nº 1.006 - 25 de abril de 2024
Viviendas turísticas ¿sólo un problema de regulación?
Juan Carlos Alfonso. Socio del área de Derecho Público y Regulatorio de CECA MAGÁN Abogados
¿Se puede acabar con el problema de las viviendas turísticas a través de su regulación?
Muchas voces defienden que no nos encontramos ante un problema de regulación, sino de inaplicación de la normativa vigente
El pasado 15 de abril de 2024, Isabel Rodríguez, ministra de la Vivienda, declaraba en un conocido medio de comunicación que «Hay que regular el alquiler de habitaciones. Está dejando a las personas desprotegidas». Asimismo, anuncia una próxima Conferencia sectorial con las CCAA y una propuesta de modificación de la legislación de arrendamientos urbanos.
No muy lejano en el tiempo, en septiembre del año 2023, una disposición de la Alcaldía de la ciudad de Nueva York limitó el desarrollo de plataformas digitales de intermediación como Airbnb, al exigir requisitos estrictos (duración mínima, registro) para los arrendamientos de viviendas turísticas ofertados por estas plataformas. Ello ha provocado, transcurridos solo ocho meses de su entrada en vigor, la práctica desaparición del alquiler de este tipo de vivienda turística en la ciudad de los rascacielos. Esta falta de oferta a través de Airbnb, se ha acompañado del surgimiento de un cierto mercado negro de vivienda turística y un incremento del precio de los hoteles en más de un 15 %.
¿Se puede acabar con el problema de las viviendas turísticas a través la adecuada regulación? No lo creo, y los hechos, al menos en España, nos indican lo contrario.
La dispersión de competencias administrativas
La polémica sobre el desarrollo de la actividad de las viviendas turísticas, sobre todo en las ciudades, ha provocado un virulento choque entre, por un lado, vecinos contra turistas y propietarios de vivienda, y por otra, plataformas digitales de internet y propietarios contra cadenas hoteleras.
Para ordenar este sector en España, tres administraciones se reparten unas difusas competencias en esta materia. Las Comunidades Autónomas y Ayuntamientos, competentes en primera instancia en regulación y sanción, observan impotentes, como las medidas que se adoptan no obtienen los resultados esperados, entre otras razones porque su aplicación corresponde a otra Administración, cuyos intereses son, en ocasiones, diferentes.
Los Ministerios estatales de Vivienda y Turismo, a pesar de sus reducidas competencias, han creado un grupo de trabajo para «ordenar» el alquiler turístico, pero sin que sus conclusiones tengan visos de poder ponerse en práctica.
Finalmente, se recurre a la socorrida tabla de salvación de la Comisión Europea, a través de iniciativas como el Reglamento de registro de viviendas turísticas, demasiado lejanos (temporal y geográficamente) para lograr una solución urgente como la requerida.
Tres nuevas iniciativas normativas para ordenar las viviendas turísticas
La opción de casi todas las administraciones implicadas ha sido una carrea por regular y regular. Como ejemplo, expondremos tres iniciativas de diversa índole que están en trámite en el momento de elaboración de este artículo.
La Generalitat de Cataluña ha creado «cupos» de vivienda turística, basado en el número de viviendas turísticas por habitante e imponiendo un periodo de duración inicial de cinco años, sujeto trascurrido ese plazo a una posible revisión. Una peculiar tramitación, aprobación por el Decreto Ley 3/2023, de 7 de noviembre, que se convalida con un compromiso para negociarse más adelante, y durante la tramitación como ley con los ayuntamientos afectados, ha tenido un resultado paradójico. La caducidad del Proyecto de Ley por la convocatoria de elecciones autonómicas y la consiguiente disolución del Parlament, ha dejado como regulación vigente la del Decreto Ley, provocando una congelación de las nuevas autorizaciones de viviendas turísticas en Cataluña, y una precarización de las autorizaciones, cuyos resultados veremos a partir este próximo verano.
Por su parte, el Gobierno Canario acaba de lanzar este mes de abril, a información pública, un Anteproyecto de Ley de Ordenación Sostenible del uso turístico de viviendas. Este Anteproyecto utiliza, como ha hecho la Generalitat catalana, también el sistema de cupo (pero basado en el porcentaje de vivienda turística sobre residencial, un 10 o un 20 % según municipio o isla) pero acentuando, los requisitos medioambientales y de sostenibilidad. El número de alegaciones a la norma ha superado las cinco mil. Polémica desde su publicación y de tramitación compleja.
Por último, la anunciada nueva ordenanza del Ayuntamiento de Madrid plantea novedosamente ampliar el ámbito de las autorizaciones de vivienda turística, y que no sean sólo los pisos bajos con salida independiente los susceptibles de dedicarse a vivienda turística, como hasta la fecha ocurría. Un reconocimiento de la imposibilidad de imponer una prohibición de viviendas turísticas en contra de los intereses de los miles de propietarios madrileños en disposición de alquilar su vivienda.
Hay, por tanto, hay una clara opción de las distintas administraciones implicadas por dictar sucesivas medidas con normativas diversas, a pesar de su hasta el momento generalizado fracaso. Y quizás la razón de ello es que dichas normas las tienen que aplicar otras administraciones con intereses contrapuestos. Una solución que parece que condenada al fracaso.
Muchas voces defienden que no nos encontramos ante un problema de regulación, sino de mera inaplicación de la normativa vigente y, por tanto, de falta de voluntad política de afrontar este problema cada vez más creciente.
¿Por dónde pasaría la solución? Reglas claras y, en la medida de lo posible, uniformes para el mercado español y con una aplicación coherente y efectiva de la norma por todas las Administraciones implicadas. Nadie defiende la supresión de la vivienda turística, pero en nada favorece a todos los implicados un desarrollo desordenado de este fenómeno. Y siempre con respeto a las reglas de competencia empresarial. El sector turístico seguro que lo agradece. ■