en el Mercado Inmobiliario incorpora a nuestro ordenamiento jurídico la figura de los Real Estate Investment Trusts de origen estadounidense. Uno de los principales rasgos de estos vehículos de inversión consiste en ofrecer un régimen tributario favorable al inversor, además de una distribución de entre el 80% y el 100% del beneficio en forma de dividendo a los accionistas.

Rafael del Castillo Ionov,
Coordinador de la Cátedra de Derecho de los Mercados Financieros de la Universidad CEU San Pablo y Analista del Gertrude Ryan Law Observatory


Es previsible que en breve incorporemos a nuestro ordenamiento jurídico una versión nacional de los Real Estate Investment Trusts (REIT): las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI); el anteproyecto propuesto se encuentra ahora mismo en el Congreso de los Diputados (publicado en el Boletín Oficial de las Cortes Generales núm. 15-1, el 19 de diciembre de 2008,  Proyecto de Ley 121/000015 por el que se regulan las Sociedades Anónimas Cotizadas de inversión en el Mercado Inmobiliario).

Desarrollo histórico de los REITs

La institución de los REITS se produce en Estados Unidos en 1960, exportándose la idea progresivamente a otros países. En los Países Bajos se crean en 1969 los Fiscale Beleggings Instellingen (FBI), en Australia en 1971 el Listed Property Trusts (LPT) - que recientemente pasó a denominarse A-REITs,  siguiendo las prácticas de nomenclatura internacional -, en Bélgica en 1995 la Société d'Investissement à Capital Fixe Immobilière (SICAFI), en Grecia en 1999 el Real Estate Mutual Fund (REMF), en Francia en 2003 las Sociétés d'Investissements Immobiliers Cotées (SIIC), en Reino Unido en 2007 - tras la aprobación del Finance Act de 2006 - el Property Investment Fund (PIF) y ese mismo año en Alemania - inspirándose especialmente en la legislación británica - las Immobilien-Aktiengesellschaften mit börsennotierten Anteilen o G-REITs.  Son estos sólo unos pocos ejemplos - posiblemente los de mayor trascendencia - de la replicación de los REITs pues dicha estructura también está presente en más de 25 países (Canadá, Brasil, Japón (J-REIT), Corea del Sur (K-REIT), Hongkong (H-REIT), Singapur, Malasia, Bulgaria, etc.).

El concepto de Real Estate Investment Trust

Acotar el concepto genérico y primigenio de REIT, a pesar de los dispares desarrollos normativos que ha tenido en los distintos países es esencial. Se trata generalmente de sociedades de capital sometidas a un régimen tributario especial muy ventajoso, cuyo objeto social principal consistirá en la gestión y explotación de inmuebles adquiridos en propiedad, que no tienen por qué estar cotizadas aunque la cotización sea la norma. Obtendrá sus ingresos de los arrendamientos y de las plusvalías de las operaciones de compraventa de los inmuebles, debiendo repartir gran parte del beneficio obtenido - un porcentaje que oscilará entre el 80% y el 100% - como dividendo entre sus accionistas

Naturaleza jurídica y diversos modos de clasificar estas entidades

La naturaleza jurídica que adoptan se ha regulado de forma diversa. Mientras hay algunos legisladores que han optado por estructurar el REIT como un trust, como ocurre por ejemplo en Australia y Canadá, hay otros que exigen la creación de una sociedad anónima, como por ejemplo en Alemania y, una vez se apruebe el anteproyecto, España. Mayor flexibilidad permite el régimen estadounidense, pues permite crear la entidad como una corporation o un trust. En cualquiera de los casos deberá haber un Consejo de Administración o un trustee, según corresponda.

En cuanto a la clasificación de los tipos de REITs, basándonos en el modelo norteamericano, podemos distinguir entre las siguientes: 

  • por el objeto de su actividad derivado de su estrategia de inversión:
                a.)    Equity-REIT: aquellas entidades que invierten en el mercado inmobiliario
                b.)    Mortgage-REIT: su estrategia de inversión se centra en los  préstamos con garantía hipotecaria
                c.)    Hybrid-REIT: aquellas cuya estrategia de inversión combina las dos primeras
  • en función de su inscripción o no en el registro de un organismo supervisor y su negociación o no en mercados secundarios nacionales oficiales:
                a.)    publicily traded reits: que están registradas en la Securities Exchange Comission (SEC) y cuyas acciones se negocian en las bolsas de valores nacionales
                b.)    non-exchange traded reits: que están registradas en la SEC pero cuyas acciones no se negocian en mercados de valores
                c.)    private reits: entidades no registradas en la SEC

El modelo estadounidense de REITs

En Estados Unidos un REIT no es más que una tax designation - así lo contempla el Internal Revenue Code (IRC) de 1986 - para una corporation que se dedique a la inversión en el mercado inmobiliario.

Como también viene siendo común en la mayoría de las legislaciones, existe una serie de normas que marcan unos requisitos dirigidos a asegurarse que la propiedad del REIT se encuentre dispersa entre un amplio y diverso número de inversores. En el caso de EE.UU. estos requisitos se concretan en el que llaman el 100 shareholder test, que supone la necesidad de contar con cien accionistas distintos, y el 5/50 test, que supone que cinco o menos accionistas no puedan tener más del 50% de las acciones de la sociedad. Así pues, una de las características generales del régimen jurídico de los REITs es la inclusión de unos mínimos al número de accionistas y límites al porcentaje máximo que pueden ostentar los grandes accionistas.

Además, para poder optar al régimen fiscal tan ventajoso - ausencia de tributación a nivel societario y tributación efectiva en sede del socio una vez percibidos los dividendos - el 75% de los ingresos brutos del REIT tienen que provenir de operaciones relacionadas con el mercado inmobiliario.

Acabamos de ver que entre las distintas formas de clasificar los REITs, aquellos que estén registrados en la SEC, estarán sometidos a las mismas normas y estándares de transparencia y Gobierno Corporativo del supervisor que otras entidades afines.

Apuntes sobre la regulación en España de las SOCIMIs y principales diferencias con el modelo tradicional de REITs

Las SOCIMIs, como nuevo instrumento de inversión destinado al mercado inmobiliario, serán sociedades anónimas cotizadas sometidas a un régimen tributario especial que, como sociedades estarán sometidas a la Ley de Sociedades Anónimas y como cotizadas a la Ley del Mercado de Valores y a la supervisión de la CNMV, con un capital social mínimo de 15 millones de Euros, con una única clase de acciones y cuyo objeto social principal habrá de consistir en invertir directa o indirectamente en activos inmobiliarios de naturaleza urbana para su alquiler, debiendo destinar al menos el 90% de los beneficios obtenidos a los accionistas en forma de dividendos. Esta inversión directa o indirecta permite invertir también en otras SOCIMIs nacionales o extranjeras.

Las particularidades del modelo español - o al menos del texto normativo propuesto - son llamativas. En primer lugar la ausencia de tributación en materia de impuesto de sociedades se sustituye por la tributación a un tipo inferior al general - un 18% - y una exención tributaria en sede de socio. Otra de las particularidades es que no se exigirá un mínimo de ni habrá un límite de participación, a diferencia de lo que ocurre en otros países de nuestro entorno (como por ejemplo en Alemania, donde la ley establece que ningún accionista podrá tener más del 10% de las acciones).

Queda por ver cómo va a articularse la versión final del texto normativo y su posterior desarrollo reglamentario, pues están pendientes de dilucidar varias cuestiones que siguen sin solución aparente. A modo de ejemplo, la legislación Alemana (hacemos tantas referencias a ésta por ser la más reciente y cercana de nuestro entorno) determina un régimen específico para los Vor-REIT, que vienen a ser REITs en formación mientras no sean admitidos a cotización.

A modo de conclusión

Existen hasta la fecha diversas críticas en uno y otro sentido a las SOCIMIs. Para algunos, se trata de una "perversión de los estándares normativos internacionales" - sobre todo por eliminar el límite de participación y el número mínimo de accionistas e invertir la carga - el introducir de forma tan tardía esta norma en el contexto actual con las citadas particularidades para satisfacer no se sabe qué intereses. Otros, en cambio, entienden que se trata de un modelo de REIT de segunda generación que será bien acogido por el mercado y podrá suponer tanto una buena forma de inversión en activos que por definición son ilíquidos como un mecanismo para llevar a cabo las denominadas operaciones de desenladrillamiento bancario.

Probablemente no se trate de la panacea de la crisis pero sí constituya un novedoso e interesante vehículo de inversión. Como siempre y con el tiempo, el mercado nos dará la respuesta.


Rafael del Castillo Ionov,
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