nº 1000 - 26 de octubre de 2023
Pros y contras de la Ley 12/2023, por el Derecho a la Vivienda
Rafael Martín. Abogado experto en Arrendamientos
El pasado 26 de mayo entró en vigor la Ley 12/2023 por el Derecho a la Vivienda (también conocida como Ley de la vivienda). Tal y como se establece en su preámbulo, dicha norma nace con la vocación de promover el derecho al disfrute de una vivienda digna y adecuada que se encuentra reconocido en el artículo 47 de nuestra Constitución.
La intención del legislador es establecer una regulación básica de los derechos y deberes de los ciudadanos en relación con la vivienda y que esta sea aplicable a todo el territorio nacional (punto este controvertido, como luego se detallará). Se pretende con ello abordar el grave problema de acceso a la vivienda que existe en nuestro país, prestando especial atención a los jóvenes y a otros colectivos vulnerables.
Más allá de determinadas medidas de índole urbanístico y fiscal que pretenden provocar una dinamización del mercado de la vivienda en general, lo cierto es que esta ley pone su foco de manera particular en el mercado del alquiler.
Para tratar de hacer frente a los problemas de acceso a la vivienda en dicho mercado y reforzar la protección de la parte que se supone más débil, esto es, la parte arrendataria, el legislador ha llevado a cabo, a través de las disposiciones finales de la Ley de la Vivienda, una serie de polémicas modificaciones tanto en la Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil (LEC) como en la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (LAU).
En relación con nuestra Ley ritual, entre otras cuestiones, se ha procedido a endurecer los requisitos de admisión de demandas que pretendan recuperar la posesión de una finca, siendo que a partir de ahora se va a exigir que sean los propietarios de la vivienda los que acrediten que esta constituye el domicilio habitual del poseedor. Además y, en los casos en los que el propietario tenga la condición de gran tenedor, se le va a exigir que sea él quien acredite si el ocupante de la vivienda se encuentra o no en situación de vulnerabilidad económica, pudiendo ello generar evidentes dificultades de prueba.
No obstante, la medida que, sin duda, más controversia ha levantado entre los propietarios de vivienda en alquiler, es la limitación que se establece en la LAU en relación con la facultad de las partes para fijar libremente el precio de la renta en los nuevos contratos de arrendamiento que se celebren sobre viviendas ubicadas en las zonas calificadas como «de mercado tensionado». Dicha medida ha provocado gran revuelo entre los arrendadores al considerar que supone una verdadera injerencia por parte del Estado en la libertad de pacto que preside nuestro Código Civil.
Ahora bien, ¿qué debe entenderse como zona de mercado tensionado? Según se define en la Ley de la Vivienda, debemos entender como tal aquel ámbito territorial en el que exista un especial riesgo de oferta insuficiente de vivienda para la población en condiciones que la hagan asequible para su acceso en el mercado. La declaración de qué zona deberá ser calificada como tensionada corresponde a las comunidades autónomas al tener estas cedidas la competencia en materia de vivienda al amparo del artículo 148.3º de la CE.
Así las cosas, a las críticas sobre el fondo de las medidas incorporadas por esta ley, bien pueden unirse las críticas sobre su previsible falta de virtualidad práctica, pues finalmente recaerá sobre las comunidades autónomas permitir la operatividad de la medida estrella de la repetida Ley, muchas de las cuales ya han anticipado que no van a proceder a declarar las zonas tensionadas previstas en esta Ley.
Conviene poner de relieve que recientemente nuestro Tribunal Constitucional ha admitido a trámite los recursos de inconstitucionalidad contra esta Ley que han sido promovidos por el Grupo Parlamentario Popular en el Congreso de los Diputados, el Parlamento de Cataluña y por los Consejos de Gobiernos de las CCAA de Andalucía, Islas Baleares y Madrid, siendo que estos últimos consideran que esta norma invade sus ámbitos competenciales en materia de ordenación del territorio, urbanismo y vivienda.
De este modo parece que el legislador, lejos de haber dictado una norma que vaya a poder aplicarse de manera inmediata y homogénea en todo el territorio nacional, ha aprobado una norma con una fuerte carga ideológica que, más allá del revuelo inicialmente causado, no va a tener la utilidad real perseguida, menos aún si se confirma que el estado carece de ciertas competencias en la materia. ■