nº 1.009 - 23 de julio de 2024
Civil
¿Se pueden prohibir las prórrogas tácitas en un contrato de arrendamiento rústico?
STS 624/2024, de 8 mayo (JUR 2024, 137813)
Silvia Jaso Ollo. Editora Área Derecho Privado Aranzadi LA LEY
El preaviso y las prórrogas de los arrendamientos rústicos no son obligatorias si se pacta su exclusión… así lo declara el Tribunal Supremo en una reciente sentencia de fecha 8 de mayo de 2024, resolviendo una cuestión jurídica controvertida con notoriedad en los tribunales provinciales y carente de jurisprudencia como es el análisis detallado de la interpretación del contrato de arrendamiento rústico.
El origen del proceso tiene lugar en la interpretación de la cláusula de un contrato de arrendamiento en el que se acuerda que, dicho arrendamiento, no podrá ser prorrogado y que finalizará sin necesidad de preaviso por parte del propietario de la finca.
Las prórrogas tácitas dependen de la voluntad de las partes de mantener el vínculo contractual; por parte del arrendador, al no comunicar su intención contraria al arrendatario con un año de antelación, y por parte de éste continuando con la explotación de las fincas. Ahora bien, dicho régimen jurídico no se considera inderogable por la voluntad de las partes siempre que pretendan excluirlo al concertar el contrato o con posterioridad, lo que lleva al Tribunal a determinar que un pacto, como el caso expuesto, pertenece a la esfera dispositiva de los contratantes y que les vincula, al ser eficaz y no nulo.
El TS basa su razonamiento a partir del carácter dispositivo de la Ley de Arrendamientos Rústicos, reconociendo que la Ley se asienta sobre el principio de la libre autonomía de la voluntad de los contratantes y que, en consecuencia, el pacto de exclusión de la prórroga es perfectamente lícito. Entiende el tribunal que este proceder no solo se ajusta al espíritu de la Ley, sino que es perfectamente compatible con la redacción del art. 12.2 LAR que señala que dicho régimen rige «[…] a no ser que las partes hubieran dispuesto otra cosa».
En definitiva, el Tribunal Supremo concluye que «la nueva ley potencia el principio de la libre autonomía de la voluntad de los contratantes, con reducción al máximo del ámbito de lo indisponible por ellos», dando valor a la autonomía de la voluntad de las partes, en todo aquello que no sea contrario al muy limitado contenido imperativo de la ley. ■