nº 1.011 - 31 de octubre de 2024
Sobre la Ley por el derecho a la vivienda y las zonas de mercado residencial tensionado
J&F
Hay normas que, por mucho que tengan la forma de Ley, resultan difíciles de entender. Es el caso de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda.
Se regula (o eso se pretende) un ámbito, el de la vivienda, que está atribuido a las Comunidades Autónomas (artículo 148.1.3 de la Constitución) y en el que las Comunidades Autónomas han regulado. Eso sí, tanto en un caso como otro (Estado y Comunidades Autónomas), las normas han recibido alguna respuesta del Tribunal Constitucional anulado alguno de sus preceptos.
Es lo que ocurrió para el caso de la Ley estatal con la sentencia del Tribunal Constitucional 79/2024, de 21 de mayo, que declaró la inconstitucionalidad de las previsiones en materia de vivienda protegida (artículo 16 y disposición transitoria primera), de determinadas cuestiones relativas a la colaboración y suministro de información de los grandes tenedores en zonas de mercado residencial tensionado (artículo 19.3), parques públicos de viviendas (artículo 27.3).
Con la 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, se venían a respaldar algunas previsiones autonómicas, caso de las zonas de mercado residencial tensionado y su declaración.
La Ley estatal establecía una regulación para la declaración de esas zonas de mercado residencial tensionado en el que la norma se manejaba (no sé sin con medida o desmedida) ambigüedad sobre ese procedimiento de declaración que se atribuía a las «Administraciones competentes en materia de vivienda» (artículo 18.1) con (tampoco sé si medida o desmedida) ignorancia de las competencias atribuidas a los municipios por el artículo 25.2 a) de la Ley de Bases de Régimen Local, precepto en el que se establece que el municipio ejercerá como competencia propia en los términos de la legislación del Estado y de las Comunidades Autónomas las cuestiones relativas a la «promoción y gestión de la vivienda de protección pública con criterios de sostenibilidad financiera»… ni una mención a los municipios.
En estos últimos días se han publicado dos disposiciones en los Diarios Oficiales sobre declaración de zonas de mercado residencial tensionado.
En el Boletín Oficial del Estado del día 9 de octubre de 2023 se publicaba la Resolución de 8 de octubre de 2024, de la Secretaría de Estado de Vivienda y Agenda Urbana, por la que se publica la relación de zonas de mercado residencial tensionado que han sido declaradas en virtud del procedimiento establecido en el artículo 18 de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, en el tercer trimestre de 2024, que no hace sino recoger la Resolución TER/2408/2024, de 1 de julio, por la que se declara una nueva zona de mercado residencial tensionado formada por 131 municipios de Cataluña, de acuerdo con la Ley estatal 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda.
En el Boletín Oficial del País Vasco del día 16 de octubre de 2024 se publicaba la ORDEN de 1 de octubre de 2024, del consejero de Vivienda y Agenda Urbana, por la que se declara el municipio de Errenteria como zona de mercado residencial tensionado.
De momento en la página del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (https://www.mivau.gob.es/vivienda/alquila-bien-es-tu-derecho/serpavi/consultar-zonas-de-mercado-residencial-tensionado) solo aparecen reflejadas como zonas de mercado residencial tensionado las correspondientes a Cataluña según las Resoluciones de 14 de marzo de 2024 y de 8 de octubre de 2024, resoluciones que no las declaran sino que se limitan a recogerlas de manera trimestral, para la aplicación de las medidas contenidas en esta ley, con carácter trimestral el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana aprobará una resolución que recoja la relación de zonas de mercado residencial tensionado que hayan sido declaradas en virtud del procedimiento establecido en este artículo, conforme señala el artículo 18.2 d) de la Ley estatal por el derecho a la vivienda.
La zona declarada por el País Vasco se corresponde con el término municipal de Errentería al «declarar el municipio de Errenteria como Zona de mercado residencial tensionado de conformidad con lo dispuesto y a los efectos previstos en el artículo 18.2 de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la Vivienda», forma de actuar que parece coherente con lo que (parece) dispone el artículo 18 de la Ley por el derecho a la vivienda.
Es cierto que en ningún lugar se indica que las zonas de mercado territorial tensionado hayan de corresponderse con municipios, pero esta parece ser la unidad territorial más adecuada, más si tenemos en cuenta las señaladas competencias municipales en este ámbito, así como las previsiones efectuadas en el apartado cuarto del propio artículo 18 de la Ley por el derecho a la vivienda sobre la realización de una memoria.
En el caso de Cataluña se han realizado dos declaraciones de zonas de mercado residencial tensionado. La Resolución TER/2940/2023, de 11 de agosto (modificada por la Resolución TER/800/2024, de 13 de marzo) y la Resolución TER/2408/2024, de 1 de julio.
Pero la comparación de las denominaciones que reciben ambas resoluciones es, cuando menos, significativa. Así, mientras que la denominación de la Resolución de agosto de 2023 es la de «por la que se declaran zona de mercado residencial tensionado varios municipios…», en la resolución de julio de 2024 es la de «por la que se declaran zona de mercado residencial tensionado por varios municipios…».
De los términos empleados parece que se ha cambiado la filosofía en la declaración del ámbito territorial de las zonas de mercado residencial tensionado que antes era la declaración de tantas zonas como municipios (se declaran zona de mercado residencial tensionado varios municipios) a que ahora sea una única zona compuesta por 131 municipios (por la que se declaran zona de mercado residencial tensionado por varios municipios).
Parece más correcta, por congruente, la forma de actuar seguida por el País vasco, el análisis y respuesta para un ámbito territorial determinado como es un municipio que la seguida en Cataluña, con lo que parece la declaración indiscriminada que supere los 5.000 habitantes con independencia de las circunstancias existentes en cada uno de esos municipios, lo que difícilmente se compadece con un examen concreto, que es lo que debería reflejar esa memoria y ese plan específico a los que se refiere el señalado artículo 18 de la ley por el derecho a la vivienda.
Tal vez no sea casualidad que las andanzas del más famoso hidalgo (aquel con el sobrenombre de Quijada, o Quesada, que en esto hay alguna diferencia en los autores que deste caso escriben) vinieran a terminar en una playa de Barcelona… zona de mercado residencial tensionado, como bien sabemos.
PD. Por cierto, que más bien pronto que tarde habrá que acometer la aventura de enfrentarse a las procesales que han de regir los procesos sobre arrendamientos y desahucios de viviendas. Que enero está a la vuelta de la esquina. ■