nº 1.003 - 30 de enero de 2024

Privación al propietario de piso interior de las luces que recibía del patio de luces comunitario

Ángel Carrasco Perera. Catedrático de Derecho Civil

Un acuerdo comunitario válido no puede generar daño injusto, porque la validez del negocio excluye la antijuricidad

Todo daño disperso que vaya asociado con un acuerdo válido es un daño no indemnizable, como prueba indirectamente el art. 17.4 II LPH

Según la STS 435/2023, la privación de luces como consecuencia de la instalación de un ascensor en el patio de luces comunitario se encuentra incluida en el ámbito de aplicación del art. 9.1.c de la LPH, y comporta la necesidad de resarcir al propietario de un piso interior, sin más luces que las que recibía del patio comunitario, los perjuicios que la ocupación del hueco por el ascensor le ocasione, aunque el acuerdo de instalación sea válido o haya sido convalidado por falta de impugnación, cual era el caso. Se trataría de una «servidumbre» sobre finca privada, impuesta en favor de servicios comunes, con el derecho del dueño a ser resarcido por la comunidad. A mí me parece incorrecta la decisión.

Hay mucha jurisprudencia relativa a la imposición de «servidumbres» sobre locales de propiedad privada por la expropiación de superficie precisa para la instalación de un ascensor comunitario. Pero no conozco precedentes relativos a la «privación» de las luces que se toman del patio común. Podría parecer lo mismo –al TS le parece lo mismo– pero no lo es, salvo que el propietario del piso interior ostentara un derecho real sobre las luces, que debería ser considerado entonces como derecho de propiedad (incorporal) en sentido amplio y protegido por la regla de expropiación del art. 9. 1 c. Pero el art. 3 a) LPH acredita, a contrario, que el propietario de pisos o locales no tiene otro derecho de propiedad en sentido amplio que la superficie física que «esté comprendida dentro de sus límites» y que el derecho privativo no se extiende a columnas aéreas que sirvan de conductos al recibimiento de luces. Con el trasfondo del CC se aprecia mejor esta carencia.

El art. 581 da a entender que, salvo si la apertura de hueco se intenta en pared ajena o medianera, el disfrute de las luces se detenta en puro precario. Si la finca adversa posibilita vistas sobre el inmueble propio, el titular de éste titula en puro precario el derecho de intimidad de no ser mirado por ventana o balcón aledaño, si media una «vía pública» (art. 584), como sin duda lo es el patio de luces. Y, finalmente, quien no ha «adquirido» por título o prescripción (art. 583) el derecho a recibir luces del vecino puede ser sorprendido con una pared ajena (sin ventana) pegada a la línea de medianería, sin importar si el afectado pierde mucha o toda la luz que recibía. Por tanto, las luces y vistas que disfrutan los comuneros del patio de luces, que es elemento común, así como la columna de aire que lo llena, sólo se tienen en puro precario, y decae la ventaja cuando el status quo sea alterado in peius por un acuerdo comunitario que es válido (conforme a arts. 10 o 17 LPH) o no impugnado conforme al art. 18.

Regla de mayoría

En la primera versión de la LPH estas vicisitudes no podían tener lugar. En efecto, cada comunero estaba protegido por una regla de propiedad (un derecho de veto) frente a cualquier alteración de elementos comunes (así, establecimiento de ascensor) que no hubiera sido individualmente consentido por el voto expreso (no presunto). Pero hoy apenas queda rastro de la unanimidad y la mayoría de las alteraciones de las cosas y servicios comunes están sujetas a una regla de mayoría, y, a veces, ni eso, como en el caso del art. 10.1 LPH. Es decir, hoy se da el caso de que puedan existir actuaciones comunitarias lícitas que inflijan un daño a un propietario disidente, que no puede defenderse sino en los contados casos en que existe un tope económico para la imposición del gasto prorrateado del establecimiento o de la obra.

Un acuerdo comunitario válido no puede generar daño injusto, porque la validez del negocio excluye la antijuricidad. Fuera de la antijuridicidad sólo queda la molestia fáctica, el simple estar a disgusto. Para ser de otra forma, las comunidades de propietarios tendrían que responder (como la Administración) «por el funcionamiento normal» de las incumbencias comunitarias, que no es el caso. Fuera de esto, un acuerdo válido sólo podría generar derecho compensatorio si la ley hubiera atribuido a la comunidad competencia para expropiar derechos dominicales, como ha hecho en el art. 9.1 c LPH o si la ley hubiera limitado la legitimación para impugnar, como ocurre en el art. 260.1 LSC. Todo daño disperso que vaya asociado con un acuerdo válido es un daño no indemnizable, como prueba indirectamente el art. 17.4 II LPH. En efecto, si el acuerdo hace «inservible» una parte del edificio para un propietario, rige una regla de propiedad (hace falta su consentimiento expreso), pero si la afectación no lleva a la intensidad de la neta «inservibilidad», ni se pide consentimiento especial ni se permitirá que el acuerdo valga a costa de generar una compensación justipreciante. ¿Nos imaginamos el caos resultante de un sistema de propiedad horizontal donde los acuerdos válidos generaran justiprecio para todos los propietarios que justificaran padecer una inmisión (olores caninos, ruido de discoteca autorizada, etc.) o una pérdida de calidad en el uso y disfrute (supresión de portero, prohibición de actividades turísticas, etc.)? ■