nº 1.009 - 23 de julio de 2024
Fomento de la vivienda de protección pública en Madrid: consideraciones sobre la Ley 3/2024, de 28 de junio
Ana Barros. Abogada del despacho Ramón y Cajal Abogados
Introduce un régimen especial que permite el cambio de uso terciario oficinas al uso residencial de viviendas de protección pública en alquiler
Se prevé un aplazamiento de cuatro meses desde su publicación, durante el que los ayuntamientos tendrán que decidir si implantan o no el nuevo régimen especial o si establecen condiciones adicionales
El 3 de julio de 2024 se ha publicado en el Boletín Oficial de la Comunidad de Madrid la Ley 3/2024, de 28 de junio, de medidas urbanísticas para la promoción de vivienda protegida, que tiene por objeto promover la construcción de viviendas de protección pública en Madrid para atender a las necesidades actuales del mercado.
Mediante el artículo primero de la Ley se modifican varios artículos de la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid con el fin de flexibilizar la implantación de viviendas de protección pública en suelos vacantes de la red de servicios o de equipamientos sociales ubicados en suelo urbano consolidado y reducir la dotación mínima de aparcamiento para este tipo de viviendas, entre otras cuestiones.
El artículo 2 de la Ley, en el que nos centraremos, introduce un régimen especial que permite el cambio de uso terciario oficinas al uso residencial de viviendas de protección pública en alquiler.
Condiciones del cambio de uso
La Ley autoriza este cambio de uso en parcelas o edificios que tengan asignado como uso característico el terciario de oficinas, que sean aptos para la edificación o cuenten con un régimen de simultaneidad en la urbanización y se ubiquen en suelo urbano o suelo urbanizable sectorizado con ordenación pormenorizada suficiente para llevar a cabo su ejecución.
Si se cumplen estos requisitos podrá autorizarse en estas parcelas y edificios, como uso alternativo, el uso residencial, debiendo destinarse a alguna de las modalidades de vivienda protegida en arrendamiento aplicable en la Comunidad de Madrid mientras se mantenga el régimen de protección. Este régimen se tendrá que aplicar sobre el conjunto del edificio (sin que pueda implantarse el uso residencial de forma parcial).
La edificabilidad, altura y demás condiciones urbanísticas aplicables a la parcela o edificio serán las previstas en el planeamiento aplicable, aunque tendrán que cumplirse adicionalmente las condiciones de habitabilidad y edificación establecidas en el planeamiento para el uso residencial y las específicas de la normativa sectorial de vivienda protegida.
La Ley reconoce que este cambio al uso residencial no altera el aprovechamiento reconocido al ámbito o sector en el que se aplique, ni computa a efectos de densidad en aquellos casos en los que el planeamiento establezca un límite máximo de viviendas. El único límite que prevé la Ley es que el uso alternativo de vivienda de protección pública no podrá superar el 30 % de la edificabilidad del uso global terciario del ámbito o sector.
Ahora bien, el cambio de uso conlleva el deber de entregar al Ayuntamiento el suelo correspondiente para redes públicas locales (equiparando la norma especial en este punto a las actuaciones de dotación); deber que podrá monetizarse. Además, el promotor también tendrá que asumir el coste de las obras de ampliación de las infraestructuras y redes públicas exteriores a la parcela o edificio en caso de que sean necesarias.
La aplicación del nuevo régimen dependerá de la decisión de los ayuntamientos
Aunque la Ley entró en vigor al día siguiente de su publicación, la aplicación de este nuevo régimen no es inmediata, puesto que se prevé un aplazamiento de cuatro meses desde su publicación, durante el que los ayuntamientos tendrán que decidir si implantan o no el nuevo régimen especial o si establecen condiciones adicionales para su aplicación o definen a qué zonas del municipio se aplica. Si no se oponen en este plazo, se aplicarán las condiciones generales previstas en la Ley.
Transcurridos estos cuatro meses, se abre el plazo para que los interesados soliciten el cambio de uso de las parcelas o edificios, que solo podrá autorizarse, según la Ley, durante un plazo de dos años.
A modo de conclusión, la Ley permite implantar viviendas de protección pública en alquiler en parcelas o edificios de uso terciario de oficinas mediante licencia, sin necesidad de modificar el planeamiento. Ahora bien, como contraprestación a este cambio de uso, los promotores e interesados tendrán que entregar al Ayuntamiento el suelo correspondiente para redes públicas locales, ya sea mediante su cesión o mediante su abono en metálico. ■