nº 1.012 - 5 de diciembre de 2024

La dación en pago como mecanismo de enajenación forzosa a efectos de la extinción del contrato de arrendamiento (STS 5067/2024, de 21 de octubre)

Aránzazu Barandiarán. Counsel de Inmobiliario de Pérez-Llorca

Antonio García. Asociado sénior de Inmobiliario de Pérez-Llorca

El Alto Tribunal considera que la dación en pago sí desempeña una función similar a la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria

EL fallo profundiza en la línea iniciada en su sentencia 783/2021, de 15 de noviembre, en la que se declaró aplicable la regla del artículo 1.571 del CC a las ejecuciones forzosas de locales de negocio (por remisión del artículo 4.3 LAU)

La reciente sentencia del Tribunal Supremo (Sala I) núm. 1374/2024, de 21 de octubre, se ha pronunciado, por primera vez, sobre el carácter tasado o no de las causas de «resolución del derecho del arrendador» en los contratos de arrendamiento de viviendas, a las cuales hace mención el artículo 13.1 LAU1. En este sentido, la Sala resuelve que dicha resolución tiene lugar con «la desaparición del patrimonio del arrendador, por un acto o negocio jurídico que no depende de su voluntad, del derecho que posibilitó el arrendamiento (en este caso, la propiedad de las viviendas) y su consiguiente ingreso en el patrimonio jurídico de un tercero».

La sentencia dictada desarrolla así los pronunciamientos previos ya contenidos en las sentencias del Tribunal Supremo núm. 577/2020, de 4 de noviembre; núm. 109/2021, de 1 de marzo; y núm. 379/2021, de 1 de junio, en los que declaraba que, en caso de enajenación forzosa de una finca arrendada con arrendamiento no inscrito, los ocupantes se hallaban en situación de precario, al haberse extinguido el título que legitimaba su posesión.

En el supuesto sometido a examen, la Audiencia Provincial de Alicante había confirmado el previo pronunciamiento del Juzgado de Primera Instancia de Orihuela, considerando que las viviendas adjudicadas a un tercero en un procedimiento concursal debían haber sido, necesariamente, objeto de ejecución hipotecaria para entender extinguidos los contratos de arrendamiento. Ambas sentencias habían considerado que no procedía la extinción de los contratos, dada la ausencia de previsión normativa para equiparar las daciones en pago producidas al amparo de los artículos 148 y 149 de la Ley Concursal a las enajenaciones forzosas producidas en procedimientos de ejecución hipotecaria o en virtud de sentencia judicial. Por lo tanto, no resultaba aplicable lo establecido en el artículo 13.1 LAU2.

Forma de producirse la dación en pago

Sin embargo, el Alto Tribunal considera que la dación en pago sí desempeña una función similar a la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria. La dación se produce en el seno de un proceso universal de enajenación o realización de activos que no tiene carácter voluntario, de forma que, aunque se plantee como alternativa a la ejecución forzosa, reúne los requisitos implícitos en el artículo 13.1 LAU, en tanto supone la transmisión con aprobación judicial del derecho sobre el inmueble que permitía a su titular darlo en arrendamiento.

En conclusión, el derecho del arrendador se «resuelve» no sólo en los cuatro casos específicamente previstos en el artículo 13 LAU (retracto convencional, sustitución fideicomisaria, enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial y opción de compra), sino también en cualesquiera otros que supongan la pérdida del derecho sobre el inmueble que permitía arrendarlo, por un acto o negocio jurídico ajeno a la voluntad del arrendador. Se confirma así que la naturaleza de la liquidación concursal es la de una ejecución forzosa universal.

Con este fallo, el Alto Tribunal profundiza asimismo en la línea iniciada en su sentencia núm. 783/2021, de 15 de noviembre, en la que se declaró aplicable la regla del artículo 1571 del Código Civil a las ejecuciones forzosas de locales de negocio (por remisión del artículo 4.3 LAU).

De esta forma, y puestas en relación ambas sentencias, lo resuelto por el Alto Tribunal resulta aplicable también a los arrendamientos para uso distinto del de vivienda, que también se extinguirán por la pérdida del derecho del arrendador por cualquier causa ajena a su voluntad. ■

1. «Si durante la duración del contrato el derecho del arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, quedará extinguido el arrendamiento».

2. Y ello con independencia de que los contratos estén o no inscritos en el Registro de la Propiedad.