nº 1.013 - 27 de diciembre de 2024

La nulidad del artículo 20.3 del Decreto 74/2009 del Reglamento de la Vivienda Protegida en la Comunidad de Madrid

Javier Lacleta de Michelena. Socio de Andersen

La regulación contenida en el mencionado artículo 20.3 de la Orden reguladora de los módulos aplicables a la VPP de Madrid debe ser declarada nula y expulsada del ordenamiento

En el nuevo Reglamento deberá remediarse este exceso regulatorio, y prever expresamente que la calificación de vivienda protegida se otorga sin perjuicio del derecho de propiedad de terceros

El pasado 15 de febrero, la Consejería de Vivienda, Transportes e Infraestructuras dictó una Orden reguladora de los módulos aplicables a la Vivienda con Protección Pública, (VPP) en la Comunidad de Madrid. La importancia de la citada Orden deriva de que viene a actualizar los precios que estaban en vigor desde hace más de 15 años, en la Orden 116/2008 de 1 de abril.

La nueva Orden de Precios ha dispuesto un salto de cerca de un 33 % de incremento medio del precio máximo medio de la vivienda protegida en Madrid.

Esta actualización de módulo contiene en su pórtico de la motivación un reconocimiento explícito de la necesidad de adecuar el módulo a la realidad de los precios de los insumos, suelo, construcción, financiación, comercialización e impuestos, que afectan al precio final del producto, la vivienda protegida, y que, por el transcurso del tiempo, y en particular la inflación, con la aceleración reciente por la guerra de Ucrania, y los efectos de la pandemia del COVID 19.

Ocurre sin embargo que la Orden, como no puede ser de otra manera, tiene rango inferior al Decreto 74/2009, el Reglamento de Vivienda protegida de Madrid, y que en este Reglamento dos artículos, el 19.5 por un lado, y el 20.3, impiden la aplicación del nuevo módulo a promociones curso, el primero, y a parcelas el segundo, que hayan sido objeto de la obtención de una calificación provisional previamente.

En este artículo nos vamos a centrar únicamente en la regulación contenido en el artículo 20.3, aunque mucho tenemos que decir también sobre la nulidad que sostenemos frente a la regulación del artículo 19.5 en cuanto a su vocación de impedir actualización de módulos a los expedientes que tengan una calificación provisional.

En efecto, el artículo 20.3 dispone que: «En los supuestos de que una vez otorgada la calificación provisional, el promotor renunciase a los derechos derivados de la misma, si posteriormente se solicitase nueva calificación provisional para la misma tipología de vivienda protegida sobre esa misma parcela, aun cuando dicha solicitud se produjese por distinto promotor, la calificación provisional que se otorgue, en su caso, lo será con arreglo a los mismos precios máximos de venta por metro cuadrado de superficie útil que figuraban en la calificación provisional objeto de renuncia». (Énfasis añadido)

Expediente de calificación

Tres son los puntos que nos hacen concluir, y que pasamos a resumir en este brevísimo artículo, que la norma extractada debe ser declarada nula y expulsada del ordenamiento:

a) El expediente de calificación provisional se inicia a instancia de parte, y es un expediente de fomento, en cuanto lo que pretende es ofrecer al ciudadano la posibilidad de acogerse a un régimen de beneficios sujeto a determinados condicionantes de destino y uso de la vivienda. Prueba de ello es que se puede solicitar sobre cualquier tipología de suelo, incluida por lo tanto la vivienda libre.

b) El expediente no es de calificación de suelo, no tiene naturaleza urbanística, sino que como hemos señalado antes, es un expediente de ayudas condicionadas. De ninguna manera cabe entender que un expediente iniciado por un particular, sobre una parcela, de la cual no tiene que acreditar la plena propiedad, sino un título suficiente, se derive una carga o limitación sobre el suelo de carácter real. Estas son limitaciones que deben, porque así lo dispone nuestra Constitución, articularse a través de la Ley, porque afectan al derecho de propiedad. La facultad de regular la propiedad, su régimen civil, sin entrar en mayores discusiones acerca de los regímenes forales, es competencia exclusiva del Estado central, por lo que es evidente que el Gobierno de la Comunidad autónoma de Madrid no puede regular, a través de un Decreto, cargas reales.

c) El expediente de calificación, aunque esto no lo explicite el Reglamento de vivienda, es personal, y no puede perjudicar derechos de tercero. Al extender los efectos de la renuncia a una calificación provisional a la parcela, estaría claramente afectando a un derecho de terceros, como pudiera ser el propietario del suelo. Este mecanismo tiene además consecuencias nefastas, si, aunque por suerte parece que no se ha llegado a plantear por los operadores afectados, si el tasador se percata del mecanismo, porque determinaría para un vendedor de suelo con pago aplazado, o un financiador bancario, una potencial limitación de valor del inmueble para el futuro.

En conclusión, la regulación contenida en el artículo 20.3 es nula de pleno de derecho, y perjudica seriamente la aplicación de los módulos actualizados a expedientes de vivienda en curso, perjudicando con ello, si no se remedia, los fines de la política de vivienda. En el nuevo Reglamento de vivienda que está en preparación deberá remediarse este exceso regulatorio, y prever expresamente que la calificación de vivienda protegida, como ocurre con las Licencia de Obra, se otorga sin perjuicio del derecho de propiedad de terceros. ■