nº 1000 - 26 de octubre de 2023
¿Qué opciones eligen los inversores para gestionar un hotel?
El sector hotelero es uno de los motores de la economía española y está superando sus niveles pre-COVID
La fórmula jurídica para gestionar un hotel depende de múltiples factores, como el grado de conocimiento, la capacidad económica o acceso al capital y la asunción de riesgos, como los laborales
En España existen diversas fórmulas jurídicas para gestionar un hotel. La elección de una u otra modalidad dependerá de múltiples factores (como el grado de conocimiento del sector que tenga el interesado en el negocio hotelero, la capacidad económica o acceso al capital y la asunción del riesgo laboral). A continuación, identificamos y describimos las principales características de las fórmulas más comúnmente elegidas, que pueden ir desde la gestión propia hasta la gestión por un tercero.
Gestión propia: gestión en propiedad y gestión en franquicia
En la gestión en propiedad (o también denominada «gestión pura»), el propietario del inmueble es también quien se encarga de la gestión directa del negocio hotelero (lo que supone tener el capital necesario, contratar suministros y empleados).
La gestión en franquicia existe cuando una cadena hotelera o franquiciador licencia a un empresario hotelero o franquiciado, el uso –para un hotel concreto– de su marca, la transmisión al franquiciado del conocimiento específico y la prestación de asesoramiento comercial (incluido el acceso a la central de reservas y/o compras del franquiciador), y técnico (incluidos sistemas y servicios necesarios para el funcionamiento del hotel y formación de personal) durante toda la vigencia del contrato, a cambio del pago de unas tasas o «royalties».
La gran ventaja para el propietario o franquiciado es que puede gestionar el hotel en nombre y por cuenta propia, pero sin los grandes riesgos que implica iniciar un nuevo negocio sin experiencia previa, dado que se beneficia del prestigio de la marca y de la experiencia consolidada de la cadena hotelera. Asimismo, puede realizar todas aquellas reformas y mejoras que sean necesarias para cumplir con los estándares de la marca del franquiciador. El franquiciado hace suyos los beneficios que obtenga del hotel, no sin haber abonado antes los honorarios del franquiciador (normalmente consistentes en una parte fija por habitación y un variable de un 1 % – 7 % de la facturación).
No obstante, el propietario o franquiciado necesita un alto control, conocimiento y especialización en la gestión de hoteles, su responsabilidad por la operativa del hotel (financiera, operativa y legal) es total y además debe lidiar con franquiciadores que típicamente imponen contratos estándares complicados de negociar, donde se imponen altos estándares de marca a seguir por el franquiciado.
Gestión intermedia entre la gestión propia y la de terceros: arrendamiento para uso distinto de vivienda y arrendamiento de industria
En un arrendamiento para uso distinto de vivienda sujeto a la Ley de Arrendamientos Urbanos, el objeto del arrendamiento lo constituye únicamente el inmueble, mientras que la cadena hotelera, que es arrendataria del contrato, actúa en su propio nombre y por su propia cuenta y riesgo (es decir, se encarga de la gestión del negocio hotelero, asumiendo los resultados, prósperos o adversos, de la explotación) y paga al propietario del hotel una renta (pudiendo ser fija, variable o una combinación de ambas).
A diferencia del arrendamiento para uso distinto de vivienda, el objeto del arrendamiento de industria es el negocio hotelero en su conjunto, es decir, constituyen el objeto del arrendamiento todos los elementos necesarios para explotar el negocio hotelero (empleados, inmueble, mobiliario, decoración, licencias, lista de clientes/proveedores, etc.). Si se opta por el arrendamiento de industria se necesita (i) transmitir todos aquellos elementos imprescindibles para el funcionamiento del negocio, y (ii) que haya una continuidad del mismo, es decir, que el negocio no sea de nueva creación, sino que se trate de una empresa ya existente. Su régimen jurídico se determina por lo que pacten las partes o, en su defecto, por la ley civil, común o foral.
Al igual que ocurre con el arrendamiento para uso distinto de vivienda, la cadena hotelera, que es arrendataria del contrato, actúa en su propio nombre y por su propia cuenta y riesgo, es decir, se encarga de la gestión del negocio hotelero, asumiendo los resultados, prósperos o adversos, de la explotación y paga al propietario del hotel una renta.
En ambos casos, las principales ventajas para un inversor hotelero bajo esta modalidad, como arrendador, son: predictibilidad de los ingresos periódicos, ausencia de necesidad de conocimiento o especialización en la gestión de hoteles y de responsabilidad (financiera, operativa o legal) por la operativa del hotel.
Gestión por terceros: contrato de gestión hotelera
Se trata de un tipo de contratación que ha entrado en el mercado hotelero español de manos de las grandes cadenas hoteleras extranjeras que gestionan hoteles de cuatro y cinco estrellas. Aquí la cadena hotelera se encarga de dirigir y gestionar un hotel en nombre y por cuenta de su propietario, a cambio de una contraprestación que se calcula en función de los resultados económicos.
Este tipo de contratos resulta atractivo para las grandes cadenas hoteleras porque les permite beneficiarse de economías de escala, expandirse en nuevos mercados reduciendo los riesgos inherentes a la propiedad y con un desembolso de capital limitado, dado que el propietario es quien aporta el inmueble, y los fondos necesarios para el mobiliario, la decoración, primas de seguros, impuestos, etc. y es quien corre con todo el riesgo (inmobiliario, hotelero y, normalmente, del personal laboral).
Al tratarse de cadenas hoteleras con marcas de prestigio, importante experiencia y conocimientos, el propietario del hotel se beneficia de la profesionalización del personal, mayor poder de negociación frente a las agencias de viajes y tour-operadores, mayor capacidad para obtener créditos, etc. El cliente asocia y extrapola la imagen y calidad de esa cadena hotelera y, en resumidas cuentas, y el propietario obtiene un aumento de los beneficios.
En esta modalidad, es el dueño quien invierte y realiza las reformas, mejoras e inversiones en el hotel, de acuerdo con los estándares de la marca del operador y abona unos honorarios de gestión al operador del hotel, basados normalmente en porcentajes sobre la facturación (2 % – 4 %), así como incentivos basados en un porcentaje sobre los beneficios de explotación (8 % – 10 %).
Como principales ventajas para un inversor hotelero bajo esta modalidad son la no necesidad de tener un gran conocimiento o especialización en la gestión de hoteles y la fácil obtención de financiación (en particular con un buen y reputado operador).
Al tratarse de una modalidad jurídica que no está regulada específicamente en ningún texto legal, la negociación y correcto clausulado de este tipo de contratos adquiere la máxima relevancia. ■