nº 1000 - 26 de octubre de 2023
Pros y contras de la Ley 12/2023, por el Derecho a la Vivienda
Luis Miguel Hernández. Director Departamento Procesal. Larrauri & Martí Abogados
Por supuesto, como con toda nueva normativa, habrá que esperar al rodaje de la Ley por el Derecho a la Vivienda para poder cuantificar sus aciertos y valorar críticamente su eficacia, pero desde luego, la intencionalidad de la norma es difícil de cuestionar: Pretende tener como eje central la accesibilidad a la vivienda y evitar los incrementos de renta desproporcionados.
En nuestro país hemos tenido siempre –por no decir que hemos padecido– una política en materia de vivienda dirigida a beneficiar el negocio inmobiliario y a incentivar la adquisición en propiedad, dando lugar a un mercado de alquiler sumamente injusto en el que resulta considerablemente más caro pagar una renta de alquiler que hacer frente a la letra de una hipoteca media para la compra de esa misma vivienda, en contra de la más pura lógica y de lo que sucede en buena parte del resto de Europa.
Si algún bien es verdaderamente de «primera necesidad», ese es el techo. Y aunque los datos varían según se consulten unas u otras fuentes (OCDE, sindicatos, estudio Infojobs-Fotocasa, etc.), se puede afirmar que los españoles dedicamos entre un 40 % y 60 % del salario al pago de la renta de alquiler, y hasta un 90 % en el caso de los jóvenes – con mucha variación entre unas y otras provincias-. También es fácil concluir que la situación no va a mejorar por sí sola pues es incuestionable que los salarios están lejos de crecer al mismo ritmo que lo hace el precio de los alquileres.
Por eso, aunque se deba ser cauteloso con las llamadas políticas intervencionistas, quizá los grandes males requieran grandes soluciones.
En el contexto que nos rodea, es obligado y urgente implantar medidas para aumentar la oferta de vivienda a precios asequibles, evitando situaciones de tensión insostenible del mercado del alquiler, y entre ellas, no parece exagerado establecer una relativa limitación de precios, que solo será aplicable a aquellas zonas que se declaren «de mercado residencial tensionado» (previsiblemente, los centros neurálgicos de las grandes urbes), diferenciando además al pequeño propietario del gran tenedor de inmuebles (más de diez inmuebles o 1.500 m2 en alquiler), y generando un índice específico para actualizaciones de renta, distinto del IPC, que creará al efecto el INE (cuestión distinta será, por supuesto, juzgar, una vez llegue, si ese índice impide o no una razonable fijación de precios, como muchas voces críticas se adelantan ya a asegurar pese a que su llegada está prevista en 2025).
Quienes no conceden el beneficio de la duda a la espera de valorar si los precios «intervenidos» resultan simplemente razonables, o quienes aseguran que se generará un efecto disuasorio en los propietarios, haciendo que muchos inmuebles se retiren del mercado de alquiler como consecuencia de esta regulación, quizá no estén sino confirmando que tales viviendas se encontraban en alquiler con una considerable carga especulativa.
Por otro lado, y a pesar de que la actualización de la renta es sin duda el elemento más controvertido de la nueva ley, también se presentan como medidas beneficiosas para el saneamiento del mercado y el mejor acceso a un inmueble en arrendamiento, la creación de la «vivienda asequible incentivada», los beneficios fiscales para el alquiler de vivienda a jóvenes o en caso de reducción del precio sobre el contrato anterior, o la mayor duración de la calificación de vivienda protegida; aunque todo ello debe ser accesorio al gran objetivo de «favorecer el desarrollo, gestión y mantenimiento de los parques públicos de vivienda» (art. 2.f) y, por supuesto, evitar operaciones de venta a fondos de inversión.
En cuanto a la técnica jurídica, cabe entenderla mejorable (como casi siempre) pues hubiera sido preferible que la ley aclarara o detallara en mayor medida algunos de los conceptos novedosos que introduce, y evitara el debate sobre las medidas correspondientes a la competencia estatal y la autonómica.
En definitiva, se trata de una norma que debería haber logrado alcanzar un consenso social y parlamentario más generalizado, que no solucionará de manera completa el grave problema latente en el mercado de alquiler, y que, ciertamente, sería deseable que no fuera necesaria, pero que lamentablemente lo es, pudiendo ayudar a paliar la grave situación concurrente, hasta que políticas acertadas de vivienda pública (que brillan por su ausencia en gobiernos de todos los colores) y otras reformas semejantes consigan que el mercado de arrendamiento de vivienda alcance, si no un deseable equilibrio, sí al menos una salida de la incesante escalada de desproporción de precios. ■